8 motifs de contestation de votre taxe foncière ou de votre taxe d'habitation

Vous recevez actuellement vos avis de taxe foncière et d'habitation. Les calculs effectués par le fisc étant d'une complexité absolue, les incohérences ou les oublis sont fréquents. Vous pouvez donc avoir intérêt à demander rectification. Dans quels cas le faire ? Nos réponses en fonction de votre situation. A la lecture de vos avis de taxe foncière et/ou de taxe d'habitation, vous pensez que l'administration fiscale a commis une erreur ? Pas de précipitation ! Voici 8 motifs de contestation possibles. A bien examiner et comprendre avant d'entamer toute réclamation.


  1 - Vous n'avez pas la même valeur cadastrale sur votre taxe d'habitation et votre taxe foncière En comparant vos deux avis d'imposition, vous constatez que la base nette sur laquelle sont liquidés les différents taux d'impôt votés par les autorités locales n'est pas la même. La base de la taxe foncière est inférieure à celle retenue pour la taxe d'habitation. Très logiquement, vous pensez donc qu'il y a erreur et que l'administration doit appliquer à vos deux impôts locaux la même base, la plus faible bien entendu. Inutile dans ce cas de vous précipiter dans votre centre des impôts. Cette différence de base est normale. Pour les deux impôts, les services prennent en compte la valeur locative cadastrale de votre bien. Pour la seule taxe foncière, elle est diminuée de moitié et sur le chiffre ainsi obtenu, on applique les taux fixés. Pour la taxe d'habitation, c'est beaucoup plus compliqué puisqu'il existe des abattements obligatoires et facultatifs pour partie liés à la situation de famille de l'occupant. Ainsi, la base taxable de la taxe d'habitation est donc plus ou moins importante et, pour des familles nombreuses, peut être inférieure à celle retenue pour la taxe foncière. Ces règles résultant du Code général des impôts, votre réclamation sera rejetée. Notre avis : vous n'avez qu'une chose à faire, payer !


2 - Votre valeur locative a augmenté par rapport à l'an dernier En consultant vos avis de l'année, vous constatez sur vos imprimés une modification à la hausse de la valeur locative cadastrale retenue par le fisc. Ce dernier n'a en effet aucune obligation d'informer au préalable les contribuables des hausses qu'il décide d'appliquer. Vous voulez donc demander des explications pour éventuellement contester cette augmentation. Vous l'estimez injustifiée compte tenu du fait que le standing de votre maison ou de votre appartement n'a pas évolué. Avant toute démarche, vous devez demander au cadastre communication de la fiche de calcul de la valeur locative établie par les services fiscaux (l'imprimé 6675 H). Vous avez également intérêt à consulter les documents cadastraux à la mairie, au service des impôts ou sur internet (www.cadastre.gouv.fr). La fiche reprend tous les éléments permettant de calculer cette valeur cadastrale : catégorie de l'immeuble, surface réelle, surface pondérée en fonction des pièces et des équipements de confort, coefficients correcteurs, locaux de référence retenus... Le décryptage de ce document est assez ardu mais vous pouvez vous présenter avec lui au bureau des renseignements de votre centre des impôts (l'adresse figure sur vos avis d'imposition) afin de demander des explications. Attendez-vous alors à une discussion de boutiquier avec les fonctionnaires des impôts. Si votre demande n'aboutit pas il faudra envoyer une réclamation écrite détaillée contestant par exemple l'importance des éléments de confort de votre bien. Vous avez tout intérêt à être extrêmement précis. Mais sachez que dans bien des cas, il faut aller jusqu'au tribunal administratif pour avoir gain de cause ! Notre avis : vous pouvez tenter le coup à condition d'être opiniâtre.


  3 - Vos charges de famille ne sont prises en compte que partiellement En matière de taxe d'habitation, un abattement obligatoire pour personnes à charge est appliqué sur la valeur locative cadastrale brute. Il est de 10 % pour les deux premières personnes à charge et de 15 % pour chacune des suivantes, les collectivités locales pouvant majorer ces taux de cinq à dix points. Il n'est pas calculé sur la valeur brute de votre bien mais sur la valeur locative moyenne figurant juste en dessous sur l'avis d'imposition. Les enfants à charge sont ceux mentionnés comme tels dans vos déclarations de revenus déposées en mai et juin dernier. En cas de changement dans votre situation de famille (naissance ou adoption en 2013, enfant détaché une année puis rattaché l'année suivante), il arrive que l'avis d'imposition de taxe d'habitation n'en tienne pas encore compte, l'information étant remontée après son établissement. Dans une telle situation, prenez votre courage à deux mains et rendez-vous au centre des impôts. Munissez-vous d'une copie de vos déclarations de revenus et de votre avis d'imposition sur le revenu, ce dernier mentionnant vos charges de famille. Le contrôleur procédera alors immédiatement à la modification de votre avis de taxe d'habitation. Si vous avez déjà payé la taxe, vous obtiendrez un remboursement du trop-perçu. Notre conseil : réclamez si votre situation familiale a changé.


