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Investissement locatif : le dispositif « Duflot »

Si le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif permet au contribuable de diminuer le montant de son imposition, puisqu’il propose une réduction d’impôt de 18 %, il a également pour objectif de créer des logements neufs destinés à renouveler l’offre locative dans des zones tendues loués à des loyers plafonds. Il est destiné à des locataires dont les ressources sont plafonnées. Ce dispositif, prévu par l’article 80 de la loi de finances pour 2013, est codifié à l’article 199 nonovices du code général des impôts. Il prend le pas sur le dispositif de réduction d’impôt Scellier et bénéficie aux contribuables domiciliés en France, qui acquièrent entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement qui respecte des normes de performances énergétiques. S’il concerne, au même titre que son prédécesseur, les contribuables qui s’engagent à louer le logement nu à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans, il présente toutefois plusieurs singularités : Assiette de la réduction d’impôt Pour une même année d’imposition, deux logements au plus sont éligibles à la réduction d’impôt, dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser la somme totale de 300 000 € par an et par contribuable. Ex. : un contribuable qui fait l’acquisition d’un logement de 50 m2 au prix de 300 000 € verra sa réduction d’impôt calculée sur un montant plafond de 275 000 € (50 m² ×5 500 €). Pour mémo, dans le dispositif Scellier, la réduction d’impôt est calculée sur la base d’un seul logement par an et par contribuable, dans la double de limite de 300 000 € et de 5 000 €/m² Immeuble d’au moins cinq logements : quota de logements non éligibles Par souci de mixité sociale, lorsqu’un immeuble neuf comporte au moins cinq logements, la personne (a priori le promoteur vendeur) qui commercialise les logements doit prendre l’engagement de limiter le nombre de logements éligibles au nouveau dispositif dans l’immeuble concerné. La loi indique qu’au moins 20 % des logements (pourcentage à confirmer par décret) ne pourront pas ouvrir droit à la réduction d’impôt. Le non-respect de cette disposition est passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire. Plafonds de loyers et « coefficient multiplicateur » La particularité de ce dispositif réside dans le mode de calcul des loyers. Au même titre que les investissements locatifs précédents, la loi prévoit des plafonds de loyers par mètre carré de surface fiscale, différenciés selon les zones éligibles. Il est prévu que les plafonds de loyer puissent être réduits par le préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret en définira les conditions d’application). Pour 2013, les plafonds de loyer s’établissent à : Zone A bis 16,52 € (contre 17,66 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone A 12,27 € (contre 13,10 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone B1 9,88 € (contre 10,58 en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone B2 8,59 € (contre 8,62 en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Le « coefficient multiplicateur » Derrière cette terminologie se cache un outil destiné à rétablir la réalité du marché. Ce coefficient a pour objectif d’adapter le montant du loyer à la surface du logement car, en pratique, le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement. Le coefficient s’obtient en appliquant la formule suivante : 0,7 + 19/ S (S signifie « surface ») Si ce coefficient est supérieur à 1,2, alors il convient de le ramener à 1,2. Il s’agit d’appliquer le plus petit des deux montants entre le coefficient préétabli par la loi et le coefficient préétabli de 1,2. Ex. : 1. soit un logement de 50 m² situé en zone A où le plafond au mètre carré est de 12,27 €.Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/50) = 1,08. Après application du coefficient multiplicateur de 1,08, le loyer au mètre carré de surface éligible s’établit à : 12,27€ x 1,08 = 13,25 €, soit un loyer plafond de 662,50 € par mois (50 m² x 13,25€). 2. soit un logement de 100 m² situé en zone A où le plafond au m² est de 12,27 €. Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/100) = 0,89 Après application du coefficient multiplicateur de 0,89, le loyer au mètre carré de surface éligible s’évalue à : 12,27 € x 0,89 = 10,92 €, soit un loyer plafond de 1 092 € par mois (100 m² x 10,92 €). Le zonage géographique Un arrêté du 29 décembre 2012 détermine les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Ces communes s’entendent de celles classées en zones A bis, A et B1 telles que délimitées par l’arrêté du 29 avril 2009. Les communes situées en zone B2, telles que définies par cet arrêté, peuvent être éligibles sous réserve d’obtenir un agrément du préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat. Les autres communes, classées en zone C (le reste du territoire), ne sont pas éligibles. Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date, la réduction d'impôt s'applique indifféremment en zones A bis, A, B1 et B2. A noter que ce dispositif a vocation à s’appliquer à certains territoires d’outre-mer, à l’exception de Mayotte, selon certaines modalités à préciser par décret. Nous reviendrons sur l’ensemble du dispositif Duflot à l’occasion d’un article à paraître dans un prochain numéro de La Revue bleue. Comparatif dispositifs « DUFLOT » et « SCELLIER » « DUFLOT » « SCELLIER » Date investissement 1er.01.2013 au 31.12.2016 Jusqu’au 31.12.2012 Prorogé jusqu’au 31.03.2013 Sous condition engagement pris avant 31.12.2012 Logements éligibles Logements neufs achevés Logements acquis en VEFA Construction logements Acquisitions logements + travaux produisant logements neufs Acquisitions logements anciens + travaux réhabilitation Acquisitions locaux + transformations en logements IDEM Localisation des logements Zones A, A bis, B1 Zone B2 jusqu’au 30.06.2013 Après : sur agrément préfectoral Zones A, A bis, B1 et B2 Zone C : sur agrément ministériel Quota de logements dans un même immeuble 20% des logements par immeuble ne doivent pas être éligibles si immeuble comporte au moins 5 logements Sans Engagement de location Propriétaire personne physique Propriétaire personne morale non soumise à l’IS Location nue à usage de résidence principale Locataire personne physique Locataire personne morale sous condition de sous-louer à une personne physique IDEM Conditions de la location Plafonds de loyers + coefficient multiplicateur Plafonds de ressources des locataires (inférieurs aux plafonds Scellier) Scellier classique : néant Scellier intermédiaire : plafonds de loyers et de ressources des locataires Base de la réduction d’impôt Prix de revient dans la limitede : 5 500 € /m² Plafond annuel : 300 000 € Deux logements par an Prix de revient dans la limite de : 5 000 €/m² Plafond annuel : 300 000 € Un seul logement par an Taux de la réduction d’impôt 18% Etalée sur 9 ans Pas de prorogation Classique 9 ans 13% si BBC 6% sinon Intermédiaire 9 ans 13% si BBC 6% sinon + prorogeable 2 fois 3 ans à hauteur de 4%/ an Déduction spécifique revenus fonciers Non Non 30% Source : FNAIM

