Extention de constructions existantes de moins de 40m²

Décret N°2011-1771 du 5 Décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes.

Décret N°2011-1771 du 5 Décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes.

Extension de constructions existantes jusqu'à 40m²-Soumission à la procédure de déclaration préalable.
Publics concernés et objet du décret:
Sont concernés par le décret, les particuliers, les entreprises, les professionnels de la construction et les collectivités territoriales.
Le décret a pour objet de simplifier les formalités à accomplir pour certaines extensions de constructions existantes, qui ne sont plus soumises à la procédure de demande et d'obtention de permis de construire.
I°: Extensions de constructions existantes de moins de 40m²

Le décret porte de vingt à quarante mètre carré la surface hors d'oeuvre brute maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un plan local en tenant lieu. Ces extensions ne sont plus soumises à la procédure de demande et d'obtention de permis de construire mais à la simple déclaration préalable.

Opérations de restauration immobilière:
Les opérations de restauration immobilière qui consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles, ne seront plus soumises à la procédure de dépôt et d'obtention de permis de construire.
II°:Exceptions:

Les extensions comprises entre vingt et quarante mètres carré qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés par le code de l'urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte sont soumises à la procédure de permis de construire.
Sont ainsi concernées les constructions suivantes :
- Construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors d'oeuvre nette excède 170 m²
- Serres de production dont le pied -droit à une hauteur supérieure à 4m² et dont la surface de plancher hors d'oeuvre brute excède deux mille mètres carrés.

Lorsqu'il n'existe pas de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu, les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet la création d'une surface hors d'oeuvre brute supérieure à vingt mètre carré,sont soumis à permis de construire.

III°: Suppression de l'obligation de déposer un permis de construire.
Le décret supprime l'obligation de déposer un permis de construire pour toute modification d'un volume d'une construction entraînant le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface ainsi créée.
IV°:Entrée en vigueur:

Les disposition du décret entrent en vigueur au 1er Janvier 2012.

Plus values immobilières pour la vente de terrains à bâtir

L’Assemblée nationale s’est à nouveau penchée sur la fiscalité des plus-values immobilières vendredi, repoussant d’un an l’entrée en vigueur de la réforme pour les ventes de terrains à bâtir.

(LaVieImmo.com) - Validée au mois de septembre au terme de longues discussions, la réforme porte de 15 à 30 ans la durée de l’exonération d’impôt sur les plus-values réalisées sur la cession d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un terrain constructible. Les députés ont estimé que, dans ce dernier cas, le durcissement prévu risquait d’entraîner « un blocage des nouvelles transactions ».
Le problème se pose tout particulièrement pour les terrains constructibles ayant fait l’objet d’une promesse de vente avant le 25 août 2011, date de présentation de la réforme par François Fillon, mais qui, pour quelque raison que ce soit, ne pourraient pas faire l’objet d’une vente avant l’entrée en vigueur de la réforme, le 1er février prochain. De fait, ces terrains tomberaient « dans le nouveau régime de taxation des plus-values immobilières pour des raisons indépendantes de la volonté du vendeur comme de l’acquéreur », explique le texte de l’amendement voté cet après-midi.
Ce dernier stipule donc que les anciennes règles de calcul de l’abattement pour durée de détention du bien s’appliqueront aux cession de terrains constructibles pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 25 août 2011, ainsi qu’aux actes authentiques de vente relatifs à des terrains constructibles qui seront signés d’ici le 31 décembre 2012.

Source : LaVieImmo.com

Plus Value Immobilière

une nouvelle exonération de la plus-value immobilière en faveur de la cession des logements a été adoptée. Si la FNAIM accueille cette mesure avec satisfaction, il convient toutefois de noter qu’elle est soumise à une condition de remploi votée par les députés et limitée par les sénateurs sur son quantum.
Ainsi, sera exonérée la première cession d'un logement, y compris de ses dépendances immédiates et nécessaires si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
Cette exonération ne serait applicable que dans la limite de 300 000 € et pour la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement.

Source: FNAIM

L'album des ventes 2011

Vous faîtes construire, n'économisez pas sur l’assurance dommage-ouvrage

Permis de construire refusé, retard de livraison… lorsque vous faîtes construire votre maison, les mauvaises surprises peuvent vite s’accumuler. Si vous faîtes appel à un constructeur, ce dernier vous impose de souscrire une assurance dommage-ouvrage. Cette garantie prendra en charge le coût de tous les travaux liés aux malfaçons (fuites dans la toiture, fissures dans les fondations, etc, définies aux articles 1792 et 1792-2 du Code Civil) intervenant sur une période de dix ans après la fin du chantier.

En revanche, si vous décidez de monter seul votre projet (en faisant appel ou non à un architecte, obligatoire à partir de 170 mètres carrés de surface), vous n’êtes pas tenu de souscrire une assurance dommage-ouvrage. D'ailleurs, une écrasante majorité de particuliers décident de s’en passer et de s’appuyer sur les assurances décennales des différents artisans ayant travaillé sur le chantier.

Certes, l’assurance dommage-ouvrage alourdit le coût du projet immobilier. En moyenne, les primes s’échelonnent entre 2 et 5% du montant des travaux. Il n’empêche, vouloir faire l’économie de ce contrat n’est pas un bon calcul. Si votre maison flambant neuve révèle de graves problèmes de fabrication, vous risquez alors d’avoir à faire face à de longues procédures judiciaires : les assurances décennales respectives de l’architecte et des différents artisans ayant travaillé sur le chantier chercheront inévitablement à se rejeter la faute. Et plus le nombre d’intervenants est important, plus l’affaire risque de tourner au casse-tête.