4 - Le fisc ne vous a pas appliqué l'abattement général à la base Les collectivités locales (communes, groupements de communes et départements) peuvent décider d'instituer pour la seule taxe d'habitation un abattement général à la base sur les résidences principales de leurs administrés. Le taux de cet abattement est de 5,10 ou 15 % de la valeur locative moyenne des habitations de votre commune et peut être majoré ou diminué d'une année sur l'autre. Les autorités locales peuvent même le supprimer alors qu'il a été en vigueur plusieurs années de suite. Avant de réclamer une modification de votre avis, vous devez donc vérifier que cet abattement a bien été voté ou a été maintenu. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre centre des impôts ou de votre mairie. En cas de suppression de cet abattement, vous n'avez aucun recours. Si, en revanche, mais c'est assez rare, le service des impôts n'a pas tenu compte du vote instituant cet abattement, vous obtiendrez sans difficulté la modification à votre avantage de votre avis de taxe d'habitation. Notre avis : n'hésitez pas à faire jouer le bulletin de vote aux prochaines élections municipales si votre commune est pingre...


5 - En raison de vos faibles revenus, vous croyez avoir droit à un abattement sur la valeur cadastrale de votre résidence principale Les collectivités locales peuvent instituer un abattement spécial de 5,10 ou 15 % sur la valeur locative moyenne pour les contribuables de condition modeste. Elle diminue ainsi la base d'imposition et donc le montant de la taxe d'habitation. Pour en bénéficier vous devez avoir un revenu fiscal de référence (RFR) ne dépassant pas certains montants. Cette année, le montant est de 10 633 euros pour la première part de quotient familial et de 2 839 euros pour chaque demi-part supplémentaire. Un couple sans enfant bénéficiera ainsi de l'abattement voté par sa commune si son revenu fiscal de référence n'excède pas 16 311 euros. Avant de vous précipiter au centre des impôts regardez le haut du tableau de votre avis d'imposition. A la droite de votre nom figure une mention (revenu, RFR). Il s'agit de votre revenu fiscal de référence. Si vous dépassez le plafond, inutile de vous déplacer. Inutile également de vous déplacer si la valeur locative de votre habitation principale excède un certain montant égal à 130 % de la valeur locative moyenne des habitations de votre commune. L'abattement n'est pas alors applicable. C'est assez facile à vérifier. Dans le tableau de votre avis d'imposition, figure dans les éléments de calcul la valeur locative brute de votre logement et la valeur locative moyenne. Si, par exemple, la seconde est de 3 000 euros, la première ne doit pas dépasser 3 900 euros. De plus, si vous avez des enfants à charge ce seuil de 130 % est majoré de 10 points par personne rattachée à votre foyer. Ainsi, pour un couple avec deux enfants, le seuil est de 150 %, soit 4 500 euros. Si les conditions de revenu fiscal de référence et de plafond de valeur locative sont respectées, n'hésitez pas à réclamer la modification de votre avis d'imposition. Notre avis : foncez si vous respectez les conditions de revenu fiscal de référence et de plafond de valeur locative.

6 - Vous devez payer une majoration résidence secondaire, alors qu'il s'agit de votre habitation principale Un prélèvement sur les résidences secondaires est perçu au seul profit de l'Etat et majore la taxe d'habitation. Fixé à 1,5 %, il n'est pas calculé sur la valeur locative cadastrale mais sur les cotisations communale et intercommunale. Or les particuliers, une fois à la retraite, changent souvent l'affectation de leurs biens. L'appartement parisien devient une résidence secondaire alors que la maison de Nice fait désormais office d'habitation principale. Ce changement apparaît dans votre déclaration de revenus puisque vous y mentionnez votre adresse et les changements intervenus d'une année sur l'autre. Cette déclaration intervenant en mai ou en juin, les avis d'imposition de taxe d'habitation peuvent parfois ne pas en tenir compte. Vous pouvez donc demander la dispense du paiement de cette majoration. Mais c'est un peu le système des vases communicants car elle entraînera une demande de paiement de la majoration pour l'autre bien devenu résidence secondaire. Notre avis : si vous étiez locataire de votre résidence principale et habitez désormais votre résidence secondaire, dont vous êtes propriétaire, à l'année, la démarche s'impose car il y aura alors une réelle diminution de la facture.


