L assurance -emprunteur

La réforme de l'assurance-emprunteur prévue dans la loi consommation a été publiée samedi au Journal Officiel. Une mesure importante car «l'assurance-emprunteur peut représenter jusqu'à un tiers du coût du crédit», dit Bercy. Les emprunteurs disposent désormais d'un an à compter de la signature de leur crédit pour changer d'assurance. La réforme de l'assurance-emprunteur prévue dans la loi consommation a été publiée samedi au Journal Officiel. Les signataires de contrats de crédits disposent de 12 mois pour résilier l'assurance proposée par l'établissement de crédit et lui substituer une autre, à condition que le niveau de garanties soit équivalent. Cette mesure s'applique aux prêts immobiliers et crédits à la consommation émis depuis le 26 juillet. Un emprunteur ne pouvait jusqu'ici choisir son assurance qu'avant la signature de l'offre de prêt, ce qui limitait considérablement ses possibilités de substitution. Bercy veut ainsi permettre aux particuliers de faire jouer la concurrence pour payer moins. «L'assurance-emprunteur peut représenter jusqu'à un tiers du coût du crédit, explique Carole Delga, la secrétaire d'État chargée de la Consommation. L'économie réalisée par les emprunteurs grâce à cette mesure pourrait atteindre jusqu'à 9.000 euros pour un prêt immobilier de 300.000 euros sur 20 ans». Aucun frais en cas de changement Le montant maximal d'un crédit à la consommation étant de 75.000 euros, les économies réalisées sur l'assurance sont moindres. Le montant des primes collectées au titre de l'assurance emprunteur sur les prêts immobiliers représentait 5,2 milliards d'euros en 2010 et 1,9 milliard pour les crédits à la consommation. Bercy précise qu'en «cas de substitution d'assurance, aucun frais ne pourra être facturé par l'établissement prêteur» et le ministère promet d'être «vigilant» au respect de la mesure

