En tant que propriétaire, vous avez peut-être créé (ou vous envisagez de créer) une société civile immobilière : cette structure juridique peut, en effet, se révéler appropriée pour préparer une transmission anticipée de votre patrimoine ou gérer un bien locatif en commun avec vos enfants. Gare toutefois à opter pour le bon régime fiscal.
> Des objectifs divers
Bon nombre de particuliers ont recours à une société civile immobilière pour organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes, notamment avec leurs enfants. Cette structure permet, en effet, d’éviter l’indivision, puisque chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.
A condition de rédiger des statuts adaptés, le gérant (en général l’un des deux parents) peut donc contrôler la société et vendre le patrimoine de la SCI comme il le souhaite, sans avoir besoin de l’unanimité pour chaque décision, comme dans une indivision.
Cette structure offre aussi des avantages en matière de transmission. La SCI permet d’étaler dans le temps la transmission de ses parts aux enfants, en bénéficiant du renouvellement tous les 15 ans de l’abattement de 100.000 euros sur les donations. Cerise sur les gâteaux : en tant que gérants, les parents peuvent même, en pareille situation, continuer à gérer (ou vendre) leurs biens immobiliers, comme ils l’entendent.
En terme fiscal, la SCI affiche un avantage en terme d’ISF, car l’administration fiscale admet que les associés peuvent minorer la valeur des parts de SCI, la décote pouvant atteindre 30%, car elles sont moins liquides qu’un logement détenu en direct.
> Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenus ?
Gare toutefois, à choisir le bon régime fiscal. Les revenus des SCI familiales peuvent être soumis soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés. Jusqu’ici l’écrasante majorité des contribuables optaient pour la première solution. Sauf que l’instauration d’une tranche marginale à 45% rend les calculs plus compliqués. De nombreuses familles commencent à donc s’interroger, d’autant qu’il est possible de changer de régime, y compris si vous avez déjà créé votre SCI. Nos explications pour comprendre ces enjeux fiscaux.
Les SCI soumise à l’impôt sur le revenu : dans ce cas, votre SCI est dite "transparente", cela signifie que tous les revenus locatifs nets de charges (intérêts d’emprunt, assurances, travaux de rénovation, frais de gestion locative, taxe foncière,…) encaissés par la SCI sont taxés, chaque année, au taux marginal d’imposition de chaque associé. Et ce, que ces revenus soient distribués, ou conservés dans la SCI, pour assurer sa trésorerie.
Les prélèvements sociaux de 15,5% sont dus en plus sur ces sommes. Le principal avantage de ce statut, est que la SCI bénéficie du régime fiscal des plus-values qui s’applique aux particuliers. Ainsi, si elle cède un bien après 30 ans de détention (ce délai devrait passer à 22 ans à partir du 1er septembre), elle ne paie aucun impôt de ce type. Et si elle le vend avant cette période, les plus-values bénéficient d’un abattement pour délai de détention (variable selon la durée) et sont ensuite imposées à 19% avec en plus 15,5% de prélèvements sociaux.
La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés : avec ce second régime fiscal, la SCI est dite « opaque », cela signifie que tous les revenus locatifs nets qu’elle encaisse sont imposés, chaque année, à l’impôt sur les sociétés. Avantage : une société imposée à l’IS peut déduire de ses recettes l’amortissement du bien immobilier (calculé selon des règles comptables, en général sur 25 ans) et les frais d’acquisition des biens (frais de notaire et éventuels frais d’agence si le logement a été acheté via un professionnel). Pour un montant de loyers encaissés équivalent, une SCI à l’IS dégagera donc un revenu net taxable plus faible qu’une SCI à l’IR, puisque le montant des charges déductibles est plus important. Jusqu’à 38.120 euros, le bénéfice annuel (qui correspond aux revenus locatifs une fois tous les frais déduits) est taxé à 15%, puis à 33,33% au-delà de ce plafond. Notez également que les associés des SCI ne paient d’impôt sur le revenu sur ces bénéfices que l’année où ils se les distribuent. Ils sont donc exonérés temporairement de cette taxation s’ils capitalisent les revenus sur leur compte courant d’associé dans la société.
Ce statut n’est toutefois pas la martingale absolue, d’abord parce que les associés devront payer l’impôt sur le revenu sur les sommes placées au moment où ils les récupèrent. Second désavantage de la SCI à l’IS : la taxation des plus-values est nettement moins favorable. Car si la SCI cède un bien immobilier, le montant de la plus-values se calcule sur une base comptable, c’est-à-dire une fois réintégrés tous les amortissements déduits les années précédentes des revenus locatifs… En outre, les plus-values sont taxées au barème de l’IS (à 15% jusqu’à 38.120 euros, puis à 33,33% au-delà), soit un taux plus élevé qu’à l’IR.
Alors quel régime fiscal choisir ? Il n’y a pas de réponse unique à cette question, tout dépend de vos objectifs, de votre âge et de la composition de votre patrimoine. Ainsi, si vous êtes très fortement imposé, mais que vous prévoyez une chute de vos revenus, le statut à l’IS peut être intéressant. En effet, durant votre période d’activité, vous être exonérés d’IR sur vos revenus locatifs : pour cela, il suffit de les conserver dans la SCI sur votre compte courant d’associé, sans vous les distribuer. Cette option est impossible avec une SCI imposée à l’IR, puisque dans cette structure, les revenus sont taxés chaque année à votre taux marginal d’imposition, qu’ils soient distribués ou non.
Autre intérêt d’engranger ces bénéfices sans y toucher : une fois que vos revenus auront chuté, au moment de votre retraite par exemple, vous pourrez puiser dans cette « tirelire » pour récupérer des revenus complémentaires. Ces derniers seront alors imposés à votre taux marginal d’imposition, plus faible.
Autre exemple : si vous êtes certain de ne pas conserver votre bien immobilier sur une longue période, mais de le revendre au bout de cinq ou dix ans, vous profiterez moins de l’avantage de la fiscalité des plus-values à l’IR, et aurez peut-être intérêt à passer à l’IS.
Si vous avez des doutes, consultez un avocat fiscaliste ou un expert comptable, qui pourra vous aider à faire des simulations et donc à mesurer l’impact du changement de taxation. Bon à savoir : si vous êtes déjà propriétaire d’une SCI imposée à l’IR, vous pouvez opter pour l’IS, mais dans ce cas le choix est irréversible
Source: Capital.fr