7 - Vous recevez une taxe d'habitation pour un bien vide et inoccupé La taxe est due pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation à titre de résidence principale ou secondaire. Selon le Conseil d'Etat, ils doivent donc être pourvus d'un ameublement suffisant, même sommaire, pour en permettre l'occupation effective. Si votre logement est vide et inoccupé, la taxe n'est pas exigible. Attention : cette situation doit être effective au 1er janvier 2014. Si vous avez déménagé et vidé votre bien entre cette date et la réception de votre avis d'imposition, inutile de prendre contact avec le fisc. Vous êtes taxable même si vous avez déménagé le 2 janvier. Ce principe s'applique aussi bien au propriétaire occupant qu'au locataire qui quitterait son appartement après résiliation de son bail. Notre avis : contestez en apportant la preuve au fisc que le logement est bien inoccupé (aucune consommation d'eau ni d'électricité ou facture de déménagement du mobilier).


8 - Agé, vous pensiez être totalement exonéré de la taxe foncière et de la taxe d'habitation Pour prétendre à une exonération totale de taxe foncière et de taxe d'habitation, vous ne devez pas être redevable de l'impôt sur la fortune, avoir un revenu fiscal de référence ne dépassant pas certains montants (ce sont les mêmes que pour l'application de l'abattement facultatif sur la valeur cadastrale de votre résidence principale) et vous devez avoir atteint un certain âge. Il est de plus de 60 ans pour la taxe d'habitation et de plus de 75 ans pour la taxe foncière. Cette condition est appréciée au 1er janvier 2014 pour les taxes locales exigibles cette année. Pour la taxe foncière, les particuliers ayant plus de 65 ans et moins de 75 ans ont droit à un simple dégrèvement de 100 euros. Bien souvent, les services des impôts locaux, en raison des dates tardives des déclarations de revenus, n'ont pas été informé de votre âge et continuent à exiger le paiement des taxes.


Source : L'express

L assurance -emprunteur

La réforme de l'assurance-emprunteur prévue dans la loi consommation a été publiée samedi au Journal Officiel. Une mesure importante car «l'assurance-emprunteur peut représenter jusqu'à un tiers du coût du crédit», dit Bercy. Les emprunteurs disposent désormais d'un an à compter de la signature de leur crédit pour changer d'assurance. La réforme de l'assurance-emprunteur prévue dans la loi consommation a été publiée samedi au Journal Officiel. Les signataires de contrats de crédits disposent de 12 mois pour résilier l'assurance proposée par l'établissement de crédit et lui substituer une autre, à condition que le niveau de garanties soit équivalent. Cette mesure s'applique aux prêts immobiliers et crédits à la consommation émis depuis le 26 juillet. Un emprunteur ne pouvait jusqu'ici choisir son assurance qu'avant la signature de l'offre de prêt, ce qui limitait considérablement ses possibilités de substitution. Bercy veut ainsi permettre aux particuliers de faire jouer la concurrence pour payer moins. «L'assurance-emprunteur peut représenter jusqu'à un tiers du coût du crédit, explique Carole Delga, la secrétaire d'État chargée de la Consommation. L'économie réalisée par les emprunteurs grâce à cette mesure pourrait atteindre jusqu'à 9.000 euros pour un prêt immobilier de 300.000 euros sur 20 ans». Aucun frais en cas de changement Le montant maximal d'un crédit à la consommation étant de 75.000 euros, les économies réalisées sur l'assurance sont moindres. Le montant des primes collectées au titre de l'assurance emprunteur sur les prêts immobiliers représentait 5,2 milliards d'euros en 2010 et 1,9 milliard pour les crédits à la consommation. Bercy précise qu'en «cas de substitution d'assurance, aucun frais ne pourra être facturé par l'établissement prêteur» et le ministère promet d'être «vigilant» au respect de la mesure