La donation -partage

Deux récentes décisions de la Cour de Cassation ont rappelé les règles concernant la donation-partage. Décisions qui auront de lourdes implications à l’ouverture de la succession, notamment pour les personnes qui ont transmis des biens immobiliers à leurs enfants. Règles à suivre pour éviter les conflits futurs. Voilà deux décisions de la Cour de cassation qui vont être lourdes de conséquences pour les familles. En effet, les juges ont récemment rappelé qu’une donation portant sur un même bien (ce qui en pratique concerne les cas d’un bien immobilier) ne pouvait être considérée que comme une donation simple, et non partage. Pour bien saisir les enjeux d’une telle décision, et son implication en matière de succession, il convient d’abord de rappeler ce que recouvre chacune de ces opérations. Il existe deux types de donation : la donation-partage, obligatoirement réalisée devant notaire en présence de tous vos enfants, et la donation simple ou le don manuel, que vous pouvez faire en direct ou devant notaire, à un seul d’entre eux. Une donation-partage n’est pas obligatoirement égalitaire : « vous pouvez, par exemple, donner un peu moins à l’un de vos enfants, mais dans ce cas, il recevra plus le jour de votre succession », précise Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Lors de la succession, les donations-partage sont rapportées à leur valeur au jour de la donation, ainsi il n’y a pas de problème ultérieur car ce type de donation « partage » - comme le terme l’indique - une bonne fois pour toute le patrimoine donné. A contrario, les donations simples sont rapportables à leur valeur au jour de la succession, ce qui peut créer des soucis entre vos héritiers. Par exemple, si vous avez donné 50.000 euros à chacun de vos deux fils, que l’un a tout dépensé pendant que l’autre les plaçait dans un bien immobilier qui vaut 200.000 euros à votre décès, votre enfant « fourmi » sera supposé avoir reçu 200.000 euros et non 50.000 euros comme son frère. Si les 50.000 euros avaient été transmis via une donation-partage, la valeur de cette donation serait figée dans le temps. Partant de constat, le fait que le juges interdisent désormais de réaliser une donation-partage sur un même bien ne va pas être sans conséquences, notamment pour les ménages qui ne sont pas en mesure de donner des biens différents à chacun leurs enfants… En effet, la donation-partage était jusqu’ici couramment utilisée pour transmettre, par exemple, une maison qui valait 200.000 euros aux deux ainées, le benjamin recevant en contrepartie 100.000 euros en liquide. Dorénavant, comme cette donation ne sera considérée comme simple, si la valeur de la maison a fortement progressé entre le jour de la donation et celui du décès, les deux ainées devront indemniser leur petit frère. > Que faire si vous avez déjà réalisé des donations ? Si vous avez déjà réalisé des donations-partage en transmettant une part de votre patrimoine à deux enfants ou plus (un logement en indivision notamment), et un autre bien aux autres, il est trop tard pour revenir dessus. Votre donation sera considérée comme une donation simple le jour de votre décès. Il est en revanche possible de rétablir l’équilibre de votre vivant, à condition que la valeur de votre patrimoine ait augmenté. Vous avez la faculté de réaliser une nouvelle donation-partage en y associant à nouveau tous vos enfants. Dans ce cas, vous devez réintégrer le bien donné en indivision, et réaliser des nouvelles donations portant sur des biens distincts en rééquilibrant l’opération entre tous vos enfants. Dans notre exemple précédant, l’ainée conservera sa part sur la maison, vous transmettrez un autre bien à la cadette et la donation en argent liquide au benjamin entrera également dans la donation-partage. Si la valeur de la maison s’est fortement réévaluée, il sera possible de donner davantage aux deux derniers. « Attention, dans le cas d’une réintégration, un droit de partage de 2,5% sur la valeur des biens donnés sera à régler en plus », précise Arlette Darmon, présidente du Groupe Monassier. Si vous n’avez pas un patrimoine suffisant pour donner à nouveau, reste à espérer que vos enfants s’entendent au moment de votre décès et qu’un héritier qui s’estime lésé n’attaque pas ses frères et sœurs en demandant la réévaluation de la donation antérieure comme le Code Civil le lui permet. > Une autre solution : donner via une SCI Si vous n’avez pas encore réalisé de donation-partage, et que vous voulez transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants, la solution consiste à créer une SCI (société civile immobilière) pour y loger votre patrimoine immobilier. Puis de réaliser une donation de parts de SCI à vos enfants. Dans ce cas, la donation-partage portera non sur un seul bien, mais sur des titres de société. « Comme les enfants seront pleinement propriétaires de leurs parts de SCI, il y aura bien partage du patrimoine, car ils ne détiendront pas un droit de propriété en indivision », rappelle Nathalie Couzigou-Suhas. Cette technique est utile si vous prévoyez de vous constituer un patrimoine immobilier à transmettre au fil du temps à vos enfants. En revanche, si vous êtes déjà propriétaire du logement sur lequel vous voulez faire porter la donation, il faudra « l’apporter » à la SCI. Avant de créer votre société, calculez le coût fiscal global de l’opération, car si votre bien a pris de la valeur depuis que vous l’avez acheté, vous devrez payer l’impôt sur les plus-values immobilières. Sauf si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans pour l’impôt à 19%, et depuis plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux à 15,5%. Auquel cas, vous serez exonéré. Marie Pellefigue © Capital.fr

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Plus values du 29 décembre 2013

Dans une décision du 29 décembre 2013, le Conseil constitutionnel, saisi notamment sur l’article 27 de la loi de Finances pour 2014, censure les dispositions qui suppriment les abattements pour durée de détention pour les plus-values des cessions de terrains à bâtir. La loi de Finances pour 2014 a donc été publiée au Journal Officiel du 30 décembre 2013 en intégrant ces modifications.

Rappel :

Dans son article 27, la loi de Finances pour 2014 supprimait la prise en compte d’abattements pour durée de détention pour le calcul de la plus-value imposable issue d’une cession de terrain à bâtir.