Modification de régime fiscal :

Les cessions d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans acquis en VEFA par un vendeur non assujetti ne sont plus soumises à la TVA (article 64, I, F 1 de la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012).

Et comme annoncé, l’administration a effectivement et heureusement complété sa doctrine en précisant que les cessions concernées qui ont fait l’objet d’une promesse de vente signée avant le 31 décembre 2012 peuvent bénéficier de la mesure transitoire suivante :

« Ainsi, il est admis que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012 mais qui avaient fait l'objet d'une promesse de vente signée avant cette date demeurent soumises à la TVA et, corrélativement, aux droits de mutation au taux prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI.

La preuve de la date de cette promesse de vente peut être apportée par tout moyen.

Cette tolérance peut toutefois être écartée par les parties au profit des règles résultant des modifications entrées en vigueur au 31 décembre 2012. Lorsque les parties renoncent à l'application de ces mesures transitoires, la cession postérieure au 31 décembre 2012 d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et acquis comme immeuble à construire par une personne non assujettie n'est pas soumise à la TVA et l'acquisition correspondante est soumise aux droits de mutation au taux de droit commun.

La même solution s'applique aux cessions de contrats par une personne non assujettie avant l'achèvement de l'immeuble lorsqu'un avant-contrat avait été signé avant le 31 décembre 2012. S'agissant du droit à déduction, lorsqu'un particulier est amené à céder son contrat, il peut déduire la taxe supportée sur les appels de fonds déjà payés dès lors qu'il soumet la cession à la TVA (sur le droit à déduction, se reporter à la remarque figurant au BOI-TVA-IMM-10-30 au II-D-3 § 370).

