Plus-Values: nouveau calcul

Comme attendu, le gouvernement vient de publier, dans le bulletin officiel des impôts , le nouveau barème fiscal des plus-values immobilières qui entrera en vigueur dès le 1er septembre prochain.  
Cette grande réforme concernera à la fois les ventes de résidences secondaires et les biens mis en location. Les résidences principales restant, quant à elles, exonérées.

 Les plus-values exonérées au-delà de 22 ans de détention
A compter de septembre, les plus-values immobilières resteront donc taxées à 19%. En revanche, les abattements pour durée de détention passeront à 6% par an à partir de la 6ème année de détention, puis à 4% la 22ème année pour aboutir à une exonération au terme de 22 ans (au lieu de 30 ans actuellement).

Un barème spécifique sur les prélèvements sociaux
Un barème différent sera, en outre, appliqué pour les prélèvements sociaux (15,5%) : à compter de la 6ème année de détention, l’assiette imposable sera ainsi réduite de 1,65% par an, puis de 1,60% la 22ème année et de 9% par an à partir de la 23ème année. Ce qui conduira à une exonération totale au terme de 30 ans.

Abattement exceptionnel pour les ventes entre le 1er septembre 2013 et 31 août 2014
Ce n’est pas tout. Une fois les abattements pour durée de détention retranchés, un abattement supplémentaire de 25% sera également accordé aux propriétaires qui vendent leur bien entre le 1er septembre 2013 et 31 août 2014. La bonne nouvelle pour ces propriétaires, c’est que celui-ci s’appliquera à la fois sur l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. De quoi largement dégonfler leur facture. Attention, cet abattement ne s'appliquera pas aux cessions réalisées au profit d'une personne liée au vendeur (conjoint, ascendant, descendant…).

La surtaxe pour les plus-values supérieures à 50.000 euros est maintenue
A noter toutefois, qu’après la prise en compte de ces abattements, les propriétaires réalisant des plus-values supérieures à 50.000 euros resteront soumis à une surtaxe dont le taux oscillera entre 2 et 6%.

Source: Capital.fr

Plus-values immobilières

La promesse de campagne du Président de la République qui ramène à 22 ans la durée de détention pour l’exonération de l’impôt de certaines plus-values entrera en application le 1er septembre 2013.
Pour en amplifier l’effet souhaité par le Gouvernement sur la fluidité du marché, la mesure sera doublée par un abattement supplémentaire et temporaire de 25% sur le montant de la plus-value nette imposable pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
Si la durée de possession pour l’exonération, doublée en 2012 n’a eu pour effet que de bloquer le marché de la transaction, situation que le Gouvernement souhaite corriger, la réforme annoncée se présente complexe et en demi-teinte. Elle est loin du régime que la FNAIM plaidait et que les contribuables pouvaient attendre d’un régime simple et semblable à celui appliqué jusqu’en 2004, avec ses 5% d’abattements constants par année de détention au-delà de la 2nde et une exonération au terme de 22 ans.
Elle est associée à un abattement de 6% par année de détention à partir de la 6ème, alors que la moyenne de la durée de détention des biens qui pourraient en bénéficier est de 7 à 10 ans.
Elle ne concernera pas la taxation des prélèvements sociaux qui suivront un autre régime d’abattement pour être exonérés au terme de 30 ans de détention. De ce fait, le calcul de l’impôt sera complexe et l’avantage fiscal attribué au contribuable contenu par l’effet de cette mesure.
En pratique, en cas de vente d’un bien autre qu’une résidence principale, pour le calcul de la plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19%, les abattements pour durée de détention seront de 6% par année à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.
En revanche, pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l’assiette de l’impôt sera réduite d’un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention.
En chiffres, pour une plus-value brute de 40 000€ réalisée au terme de 10 ans de détention :
- Jusqu’au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’évalue à 12.420€ (dont 6.840€ d’impôt sur la plus-value nette et 5.580€ de prélèvements sociaux).
- Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l’effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25% appliqué temporairement, le montant total de l’impôt sera de 9.700€ (dont 4 000€ d’impôt sur la plus-value et 5 700€ de prélèvements sociaux), soit un gain de 4.720€ d’impôt (dont 1.300€ au titre de l’abattement exceptionnel). A noter que dans l’hypothèse où le régime d’imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2.500€.
Si le Gouvernement a souhaité encourager le marché, le régime particulier réservé aux prélèvements sociaux, complexifie la réforme et en atténue les effets. Mais, cet encouragement ne produira ses effets que pour autant que le Gouvernement maintienne le taux de 19% d’imposition forfaitaire et ne décide pas d’imposer les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu, comme c’est déjà le cas pour les dividendes et les plus-values mobilières.
Quant aux ventes de terrains à bâtir, elles risquent de faire les frais de cette réforme : les propriétaires n’ont que jusqu’au 31 décembre 2013 pour bénéficier des abattements pour durée de détention qui seront supprimés à compter du 1er janvier 2014. Pour le Gouvernement cela réduira l’incitation à la rétention du foncier disponible. La FNAIM lance une alerte : cette mesure bloquera totalement les cessions de ces biens car, dans un environnement d’instabilité fiscale, les propriétaires préfèreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable. Le choc d’offre de terrains de bâtir ne se produira pas !