En souscrivant une assurance dommage-ouvrage, vous gagnez du temps tout en étant certain d’être remboursé. En cas de pépin, elle vous garantira le paiement de la totalité des travaux en dehors de toute recherche de responsabilité des uns et des autres.

Source; Capital.fr

La taxation des plus-values immobilières assouplie

Un amendement voté à l'Assemblée exonère de taxe sur les plus-values certains propriétaires de résidences secondaires. La mesure doit encore être approuvée par le Sénat

Les députés ont entériné jeudi un amendement du rapporteur de la commission des Finances, Gilles Carrez, visant à assouplir la réforme des plus-values immobilières.

Désormais, les ménages qui vendent pour la première fois une résidence secondaire et qui utilisent le produit de cette vente pour acquérir leur résidence principale seront exonérés de taxe sur les plus-values réalisées.

Pour échapper à l’impôt, l’opération devra toutefois remplir d’autres conditions. La cession du bien devra être réalisée au moins cinq ans après son acquisition et l’achat de la résidence principale devra être effectué dans un délai de seulement 24 mois.

Dernière limite : le vendeur devra ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant l’opération.

Cette mesure entrera en vigueur à compter du 1er février 2012 en même que l’ensemble de la réforme des plus-values immobilières.

Source: Capital.fr

Acheter un bien immobilier à ses enfants

Comment aider ses enfants à acquérir un logement ? Face à l'envolée des prix de la pierre, de plus en plus de parents se posent la question. Pour les jeunes, sans un coup de pouce familial, acheter un bien immobilier est souvent difficile. Pourtant, la pierre est plus que jamais la clé de voûte de tout patrimoine bien construit.

UNE DONATION en guise de financement

Avec la récente réforme sur la fiscalité du patrimoine, chaque parent peut donner en totale franchise d'impôt, mais tous les dix ans désormais, jusqu'à 159.325 € (abattement en vigueur pour 2011) à chaque enfant, soit 318.650 € pour un couple. Et si l'enfant est majeur, il profite d'un abattement supplémentaire de 31 .865 € (par parent de moins de 80 ans), ce qui lui permet au final, même dans la capitale, d'acquérir un joli pied-à-terre... Une stratégie qui offre l'avantage de ne pas « gonfler » son propre patrimoine immobilier, puisque c'est votre enfant qui devient immédiatement unique propriétaire du bien. De ce fait, cela peut permettre aux parents d'échapper à l'impôt sur la fortune si la valeur de leur patrimoine net taxable reste en deçà de 1,3 million d'euros, ou de le minorer si celle-ci ne dépasse pas 3 millions d'euros.

Cette formule a toutefois ses revers. «A sa majorité, l'enfant qui détient de facto la pleine propriété, peut vendre à tout moment, même si ses parents s'y opposent», rappelle Michel Brillat, directeur de l'ingénierie patrimoniale de l'Union financière de France. Pour «bloquer toute velléité inappropriée», Louis Aussedat, notaire du réseau Althémis, conseille donc d'inclure dans l'acte de donation, ainsi que dans l'acte d'acquisition, une interdiction d'aliéner. Cette disposition soumet la vente à l'accord des parents.

Sachez encore qu'il est tout à fait possible d'effectuer cette opération au profit d'un mineur ; mais il faut dans ce cas l'aval du juge des tutelles. Et tant que l'enfant n'a pas 18 ans, son logement fait partie du patrimoine immobilier global de ses parents, avec d'éventuelles conséquences en termes d'ISF.

De façon plus marginale, si vous détenez un plan d'épargne logement, vous pouvez transmettre vos droits à prêt à votre enfant, à condition qu'il soit lui-même titulaire d'un tel plan (ouvert depuis au moins 3 ans). Enfin, donner au préalable de l'argent et non un bien immobilier dont vous seriez déjà propriétaire vous permet d'être exonéré de taxe de publicité foncière (0,715 %).

ACHETER ET TRANSMETTRE au sein d'une SCI

Ici, c'est la société civile immobilière (SCI) qui acquiert le logement et non vous et/ou vos enfants directement, ce qui permet, là aussi, de le financer et de le transmettre avec plus de facilité encore. Les parents sont associés et détiennent les parts de cette SCI. Un des grands avantages de cette structure juridique réside dans sa souplesse. A condition de s'appuyer sur un notaire ou un avocat pour en rédiger les statuts (compter 2.000 € environ), tous les schémas de gestion, ou presque, peuvent en effet être sereinement envisagés : pleine ou nue-propriété seulement donnée aux enfants, en totalité ou en partie, etc. Les parents peuvent se réserver le rôle de gérant pour avoir la main sur les décisions et pouvoir répondre aux formalités obligatoires (assemblée générale...). «Dans cette configuration, les enfants, même majeurs, ne peuvent vendre qu'avec votre accord», souligne Gilles Etienne, directeur associé chez Cyrus Conseil. La SCI peut d'ailleurs emprunter, y compris si les enfants mineurs sont associés. Seul impératif : bien fixer, avec l'aide d'un professionnel, leurs responsabilités vis-à-vis des dettes et obtenir l'accord du juge. Enfin, l'existence même d'une SCI n'est pas limitée dans le temps et la valeur, tout comme la désignation du patrimoine qui peut y être géré, n'est pas figée.

Source : Le Figaro