Il est aussi rappelé que :

« Quand bien même elle aurait fait l'objet d'une promesse de vente avant le 31 décembre 2012, la cession par un particulier d'un immeuble acquis comme neuf mais après achèvement n'est pas soumise à la TVA , y compris si elle intervient dans les cinq ans de l'achèvement ou que l'immeuble a été acquis auprès d'un cédant qui l'avait lui-même acquis au préalable comme immeuble à construire. De la même manière, et alors même qu'elle aurait fait l'objet d'une promesse de vente avant le 31 décembre 2012, la cession de l'immeuble pour la construction duquel le particulier a réalisé ou fait réaliser les travaux par un entrepreneur sur un terrain dont il disposait, n'est pas soumise à la TVA quand bien même elle interviendrait dans les cinq ans de son achèvement, à moins que l'intéressé ne réalise cette opération dans le cadre d’une activité économique. »

Source: FNAIM

Réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières

Pour l’année 2013, coup de théâtre ! Le conseil constitutionnel censure l’article 15 de la loi de finance : le barème dégressif pour durée de détention est maintenu, et le projet d’abattement supplémentaire exceptionnel de 20% sur les plus-values réalisées en 2013 est supprimé. Les Sages ont en effet retoqué l'article 15, qui prévoyait de modifier la taxation des plus-values des terrains à bâtir. Mais cet article contenait aussi la mise en place d'un abattement exceptionnel de 20 % sur les plus-values immobilières réalisées en 2013.
En revanche, la surtaxe sur les plus-values immobilières réalisées en 2013 est validée. Elle sera de 2% pour une plus-value de 50 000 à 100 000 €, et augmentera de 1 point par tranche de 50 000 €, pour atteindre un maximum de 6% pour une plus-value de 250 000 € et plus.

Source: Matin.fr

Plus-value immobilière : 11 % d'impôt en moins, à condition de vendre en 2013

Concrètement, les vendeurs de résidences secondaires ou encore de logements locatifs bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value nette imposable. Grâce à cette ristourne, le vendeur profitera d'une baisse d'impôt effective d'un peu plus de 11 %.

Actuellement, la plus-value de cession d'un logement, autre qu'une résidence principale, est taxée à hauteur de 34,5 %. Ce taux global comprend 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 15,5 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et leurs déclinaisons). Avant l'application de ce taux, la base imposable est réduite d'un abattement progressif pour durée de détention. Grâce à cet abattement, après 30 ans de détention, la plus-value n'est pas imposable et l'exonération totale.
Pas de bonus fiscal sur les prélèvements sociaux
Si après examen des parlementaires le projet est adopté en l'état, l'abattement supplémentaire de 20 % sera appliqué à la plus-value nette imposable, c'est-à-dire après la prise en compte de l'abattement progressif pour durée de détention, mais viendra uniquement réduire l'imposition sur le revenu et ne jouera pas sur le calcul des prélèvements sociaux de 15,5 %.

Pour obtenir le montant imposable au taux de 19 %, il faudra donc dans un premier temps imputer l'abattement de 20 % sur la plus-value nette de l'abattement pour durée de détention. Puis, dans un second temps, calculer les prélèvements sociaux sur la plus-value nette sans l'abattement de 20 %.

Illustrations :
Vente d'un logement détenu depuis moins de 5 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 euros
En 2012 : (100.000 x 15,5 %) + (100.000 x 19 %) = 34.500 euros
En 2013 : (100.000 x 15,5 %) + 19 % (100.000 x 0,80 %) = 30 700 euros
Soit une différence de 3.800 euros

Vente d'un logement détenu depuis 15 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 20 %) = 80.000 euros
En 2012 : (80.000 x 15,5 %) + (80.000 x 19 %) = 27.600 euros
En 2013 : (80.000 x 15,5 %) + 19 % (80.000 x 0,80 %) = 24.560 euros
Soit une différence de 3.040 euros

Vente d'un logement détenu depuis 24 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 52 %) = 48.000 euros
En 2012 : (48.000 x 15,5 %) + (48.000 x 19 %) = 16.560 euros
En 2013 : (48.000 x 15,5 %) + 19 % (48.000 x 0,80 %) = 14.736 euros
Soit une différence de 1.824 euros

Vente d'un logement détenu depuis 27 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 76 %) = 24.000 euros
En 2012 : (24.000 x 15,5 %) + (24.000 x 19 %) = 8.280 euros
En 2013 : (24.000 x 15,5 %) + 19 % (24.000 x 0,80 %) = 7.368 euros
Soit une différence de 912 euros