Plus-values immobilières : ces travaux qui vous permettent de réduire la facture

Pas de chance pour les propriétaires. La décote exceptionnelle de 20% que le gouvernement avait un temps envisagé d’appliquer en 2013 pour alléger l’imposition des plus-values immobilières ne verra jamais le jour. Les gains réalisés sur les ventes de propriétés (hors résidence principales et cession de moins de 15.000 euros) restent donc taxés à 19%. En y rajoutant les prélèvements sociaux (15,5%), le taux d’imposition atteint toujours 34,5%.
Pour diminuer la facture, vous pouvez bien sûr toujours compter sur l’abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération au bout de 30 ans. Mais tous les propriétaires n’ont pas les moyens de différer leurs ventes…
Dans ce cas, sachez que vous avez aussi la possibilité de diminuer le montant de la plus-value en intégrant au prix d’acquisition le coût des travaux réalisés pour rénover votre bien.
Lors de votre passage devant le notaire, celui-ci applique un premier calcul automatique : passé cinq ans de détention, le prix d’achat de votre bien immobilier est forfaitairement revalorisé de 15% au titre des travaux que vous êtes supposé avoir réalisé. Et ce sans justificatif. Mais dès lors que vous estimez que les dépenses investies dans votre logement dépassent cette somme ou que vous revendez avant ces cinq années, il vous est possible, factures à l’appui, de revaloriser le prix d’achat des investissements effectués.
La loi précise que seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d'acquisition pour leur montant réel. Par dépense d’amélioration, comprenez tout ce qui apporte un confort supplémentaire visible à l’habitat (installation d'un ascenseur, du chauffage central ou d'une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, réalisation de travaux d'isolation… )
Plusieurs exclusions sont toutefois prévues :
- Tout d’abord, seuls les travaux réalisés par une entreprise sont pris en compte dans le calcul. "Autrement dit, tous les chantiers que les propriétaires ont entrepris eux-mêmes ainsi que le coût des matériaux achetés ne sont pas éligibles ", note Pierre Bazaille, ex président de l’Institut notarial de l’immobilier.
- Impossible également d’intégrer le coût des travaux qui ont déjà été déduits de vos revenus fonciers (dans le cas des propriétaires-bailleurs), ou qui vous ont déjà permis de bénéficier d’un crédit d’impôts ou de l’Eco prêt à taux zéro.
- Sont enfin exclues toutes les dépenses d’entretien courantes ainsi que les menues réparations (changement de joints, remplacement des interrupteurs, raccords de peinture…) que l e propriétaire est légalement en droit d’exiger de son locataire (voir le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives). "A moins que ces petites dépenses ne soient indissociables de travaux de gros œuvre", souligne Gilles Etienne, directeur du pôle expertise chez Cyrus Conseil.

Source: Capital.fr

Invitation

Investissement locatif : le dispositif « Duflot »

