Exonération de plus-values en cas de cession d'une résidence secondaire : précisions sur les modalités d'application

Dans le cadre de la réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, une instruction fiscale est venue préciser les modalités d’application de l’exonération en cas de première cession d’un bien autre que la résidence principale du cédant. Comme indiqué dans une brève du 1er février 2012, la loi de finances pour 2012 a instauré un nouveau cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières à l’occasion de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. Les modalités d’application de cette exonération ont été commentées dans une instruction fiscale du 19 avril 2012 (BOI 8 M-3-12). En premier lieu, il est rappelé que cette exonération ne s’applique qu’aux personnes résidant fiscalement en France. En outre, elle ne peut être utilisée qu’une fois par une même personne (première cession d’un logement). 1 - Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente Ensuite, il faut que le cédant n’ait pas été propriétaire, directement ou par personne interposée (par l’intermédiaire d’une société transparente), de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente. A cet égard, il est précisé que cette exonération ne s’applique pas : - lorsque le vendeur est propriétaire d’un droit indivis ou démembré portant sur un immeuble qu’il affecte à sa résidence principale ; - lorsque le vendeur détient directement ou indirectement des parts d’une société, d’un groupement ou d’un organisme qui est propriétaire du bien dans lequel il a fixé sa résidence principale et ce, quel que soit le nombre de parts qu’il possède. > A noter : Concernant les couples mariés, l’instruction précise que le fait qu’un des époux ait possédé comme un bien propre la résidence principale du couple, au cours des quatre années précédant la cession, n’est pas de nature à priver son conjoint du bénéfice de l’exonération sur la vente, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. > Précisions : - Notion de résidence principale Pour les personnes qui résident six mois de l’année dans un lieu et six mois de l’année dans un autre, est considérée comme résidence principale l’habitation pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation. De même, lorsqu’un époux bénéficie d’un logement de fonction et que sa famille (conjoint et enfants) réside effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme l’habitation principale du foyer. Toutefois, il est rappelé que l’appréciation de la résidence principale est avant tout une question de fait appréciée par le juge de l’impôt. - Prêt-relais Lorsque l’acquisition d’un bien destiné à être la résidence principale du contribuable est financée avec un prêt-relais, la vente du bien qui serait exonérée est postérieure à l’acquisition de la résidence principale. L’administration fiscale admet le bénéfice de l’exonération pour la vente sous réserve du respect des conditions suivantes : o La mise en vente du ogement doit avoir été antérieure à l’acquisition de la résidence principale. o La vente doit avoir lieu dans un délai normal après l’acquisition de la résidence principale (ce délai est soumis à l’appréciation du juge, mais est en principe d’un an). o Le prix de cession doit être effectivement employé à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale (notamment par le remboursement du prêt-relais). 2 - Cession d’un logement L’exonération ne peut porter que sur la vente d’un logement ou de droits réels démembrés portant sur ce dernier (usufruit ou nue-propriété) ainsi que sur ses dépendances immédiates et nécessaires à condition que leur cession intervienne simultanément avec celle du logement. > Précisions : - Changements d’affectation L’affectation à usage d’habitation s’apprécie à la date de cession de l’immeuble. Ainsi, un bien affecté antérieurement à un autre usage, mais qui a été transformé pour être cédé comme logement, peut entrer dans le champ de l’exonération. - Biens mixtes Il est admis que si le bien cédé est affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, l’exonération ne s’applique qu’à la plus-value afférente à la seule fraction à usage d’habitation. Ainsi, a contrario, sont expressément exclus du champ de l’exonération les ventes de : - terrains à bâtir ; - locaux à usage autre que d’habitation ; - parts de sociétés ou de groupements à prépondérance immobilière. - Cas de la vente en viager Dans ce type de vente, une partie du prix est payée comptant (bouquet) et le reste au moyen d’une rente versée durant la vie du crédirentier. Autrement dit, l’aléa inhérent à la nature de ce contrat ne permet pas de connaître précisément le prix de vente. En conséquence, l’administration fiscale considère que l’exonération ne pourra porter que sur le montant du bouquet. 3 - Le remploi, dans les vingt-quatre mois de la vente, de tout ou partie du prix L’exonération ne s’applique que si tout ou partie du prix de vente est remployée dans les vingt-quatre mois, à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale du cédant. Ce remploi peut alors prendre la forme soit d’une acquisition à titre onéreux, soit d’une acquisition à titre gratuit (paiement de droits d’enregistrement portant sur un bien reçu par donation ou succession). Cependant, il ne peut servir que pour l’acquisition du bien en pleine propriété, ou de droits indivis en pleine propriété mais en aucun cas pour acquérir des droits démembrés (usufruit ou nue-propriété). > A noter : Le remploi peut se faire pour l’acquisition de parts de sociétés transparentes. En revanche, pour l’acquisition de parts d’autres types de sociétés, telles que les SCI, il n’est pas accepté. Enfin, concernant la nature du remploi, il peut s’agir soit de l’acquisition, soit de la construction du logement. > Observations : - Acquisition d’un bien – Travaux Concernant les logements achevés, il est admis que le remploi puisse porter sur les travaux qui doivent y être effectués : o Pour des travaux d’amélioration, d’agrandissement ou encore ceux qui entraînent une modification importante du gros œuvre, dès lors qu’ils sont achevés et payés dans les douze mois de la signature de l’acte d’acquisition. o Pour des travaux de transformation d’un local en logement. Il faut qu’ils soient achevés et payés dans les vingt-quatre mois qui suivent la signature de l’acte d’acquisition. - Construction d’un logement Le remploi peut porter indifféremment sur l’acquisition du terrain et/ou sur les dépenses de construction. On entend par construction l’édification de l’immeuble proprement dite, mais aussi son extension par l’addition de constructions (il faut que le tout forme une seule unité d’habitation). Le vendeur devra être en mesure de justifier, au plus tard au terme des vingt-quatre mois de la cession, du remploi effectif de tout ou partie du prix de vente ainsi que de l’affectation du bien acquis ou construit à sa résidence principale. 4 - Application et remise en cause de l’exonération La plus-value n’est exonérée qu’à hauteur de la fraction du prix de vente remployée par le cédant. Ce dernier doit donc, au jour de la vente, évaluer la fraction du prix qu’il compte remployer. Cette fraction devra alors être mentionnée dans l’acte authentique de vente. Cette exonération sera remise en cause dans les cas suivants : - non-respect des conditions tenant au logement cédé (elles sont appréciées au jour de la vente) ; - non-respect des conditions tenant au cédant non propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années qui précèdent la vente (appréciées au jour de la cession) ; - non-respect des conditions de remploi du prix de cession ; - non-respect de la condition d’affectation du logement acquis ou construit à la résidence principale du contribuable. Source: FNAIM