La donation -partage

Deux récentes décisions de la Cour de Cassation ont rappelé les règles concernant la donation-partage. Décisions qui auront de lourdes implications à l’ouverture de la succession, notamment pour les personnes qui ont transmis des biens immobiliers à leurs enfants. Règles à suivre pour éviter les conflits futurs. Voilà deux décisions de la Cour de cassation qui vont être lourdes de conséquences pour les familles. En effet, les juges ont récemment rappelé qu’une donation portant sur un même bien (ce qui en pratique concerne les cas d’un bien immobilier) ne pouvait être considérée que comme une donation simple, et non partage. Pour bien saisir les enjeux d’une telle décision, et son implication en matière de succession, il convient d’abord de rappeler ce que recouvre chacune de ces opérations. Il existe deux types de donation : la donation-partage, obligatoirement réalisée devant notaire en présence de tous vos enfants, et la donation simple ou le don manuel, que vous pouvez faire en direct ou devant notaire, à un seul d’entre eux. Une donation-partage n’est pas obligatoirement égalitaire : « vous pouvez, par exemple, donner un peu moins à l’un de vos enfants, mais dans ce cas, il recevra plus le jour de votre succession », précise Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Lors de la succession, les donations-partage sont rapportées à leur valeur au jour de la donation, ainsi il n’y a pas de problème ultérieur car ce type de donation « partage » - comme le terme l’indique - une bonne fois pour toute le patrimoine donné. A contrario, les donations simples sont rapportables à leur valeur au jour de la succession, ce qui peut créer des soucis entre vos héritiers. Par exemple, si vous avez donné 50.000 euros à chacun de vos deux fils, que l’un a tout dépensé pendant que l’autre les plaçait dans un bien immobilier qui vaut 200.000 euros à votre décès, votre enfant « fourmi » sera supposé avoir reçu 200.000 euros et non 50.000 euros comme son frère. Si les 50.000 euros avaient été transmis via une donation-partage, la valeur de cette donation serait figée dans le temps. Partant de constat, le fait que le juges interdisent désormais de réaliser une donation-partage sur un même bien ne va pas être sans conséquences, notamment pour les ménages qui ne sont pas en mesure de donner des biens différents à chacun leurs enfants… En effet, la donation-partage était jusqu’ici couramment utilisée pour transmettre, par exemple, une maison qui valait 200.000 euros aux deux ainées, le benjamin recevant en contrepartie 100.000 euros en liquide. Dorénavant, comme cette donation ne sera considérée comme simple, si la valeur de la maison a fortement progressé entre le jour de la donation et celui du décès, les deux ainées devront indemniser leur petit frère. > Que faire si vous avez déjà réalisé des donations ? Si vous avez déjà réalisé des donations-partage en transmettant une part de votre patrimoine à deux enfants ou plus (un logement en indivision notamment), et un autre bien aux autres, il est trop tard pour revenir dessus. Votre donation sera considérée comme une donation simple le jour de votre décès. Il est en revanche possible de rétablir l’équilibre de votre vivant, à condition que la valeur de votre patrimoine ait augmenté. Vous avez la faculté de réaliser une nouvelle donation-partage en y associant à nouveau tous vos enfants. Dans ce cas, vous devez réintégrer le bien donné en indivision, et réaliser des nouvelles donations portant sur des biens distincts en rééquilibrant l’opération entre tous vos enfants. Dans notre exemple précédant, l’ainée conservera sa part sur la maison, vous transmettrez un autre bien à la cadette et la donation en argent liquide au benjamin entrera également dans la donation-partage. Si la valeur de la maison s’est fortement réévaluée, il sera possible de donner davantage aux deux derniers. « Attention, dans le cas d’une réintégration, un droit de partage de 2,5% sur la valeur des biens donnés sera à régler en plus », précise Arlette Darmon, présidente du Groupe Monassier. Si vous n’avez pas un patrimoine suffisant pour donner à nouveau, reste à espérer que vos enfants s’entendent au moment de votre décès et qu’un héritier qui s’estime lésé n’attaque pas ses frères et sœurs en demandant la réévaluation de la donation antérieure comme le Code Civil le lui permet. > Une autre solution : donner via une SCI Si vous n’avez pas encore réalisé de donation-partage, et que vous voulez transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants, la solution consiste à créer une SCI (société civile immobilière) pour y loger votre patrimoine immobilier. Puis de réaliser une donation de parts de SCI à vos enfants. Dans ce cas, la donation-partage portera non sur un seul bien, mais sur des titres de société. « Comme les enfants seront pleinement propriétaires de leurs parts de SCI, il y aura bien partage du patrimoine, car ils ne détiendront pas un droit de propriété en indivision », rappelle Nathalie Couzigou-Suhas. Cette technique est utile si vous prévoyez de vous constituer un patrimoine immobilier à transmettre au fil du temps à vos enfants. En revanche, si vous êtes déjà propriétaire du logement sur lequel vous voulez faire porter la donation, il faudra « l’apporter » à la SCI. Avant de créer votre société, calculez le coût fiscal global de l’opération, car si votre bien a pris de la valeur depuis que vous l’avez acheté, vous devrez payer l’impôt sur les plus-values immobilières. Sauf si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans pour l’impôt à 19%, et depuis plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux à 15,5%. Auquel cas, vous serez exonéré. Marie Pellefigue © Capital.fr