Si le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif permet au contribuable de diminuer le montant de son imposition, puisqu’il propose une réduction d’impôt de 18 %, il a également pour objectif de créer des logements neufs destinés à renouveler l’offre locative dans des zones tendues loués à des loyers plafonds. Il est destiné à des locataires dont les ressources sont plafonnées. Ce dispositif, prévu par l’article 80 de la loi de finances pour 2013, est codifié à l’article 199 nonovices du code général des impôts. Il prend le pas sur le dispositif de réduction d’impôt Scellier et bénéficie aux contribuables domiciliés en France, qui acquièrent entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement qui respecte des normes de performances énergétiques. S’il concerne, au même titre que son prédécesseur, les contribuables qui s’engagent à louer le logement nu à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans, il présente toutefois plusieurs singularités : Assiette de la réduction d’impôt Pour une même année d’imposition, deux logements au plus sont éligibles à la réduction d’impôt, dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser la somme totale de 300 000 € par an et par contribuable. Ex. : un contribuable qui fait l’acquisition d’un logement de 50 m2 au prix de 300 000 € verra sa réduction d’impôt calculée sur un montant plafond de 275 000 € (50 m² ×5 500 €). Pour mémo, dans le dispositif Scellier, la réduction d’impôt est calculée sur la base d’un seul logement par an et par contribuable, dans la double de limite de 300 000 € et de 5 000 €/m² Immeuble d’au moins cinq logements : quota de logements non éligibles Par souci de mixité sociale, lorsqu’un immeuble neuf comporte au moins cinq logements, la personne (a priori le promoteur vendeur) qui commercialise les logements doit prendre l’engagement de limiter le nombre de logements éligibles au nouveau dispositif dans l’immeuble concerné. La loi indique qu’au moins 20 % des logements (pourcentage à confirmer par décret) ne pourront pas ouvrir droit à la réduction d’impôt. Le non-respect de cette disposition est passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire. Plafonds de loyers et « coefficient multiplicateur » La particularité de ce dispositif réside dans le mode de calcul des loyers. Au même titre que les investissements locatifs précédents, la loi prévoit des plafonds de loyers par mètre carré de surface fiscale, différenciés selon les zones éligibles. Il est prévu que les plafonds de loyer puissent être réduits par le préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret en définira les conditions d’application). Pour 2013, les plafonds de loyer s’établissent à : Zone A bis 16,52 € (contre 17,66 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone A 12,27 € (contre 13,10 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone B1 9,88 € (contre 10,58 en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone B2 8,59 € (contre 8,62 en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Le « coefficient multiplicateur » Derrière cette terminologie se cache un outil destiné à rétablir la réalité du marché. Ce coefficient a pour objectif d’adapter le montant du loyer à la surface du logement car, en pratique, le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement. Le coefficient s’obtient en appliquant la formule suivante : 0,7 + 19/ S (S signifie « surface ») Si ce coefficient est supérieur à 1,2, alors il convient de le ramener à 1,2. Il s’agit d’appliquer le plus petit des deux montants entre le coefficient préétabli par la loi et le coefficient préétabli de 1,2. Ex. : 1. soit un logement de 50 m² situé en zone A où le plafond au mètre carré est de 12,27 €.Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/50) = 1,08. Après application du coefficient multiplicateur de 1,08, le loyer au mètre carré de surface éligible s’établit à : 12,27€ x 1,08 = 13,25 €, soit un loyer plafond de 662,50 € par mois (50 m² x 13,25€). 2. soit un logement de 100 m² situé en zone A où le plafond au m² est de 12,27 €. Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/100) = 0,89 Après application du coefficient multiplicateur de 0,89, le loyer au mètre carré de surface éligible s’évalue à : 12,27 € x 0,89 = 10,92 €, soit un loyer plafond de 1 092 € par mois (100 m² x 10,92 €). Le zonage géographique Un arrêté du 29 décembre 2012 détermine les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Ces communes s’entendent de celles classées en zones A bis, A et B1 telles que délimitées par l’arrêté du 29 avril 2009. Les communes situées en zone B2, telles que définies par cet arrêté, peuvent être éligibles sous réserve d’obtenir un agrément du préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat. Les autres communes, classées en zone C (le reste du territoire), ne sont pas éligibles. Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date, la réduction d'impôt s'applique indifféremment en zones A bis, A, B1 et B2. A noter que ce dispositif a vocation à s’appliquer à certains territoires d’outre-mer, à l’exception de Mayotte, selon certaines modalités à préciser par décret. Nous reviendrons sur l’ensemble du dispositif Duflot à l’occasion d’un article à paraître dans un prochain numéro de La Revue bleue. Comparatif dispositifs « DUFLOT » et « SCELLIER » « DUFLOT » « SCELLIER » Date investissement 1er.01.2013 au 31.12.2016 Jusqu’au 31.12.2012 Prorogé jusqu’au 31.03.2013 Sous condition engagement pris avant 31.12.2012 Logements éligibles Logements neufs achevés Logements acquis en VEFA Construction logements Acquisitions logements + travaux produisant logements neufs Acquisitions logements anciens + travaux réhabilitation Acquisitions locaux + transformations en logements IDEM Localisation des logements Zones A, A bis, B1 Zone B2 jusqu’au 30.06.2013 Après : sur agrément préfectoral Zones A, A bis, B1 et B2 Zone C : sur agrément ministériel Quota de logements dans un même immeuble 20% des logements par immeuble ne doivent pas être éligibles si immeuble comporte au moins 5 logements Sans Engagement de location Propriétaire personne physique Propriétaire personne morale non soumise à l’IS Location nue à usage de résidence principale Locataire personne physique Locataire personne morale sous condition de sous-louer à une personne physique IDEM Conditions de la location Plafonds de loyers + coefficient multiplicateur Plafonds de ressources des locataires (inférieurs aux plafonds Scellier) Scellier classique : néant Scellier intermédiaire : plafonds de loyers et de ressources des locataires Base de la réduction d’impôt Prix de revient dans la limitede : 5 500 € /m² Plafond annuel : 300 000 € Deux logements par an Prix de revient dans la limite de : 5 000 €/m² Plafond annuel : 300 000 € Un seul logement par an Taux de la réduction d’impôt 18% Etalée sur 9 ans Pas de prorogation Classique 9 ans 13% si BBC 6% sinon Intermédiaire 9 ans 13% si BBC 6% sinon + prorogeable 2 fois 3 ans à hauteur de 4%/ an Déduction spécifique revenus fonciers Non Non 30% Source : FNAIM