Cette suppression devait intervenir pour toute cession (acte authentique de vente) passée à compter du 1er mars 2014.

Dans une décision du 29 décembre 2013(1), le Conseil constitutionnel a jugé que le fait d’assujettir les plus-values issues de la vente de terrains à bâtir à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (15,5%) sans tenir compte ni du délai écoulé depuis l’acquisition, ni de l’érosion monétaire, et en n’appliquant aucun abattement, « conduit à déterminer l’assiette de ces taxes dans des conditions qui méconnaissent l’exigence de prise en compte des facultés contributives des contribuables intéressés ; que dans ces conditions, les dispositions de l’article 27 contestées portent atteinte à l’égalité devant les charges publiques ».

Ainsi, les terrains à bâtir ne sont plus exclus de l’application des abattements pour durée de détention.

Par ailleurs, ce même article 27 modifiant l’application des abattements pour durée de détention pour les cessions de biens immobiliers, pour aboutir à une exonération au bout de vingt-deux années pour la partie impôt (19%) et de trente années pour les prélèvements sociaux (15,5%), ces dispositions semblent s’appliquer désormais également aux ventes de terrains à bâtir.

Par conséquent, il semblerait qu’à compter du 31 décembre 2013, date l’entrée en vigueur de la loi de Finances pour 2014(2), les abattements applicables aux ventes de terrains à bâtir soient les suivants :

- Pour la partie impôt (19%) :

      · 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème

      · 4 % au titre de la 22ème année de détention.

- Pour les prélèvements sociaux (15,5%) :

      · avant la 6ème année : 0%

      · de la 6ème à la 21ème année : 1,65% par année de détention

      · la 22ème année : 1,60%

      · de la 23ème à la 30ème année : 9% par année de détention

Plus values immobilières et abattements

Depuis le 1er janvier 2013, le régime d’imposition des plus-values générées par la cession d’un bien immobilier a été remanié à de nombreuses reprises, notamment concernant les abattements applicables. Ces nombreuses modifications ont fait l’objet de brèves parues sur ce site. Nous nous proposons ici de récapituler ces divers changements, avec des exemples de calcul.

I - Cessions intervenant au plus tard le 31 août 2013

Régime applicable aux immeubles bâtis

Depuis le 1er février 2012, les biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non, bénéficient pour le calcul de l’impôt sur les plus-values générées par leur cession d’abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération au bout de trente ans. Ce régime a fait l’objet d’une brève du 26 septembre 2011.

Ces abattements, calculés en fonction du nombre d’années de détention (à la date anniversaire), sont les suivants :

- 2 % par année de détention au-delà de la 5e

- 4 % par année de détention au-delà de la 17e

- 8 % par année de détention au-delà de la 24e

Exemple 1 (cession avant le 1er septembre 2013) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 avril 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 avril 2013 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 10 %. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 - (40 000 x 10 %) = 40 000 – 4 000 = 36 000 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 36 000 x 19 % = 6 840 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 36 000 x 15,5 % = 5 580 € Soit au total : 6 840 + 5  580 = 12 420 €

II - Cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013

Biens immobiliers autres que des terrains à bâtir

A compter du 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont modifiés, afin d’aboutir à une exonération d’impôt sur les plus-values (IR à 19 %) au bout de 22 ans. Étant précisé que concernant les prélèvements sociaux (15,5 %), cette exonération ne serait effective qu’au bout de trente ans, par le jeu d’un abattement spécifique. Ces dispositions ont fait l’objet d’une brève du 6 août 2013.

Ainsi, pour l’impôt sur les plus-values, l’abattement pour durée de détention est de :

- 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e

- 4 % pour la 22e année

En revanche, les prélèvements sociaux bénéficient de l’abattement suivant :

- 1,65 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e

- 1,60 % pour la 22e année

- 9 % par année de détention au-delà de la 22e

Important :

Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que les ventes de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir bénéficient en outre d’un abattement exceptionnel de 25 % lorsqu’elles sont signées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Cet abattement étant calculé sur la plus-value imposable, c’est-à-dire après application des abattements pour durée de détention.