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Plus values du 29 décembre 2013

Dans une décision du 29 décembre 2013, le Conseil constitutionnel, saisi notamment sur l’article 27 de la loi de Finances pour 2014, censure les dispositions qui suppriment les abattements pour durée de détention pour les plus-values des cessions de terrains à bâtir. La loi de Finances pour 2014 a donc été publiée au Journal Officiel du 30 décembre 2013 en intégrant ces modifications.

Rappel :

Dans son article 27, la loi de Finances pour 2014 supprimait la prise en compte d’abattements pour durée de détention pour le calcul de la plus-value imposable issue d’une cession de terrain à bâtir.

Cette suppression devait intervenir pour toute cession (acte authentique de vente) passée à compter du 1er mars 2014.

Dans une décision du 29 décembre 2013(1), le Conseil constitutionnel a jugé que le fait d’assujettir les plus-values issues de la vente de terrains à bâtir à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (15,5%) sans tenir compte ni du délai écoulé depuis l’acquisition, ni de l’érosion monétaire, et en n’appliquant aucun abattement, « conduit à déterminer l’assiette de ces taxes dans des conditions qui méconnaissent l’exigence de prise en compte des facultés contributives des contribuables intéressés ; que dans ces conditions, les dispositions de l’article 27 contestées portent atteinte à l’égalité devant les charges publiques ».

Ainsi, les terrains à bâtir ne sont plus exclus de l’application des abattements pour durée de détention.

Par ailleurs, ce même article 27 modifiant l’application des abattements pour durée de détention pour les cessions de biens immobiliers, pour aboutir à une exonération au bout de vingt-deux années pour la partie impôt (19%) et de trente années pour les prélèvements sociaux (15,5%), ces dispositions semblent s’appliquer désormais également aux ventes de terrains à bâtir.

Par conséquent, il semblerait qu’à compter du 31 décembre 2013, date l’entrée en vigueur de la loi de Finances pour 2014(2), les abattements applicables aux ventes de terrains à bâtir soient les suivants :

- Pour la partie impôt (19%) :

      · 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème

      · 4 % au titre de la 22ème année de détention.

- Pour les prélèvements sociaux (15,5%) :

      · avant la 6ème année : 0%

      · de la 6ème à la 21ème année : 1,65% par année de détention

      · la 22ème année : 1,60%

      · de la 23ème à la 30ème année : 9% par année de détention

Plus values immobilières et abattements

Depuis le 1er janvier 2013, le régime d’imposition des plus-values générées par la cession d’un bien immobilier a été remanié à de nombreuses reprises, notamment concernant les abattements applicables. Ces nombreuses modifications ont fait l’objet de brèves parues sur ce site. Nous nous proposons ici de récapituler ces divers changements, avec des exemples de calcul.

I - Cessions intervenant au plus tard le 31 août 2013

Régime applicable aux immeubles bâtis

Depuis le 1er février 2012, les biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non, bénéficient pour le calcul de l’impôt sur les plus-values générées par leur cession d’abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération au bout de trente ans. Ce régime a fait l’objet d’une brève du 26 septembre 2011.

Ces abattements, calculés en fonction du nombre d’années de détention (à la date anniversaire), sont les suivants :

- 2 % par année de détention au-delà de la 5e

- 4 % par année de détention au-delà de la 17e

- 8 % par année de détention au-delà de la 24e

Exemple 1 (cession avant le 1er septembre 2013) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 avril 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 avril 2013 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 10 %. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 - (40 000 x 10 %) = 40 000 – 4 000 = 36 000 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 36 000 x 19 % = 6 840 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 36 000 x 15,5 % = 5 580 € Soit au total : 6 840 + 5  580 = 12 420 €

II - Cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013

Biens immobiliers autres que des terrains à bâtir

A compter du 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont modifiés, afin d’aboutir à une exonération d’impôt sur les plus-values (IR à 19 %) au bout de 22 ans. Étant précisé que concernant les prélèvements sociaux (15,5 %), cette exonération ne serait effective qu’au bout de trente ans, par le jeu d’un abattement spécifique. Ces dispositions ont fait l’objet d’une brève du 6 août 2013.