Modification de régime fiscal :

Les cessions d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans acquis en VEFA par un vendeur non assujetti ne sont plus soumises à la TVA (article 64, I, F 1 de la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012).

Et comme annoncé, l’administration a effectivement et heureusement complété sa doctrine en précisant que les cessions concernées qui ont fait l’objet d’une promesse de vente signée avant le 31 décembre 2012 peuvent bénéficier de la mesure transitoire suivante :

« Ainsi, il est admis que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012 mais qui avaient fait l'objet d'une promesse de vente signée avant cette date demeurent soumises à la TVA et, corrélativement, aux droits de mutation au taux prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI.

La preuve de la date de cette promesse de vente peut être apportée par tout moyen.

Cette tolérance peut toutefois être écartée par les parties au profit des règles résultant des modifications entrées en vigueur au 31 décembre 2012. Lorsque les parties renoncent à l'application de ces mesures transitoires, la cession postérieure au 31 décembre 2012 d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et acquis comme immeuble à construire par une personne non assujettie n'est pas soumise à la TVA et l'acquisition correspondante est soumise aux droits de mutation au taux de droit commun.

La même solution s'applique aux cessions de contrats par une personne non assujettie avant l'achèvement de l'immeuble lorsqu'un avant-contrat avait été signé avant le 31 décembre 2012. S'agissant du droit à déduction, lorsqu'un particulier est amené à céder son contrat, il peut déduire la taxe supportée sur les appels de fonds déjà payés dès lors qu'il soumet la cession à la TVA (sur le droit à déduction, se reporter à la remarque figurant au BOI-TVA-IMM-10-30 au II-D-3 § 370).

Il est aussi rappelé que :

« Quand bien même elle aurait fait l'objet d'une promesse de vente avant le 31 décembre 2012, la cession par un particulier d'un immeuble acquis comme neuf mais après achèvement n'est pas soumise à la TVA , y compris si elle intervient dans les cinq ans de l'achèvement ou que l'immeuble a été acquis auprès d'un cédant qui l'avait lui-même acquis au préalable comme immeuble à construire. De la même manière, et alors même qu'elle aurait fait l'objet d'une promesse de vente avant le 31 décembre 2012, la cession de l'immeuble pour la construction duquel le particulier a réalisé ou fait réaliser les travaux par un entrepreneur sur un terrain dont il disposait, n'est pas soumise à la TVA quand bien même elle interviendrait dans les cinq ans de son achèvement, à moins que l'intéressé ne réalise cette opération dans le cadre d’une activité économique. »

Source: FNAIM

Réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières

Pour l’année 2013, coup de théâtre ! Le conseil constitutionnel censure l’article 15 de la loi de finance : le barème dégressif pour durée de détention est maintenu, et le projet d’abattement supplémentaire exceptionnel de 20% sur les plus-values réalisées en 2013 est supprimé. Les Sages ont en effet retoqué l'article 15, qui prévoyait de modifier la taxation des plus-values des terrains à bâtir. Mais cet article contenait aussi la mise en place d'un abattement exceptionnel de 20 % sur les plus-values immobilières réalisées en 2013.
En revanche, la surtaxe sur les plus-values immobilières réalisées en 2013 est validée. Elle sera de 2% pour une plus-value de 50 000 à 100 000 €, et augmentera de 1 point par tranche de 50 000 €, pour atteindre un maximum de 6% pour une plus-value de 250 000 € et plus.

Source: Matin.fr