La surface de plancher

Après une période de concertation dans le cadre de la démarche en faveur d’un urbanisme de projet, la réforme de la surface de plancher a été adoptée par ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, publiée au JO du 17 novembre 2011.
Conformément aux objectifs fixés à l’article 25 de la loi « Grenelle » II, la « surface de plancher » se substitue à la fois à la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher hors œuvre nette (SHON).
Cette réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme entre en vigueur à compter du 1er mars 2012, soit en même temps que la réforme de la fiscalité de l’aménagement. A compter de cette date, la « surface de plancher » sera l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.
Les documents d’urbanisme et les plans de prévention des risques peuvent d’ores et déjà être modifiés, selon une procédure allégée, en vue de tenir compte en tant que de besoin du basculement de leurs dispositions exprimées en SHOB ou en SHON en « surface de plancher » au 1er mars 2012,
La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, publié au JO du 31 décembre 2011, fixe les conditions dans lesquelles pourront être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.
Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte ainsi de nombreux avantages par rapport à ceux de la SHOB et de la SHON.

• Le calcul des surfaces est simplifié et s’inscrit en filiation directe avec le calcul de la surface taxable à la la taxe d’aménagement :

La « surface de plancher » et la surface taxable adoptée en loi de finances rectificative pour 2010 pour arrêter la base d’imposition de la taxe d’aménagement partagent la même définition de base. La « surface de plancher » comporte uniquement quelques déductions supplémentaires par rapport aux déductions prévues pour la surface taxable.
Une seule déduction forfaitaire est par ailleurs maintenue par rapport au calcul des surfaces en SHON. Cette déduction forfaitaire ne concerne en outre que les immeubles collectifs.
Le calcul des surfaces en « surface de plancher » correspond de plus à l’espace réellement disponible pour les occupants des constructions, ce qui contribue à faciliter sa compréhension.