Ainsi, pour l’impôt sur les plus-values, l’abattement pour durée de détention est de :

- 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e

- 4 % pour la 22e année

En revanche, les prélèvements sociaux bénéficient de l’abattement suivant :

- 1,65 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e

- 1,60 % pour la 22e année

- 9 % par année de détention au-delà de la 22e

Important :

Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que les ventes de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir bénéficient en outre d’un abattement exceptionnel de 25 % lorsqu’elles sont signées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Cet abattement étant calculé sur la plus-value imposable, c’est-à-dire après application des abattements pour durée de détention.

Exemple 2 (cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2013 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %) d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 30 %) = 40 000 – 12 000 = 28 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 8,25 %) = 40 000 – 3 300 = 36 700 € 3 ) Abattement exceptionnel de 25 % a ) Pour l’IR PVN – Abattement exceptionnel Soit : 28 000 – (28 000 x 25 %) = 28 000 – 7 000 = 21 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVN– Abattement exceptionnel Soit : 36 700 – (36 700 x 25 %) = 36 700 – 9 175 = 27 525 € 4 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN (après abattement exceptionnel) x 19 % Soit : 21 000 x 19 % = 3 990 € b ) Prélèvements sociaux PVN (après abattement exceptionnel) x 15,5 % Soit : 27 525 x 15,5 % = 4 266 € Soit au total : 3 990 + 4 266 = 8 256 €

　

Exemple 3 (cession à compter du 1er septembre 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2004 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2014 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 30 %) = 40 000 – 12 000 = 28 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 8,25 %) = 40 000 – 3 300 = 36 700 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 28 000 x 19 % = 5 320 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 36 700 x 15,5 % = 5 688 € Soit au total : 5 320  + 5 688  = 11 008 €

III - Surtaxe sur les plus-values importantes (supérieures à 50 000 €)

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe est applicable sur la fraction des plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Ce dispositif a été détaillé dans une brève du 19 juillet 2013. Elle se cumule avec les différents changements d’abattement pour durée de détention susvisés.

Exemple 4 (cession avant le 1er septembre 2013) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 avril 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 avril 2013 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 10 %. La plus-value imposable ainsi que la surtaxe se calculent comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 10 %) = 150 000 – 15 000 = 135 000 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 135 000 x 19 % = 25 650 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 135 000 x 15,5 % = 20 925 € 4 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable étant de 135 000 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 3 % Soit : 135 000 x 3 % = 4 050 € Soit au total : 25 650 + 20 925  + 4 050  = 50 625 €

　

Exemple 5 (cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2013 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 30 %) = 150 000 – 45 000 = 105 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 8,25 %) = 150 000 – 12 375 = 137 625 € 3 ) Abattement exceptionnel de 25 % a ) Pour l’IR PVN – Abattement exceptionnel Soit : 105 000 – (105 000 x 25 %) = 105 000 – 26 250 = 78 750 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVN – Abattement exceptionnel Soit : 137 625 – (137 625 x 25 %) = 137 625 – 34 406 = 103 219 € 4 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN (après abattement exceptionnel) x 19 % Soit : 78 750 x 19 % = 14 962 € b ) Prélèvements sociaux (15,5 %) PVN (après abattement exceptionnel) x 15,5 % Soit : 103 219 x 15,5 % = 16 000 € 5 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable pour l’impôt sur les plus-values (19 %) étant de 78 750 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 2 %. Soit : 78 750 x 2 % = 1 575 € Soit au total : 14 962 + 16 000 + 1 575 = 32 537 €

　

Exemple 6 (cession à compter du 1er septembre 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2004 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2014 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 30 %) = 150 000 – 45 000 = 105 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 8,25 %) = 150 000 – 12 375 = 13 625 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 105 000 x 19 % = 19 950 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 137 625 x 15,5 % = 21 332 € 4 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable pour l’impôt sur les plus-values (19 %) étant de 105 000 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 3 % auquel il convient d’appliquer un « lissage » : Plus-value imposable x 3 % – (110 000 – Plus-value imposable) x 1/10 Soit : 105 000 x 3 % – (110 000 – 105 000) x 1/10 = 2 650 € Soit au total : 19 950 + 21 332 + 2 650 = 43 932 €

Source: FNAIM