Vente d'un logement détenu depuis 30 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
La plus-value imposable est égale à 0. L'abattement pour durée de détention est de 100 % et la base imposable égale à 0, l'abattement de 20 % est donc inutile dans cette hypothèse.
Quelle que soit votre situation, il faut avoir à l'esprit que l'abattement temporaire de 20 % est applicable à toutes les ventes de biens immobiliers définitivement signées en 2013, à l'exception des cessions de terrain à bâtir et de résidence principale, cette dernière reste dans tous les cas exonérée d'impôt.
Source: Sicavonline

Les sénateurs ramènent l’abattement supplémentaire sur les plus-values immobilières à 15%

Samedi en début d’après-midi, les Sénateurs ont adopté l’amendement du rapporteur général de la commission des finances, François Marc ramenant de 20% à 15% l’abattement exceptionnel sur les plus-values nettes imposables portant sur les biens autres que les terrains à bâtir.
L’article 10 du PLF 2013 prévoit un aménagement du régime d’imposition des plus-values immobilières afin de luter contre la rétention foncière. Les mesures proposées diffèrent selon qu’il s’agit de terrains à bâtir ou de biens autres que des terrains à bâtir.

S’agissant plus particulièrement des plus-values immobilières de biens immobiliers autre que les terrains à bâtir, l’article 10 (Tel qu’adopté par l’Assemblée Nationale le 23 octobre dernier) institue, pour la seule année 2013, un abattement exceptionnel de 20% sur les plus-values nettes imposables (après prise en compte de l’abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun). Cet abattement sera applicable au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux.
Source : fiscalonline.com

Plus Values des terrains à bâtir

En l’état actuel des travaux parlementaires, la réforme du régime de taxation des plus-values immobilières a été débattue à l'Assemblée nationale. Le texte du projet de loi de finances pour 2013 est actuellement en cours de discussion devant le Sénat. Il devra ensuite passer en commission mixte paritaire, puis ne sera opposable que lorsqu’il sera publié au Journal officiel (dans les derniers jours du mois de décembre 2012).

L’article 10 de ce projet prévoit deux mesures essentielles en matière de plus-values immobilières qui distinguent entre les biens immobiliers autres que les terrains à bâtir d’une part, et les terrains à bâtir d’autre part.

· Plus-values immobilières sur des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir

Pour les cessions de biens autres que les terrains à bâtir, une mesure ciblée sur l’année 2013 permettra d’appliquer un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values nettes imposables au taux de 19 % après la prise en compte de l’abattement pour durée de détention (pour rappel depuis le 1er février 2012, ces abattements sont de 2 % chaque année au-delà de la cinquième ; 4 % chaque année au-delà de la dix-septième ; 8 % chaque année au-delà de la vingt-quatrième).

Cet abattement supplémentaire ne bénéficiera pas au calcul de la plus-value soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Nota

: l’exonération des cessions de résidences principales n’est pas modifiée.

· Plus-values immobilières sur les terrains à bâtir

Pour lutter contre la rétention des ressources foncières, il est prévu de modifier le régime d’imposition des plus-values immobilières des cessions de terrains à bâtir comme suit :

- à compter du 1er janvier 2013, les abattements liés à la durée de détention seraient supprimés ;

- toutefois, à titre transitoire, les plus-values réalisées au titre des cessions engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013 resteront sous l’ancien régime à condition qu’elles soient réitérées par acte authentique de cession avant le 1er janvier 2014 ;

- à compter du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir seront soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’imposition au taux proportionnel de 19 % continuera d’être prélevée chez le notaire le jour de la cession et constituera un « acompte » sur l’impôt sur le revenu total qui sera dû. Il est prévu d’être restitué s’il excède l’impôt total qui serait ainsi dû.

 

Les députés ont reporté la date butoir de signature de l’acte authentique au 1er janvier 2015, le délai de douze mois étant apparu comme trop court au regard des délais inhérents à l’obtention des permis de construire ou d’aménager, des délais de recours, des fouilles archéologiques, des diagnostics ou de la dépollution du terrain s’ils doivent être réalisés.