• L’absence d’intégration des murs extérieurs contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. :

Le recours à des techniques d’isolation faisant appel à des murs épais ou à des doubles parois ne se traduira plus par une perte en terme de droits à construire.

• Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain :

La non prise en compte des murs extérieurs permet de dégager un bonus en terme de constructibilité d’environ 10% en moyenne, par rapport au calcul des droits à construire en SHON. Ces gains de constructibilité pourront ainsi être mobilisés pour des projets de constructions nouvelles plus importants ou pour la réalisation d’extensions de constructions existantes. La « surface de plancher » a donc un impact positif sur la densification du tissu urbain.

Droit de préemption

Telle était la question posée au Ministre de l’Intérieur, de l’outre-mer et des collectivités territoriales qui répond par la négative et donne l’occasion de rappeler la jurisprudence administrative en matière d’unité foncière(1).

Si selon l’article R. 213-5 du code de l’urbanisme, la déclaration par laquelle le propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption manifeste son intention d’aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté ministériel, une déclaration d’intention d’aliéner est donc déposée par unité foncière vendue, précise le ministre.

Ainsi, si l’unité foncière se définit comme étant « un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision »(2), deux immeubles contigus appartenant à un même propriétaire constituent une même unité foncière et donnent lieu au dépôt d’une seule DIA, ne permettant pas au titulaire du droit de préemption de ne préempter qu’une seule partie de cette unité foncière.

Cette réponse ministérielle rappelle aussi que la jurisprudence considère que deux immeubles contigus appartenant à un même propriétaire et faisant l’objet de deux DIA, qui précisent que les deux biens sont englobés dans la même offre de vente, doivent être regardés comme concernant une même unité foncière : ils appellent donc une décision de préemption commune et la commune ne peut pas préempter un seul de ces deux immeubles(3).

Il est aussi précisé :

- que dans le cas où deux immeubles contigus ne constituent pas une unité foncière, la commune peut préempter un seul de ces immeubles ;

- qu’en application de l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme, si une unité foncière n’est incluse que partiellement dans le périmètre de préemption, le titulaire du droit de préemption ne peut préempter que la seule fraction de l’unité foncière incluse dans ledit périmètre ; toutefois, en réponse à l’offre qui lui est faite, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière.

Source:  FNAIM

Taux de TVA

La quatrième loi de finances rectificative pour 2011 et la loi de finances rectificative pour 2012 ont apporté des modifications concernant le taux de TVA applicable.

Le taux réduit est ainsi passé, pour un certain nombre d’opérations, de 5,5 % à 7 % et le taux de droit commun, qui était de 19,60 % est passé à 21,20 %.

Rappel

- Pour les livraisons de biens (meubles ou immeubles), l’exigibilité de la TVA coïncide avec le fait générateur de la taxe. La date retenue est celle de la livraison du bien, c’est-à-dire le moment du transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire.

- Pour les prestations de services, en revanche, exigibilité et fait générateur ne coïncident pas. Ainsi, la taxe est exigible lors de l’encaissement des acomptes, prix, rémunérations ou, sur option du redevable, d’après les débits.

1 - Le nouveau taux de droit commun de TVA

La loi de finances rectificative pour 2012 du 14 mars 2012 a modifié le taux normal de TVA : il passe de 19,60 % à 21,20 % pour les opérations dont le fait générateur interviendra à compter du 1er octobre 2012, sauf si l’exigibilité de la taxe est déjà intervenue à cette date.

Une disposition transitoire a toutefois été mise en place pour les ventes d’immeubles à construire (VIC), telles que les ventes en état futur d’achèvement(VEFA) et les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI). En effet, pour ces opérations, le taux de 19,60 % restera applicable aux sommes réclamées par le constructeur sous réserve que le contrat préliminaire ou le contrat de construction de maison individuelle ait été enregistré devant notaire ou au service des impôts avant le 15 mars 2012 (brève du 14 mars 2012).

2 - Le nouveau taux réduit de TVA

La quatrième loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a, quant à elle, ajouté un nouveau taux réduit de TVA de 7 % pour certaines opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2012 (sur la notion d’exigibilité, voir ci-dessus)　; sont notamment concernés les travaux relevant de l’article 279-0 bis du CGI (brève du 15 décembre 2011 et brève du 29 décembre 2011).