Exemple 2 (cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2013 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %) d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 30 %) = 40 000 – 12 000 = 28 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 8,25 %) = 40 000 – 3 300 = 36 700 € 3 ) Abattement exceptionnel de 25 % a ) Pour l’IR PVN – Abattement exceptionnel Soit : 28 000 – (28 000 x 25 %) = 28 000 – 7 000 = 21 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVN– Abattement exceptionnel Soit : 36 700 – (36 700 x 25 %) = 36 700 – 9 175 = 27 525 € 4 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN (après abattement exceptionnel) x 19 % Soit : 21 000 x 19 % = 3 990 € b ) Prélèvements sociaux PVN (après abattement exceptionnel) x 15,5 % Soit : 27 525 x 15,5 % = 4 266 € Soit au total : 3 990 + 4 266 = 8 256 €

　

Exemple 3 (cession à compter du 1er septembre 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2004 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2014 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 30 %) = 40 000 – 12 000 = 28 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 8,25 %) = 40 000 – 3 300 = 36 700 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 28 000 x 19 % = 5 320 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 36 700 x 15,5 % = 5 688 € Soit au total : 5 320  + 5 688  = 11 008 €

III - Surtaxe sur les plus-values importantes (supérieures à 50 000 €)

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe est applicable sur la fraction des plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Ce dispositif a été détaillé dans une brève du 19 juillet 2013. Elle se cumule avec les différents changements d’abattement pour durée de détention susvisés.

Exemple 4 (cession avant le 1er septembre 2013) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 avril 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 avril 2013 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 10 %. La plus-value imposable ainsi que la surtaxe se calculent comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 10 %) = 150 000 – 15 000 = 135 000 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 135 000 x 19 % = 25 650 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 135 000 x 15,5 % = 20 925 € 4 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable étant de 135 000 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 3 % Soit : 135 000 x 3 % = 4 050 € Soit au total : 25 650 + 20 925  + 4 050  = 50 625 €

　

Exemple 5 (cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2013 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 30 %) = 150 000 – 45 000 = 105 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 8,25 %) = 150 000 – 12 375 = 137 625 € 3 ) Abattement exceptionnel de 25 % a ) Pour l’IR PVN – Abattement exceptionnel Soit : 105 000 – (105 000 x 25 %) = 105 000 – 26 250 = 78 750 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVN – Abattement exceptionnel Soit : 137 625 – (137 625 x 25 %) = 137 625 – 34 406 = 103 219 € 4 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN (après abattement exceptionnel) x 19 % Soit : 78 750 x 19 % = 14 962 € b ) Prélèvements sociaux (15,5 %) PVN (après abattement exceptionnel) x 15,5 % Soit : 103 219 x 15,5 % = 16 000 € 5 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable pour l’impôt sur les plus-values (19 %) étant de 78 750 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 2 %. Soit : 78 750 x 2 % = 1 575 € Soit au total : 14 962 + 16 000 + 1 575 = 32 537 €

　

Exemple 6 (cession à compter du 1er septembre 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2004 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2014 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 30 %) = 150 000 – 45 000 = 105 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 8,25 %) = 150 000 – 12 375 = 13 625 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 105 000 x 19 % = 19 950 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 137 625 x 15,5 % = 21 332 € 4 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable pour l’impôt sur les plus-values (19 %) étant de 105 000 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 3 % auquel il convient d’appliquer un « lissage » : Plus-value imposable x 3 % – (110 000 – Plus-value imposable) x 1/10 Soit : 105 000 x 3 % – (110 000 – 105 000) x 1/10 = 2 650 € Soit au total : 19 950 + 21 332 + 2 650 = 43 932 €

Source: FNAIM

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