N.B. : les taux réduits de 2,10 % applicables en Guadeloupe, à la Martinique ou à la Réunion sont inchangés.

Pour la Corse, les taux particuliers sont aussi inchangés ; en revanche, le taux de 7 % s’applique aux opérations précédemment soumises au taux de 5,5 %.

Une instruction fiscale 3 C-1-12, publiée au Bulletin officiel des impôts n°14 du 10 février 2012, est venue apporter des précisions sur les modalités d’application de ce nouveau taux réduit de TVA.

Elle précise, notamment, concernant les travaux effectués dans les immeubles à usage d’habitation qui sont soumis au taux réduit de TVA (article 279-0 bis du CGI) :

Hypothèses	Taux réduit applicable
Devis daté accepté par les deux parties avant le 20/12/2011 + acompte encaissé (avec crédit bancaire) avant le 20/12/2011 + Travaux non débutés, en cours ou achevés au 31/12/2011	5,5 % sur l’intégralité de l’opération de travaux, y compris sur la retenue de garantie
Pas de devis signé et/ou d’acompte encaissé avant le 20/12/2011 + Travaux réalisés en 2012 (non débutés en 2011)	- 5,5 % sur les acomptes encaissés en 2011 - 7 % sur les acomptes, situations de travaux, factures encaissées en 2012
Pas de devis signé et/ou d’acompte encaissé avant le 20/12/2011 + Travaux débutés ou achevés en 2011 + Factures, situations ou acomptes émis à 5,5 % en 2011	- 5,5 % sur les acomptes encaissés en 2011 - 5,5 % sur les sommes facturées à 5,5 % en 2011 et encaissées en 2012 - 7 % sur les sommes facturées et encaissées en 2012
Contrat de travaux conclu avant le 20/12/2011 + acompte encaissé (avec crédit bancaire) avant le 20/12/2011 + Avenant signé après le 20/12/2011	- 5,5 % sur l’intégralité de l’opération de travaux prévue dans le contrat initial - 7 % sur les travaux réalisés en application de l’avenant s’ils sont payés à compter du 01/01/2012

Etape clé de la réussite d'un projet immobilier, une visite ne s'improvise pas.

En général, les acheteurs savent rapidement s'ils se sentiront bien dans le logement visité. Pourtant, se fier à ses premières impressions ne suffit pas. Un appartement en désordre, une peinture défraîchie ou une odeur de cigarette rebutent parfois le visiteur, mais il ne faut pas s'y arrêter. Ce qui compte, ce sont les qualités du logement. «Il faut avoir en tête ses priorités, confie Philippe Conté, membre de la Chambre des experts Fnaim, mais rares sont les acquéreurs qui ne font pas de concessions.» Dans une copropriété, prendre l'escalier au lieu de l'ascenseur renseigne sur l'état des parties communes et la façon dont la copropriété est tenue. Les caves et locaux communs en disent long sur l'entretien de l'immeuble.
Dans le logement, il faut tout inspecter. En maison, vérifier la toiture et les combles est une priorité. Des tuiles cassées ou couvertes de mousse provoquent des fuites à l'intérieur. Monter dans les combles permet de vérifier leur isolation. Beaucoup de maisons construites avant 1974 en sont dépourvues. A l'intérieur, les murs, les sols doivent être regardés de près. Une fissure est un défaut fréquent dans l'ancien. En revanche des traces d'humidité au plafond révèlent un défaut d'étanchéité ou une fuite chez le voisin. Même chose pour le balcon ou la terrasse. Vérifier aussi l'état des canalisations, de l'électricité, des fenêtres… En maison, il faut se renseigner auprès des services de l'urbanisme pour s'assurer qu'une construction ne viendra pas obstruer une jolie vue ou générer des nuisances.
Pour évaluer les charges de copropriété, «il faut aussi exiger les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, précise Philippe Conté. Si des travaux ont été votés, ils sont à la charge du vendeur». Autres vérifications: les diagnostics, la consommation énergétique ou l'âge de la chaudière. «Il ne faut pas acheter à la première visite, conseille Sébastien de Lafond. Il est indispensable de revenir deux ou trois fois, si possible accompagné.»

Source: Figaro

Prix de vente moyen

Voeux

Gwénaëlle Doublet et Adrien Mazan vous souhaitent une très bonne année 2012.