Exonération de plus-values en cas de cession d'une résidence secondaire : précisions sur les modalités d'application

Dans le cadre de la réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, une instruction fiscale est venue préciser les modalités d’application de l’exonération en cas de première cession d’un bien autre que la résidence principale du cédant. Comme indiqué dans une brève du 1er février 2012, la loi de finances pour 2012 a instauré un nouveau cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières à l’occasion de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. Les modalités d’application de cette exonération ont été commentées dans une instruction fiscale du 19 avril 2012 (BOI 8 M-3-12). En premier lieu, il est rappelé que cette exonération ne s’applique qu’aux personnes résidant fiscalement en France. En outre, elle ne peut être utilisée qu’une fois par une même personne (première cession d’un logement). 1 - Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente Ensuite, il faut que le cédant n’ait pas été propriétaire, directement ou par personne interposée (par l’intermédiaire d’une société transparente), de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente. A cet égard, il est précisé que cette exonération ne s’applique pas : - lorsque le vendeur est propriétaire d’un droit indivis ou démembré portant sur un immeuble qu’il affecte à sa résidence principale ; - lorsque le vendeur détient directement ou indirectement des parts d’une société, d’un groupement ou d’un organisme qui est propriétaire du bien dans lequel il a fixé sa résidence principale et ce, quel que soit le nombre de parts qu’il possède. > A noter : Concernant les couples mariés, l’instruction précise que le fait qu’un des époux ait possédé comme un bien propre la résidence principale du couple, au cours des quatre années précédant la cession, n’est pas de nature à priver son conjoint du bénéfice de l’exonération sur la vente, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. > Précisions : - Notion de résidence principale Pour les personnes qui résident six mois de l’année dans un lieu et six mois de l’année dans un autre, est considérée comme résidence principale l’habitation pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation. De même, lorsqu’un époux bénéficie d’un logement de fonction et que sa famille (conjoint et enfants) réside effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme l’habitation principale du foyer. Toutefois, il est rappelé que l’appréciation de la résidence principale est avant tout une question de fait appréciée par le juge de l’impôt. - Prêt-relais Lorsque l’acquisition d’un bien destiné à être la résidence principale du contribuable est financée avec un prêt-relais, la vente du bien qui serait exonérée est postérieure à l’acquisition de la résidence principale. L’administration fiscale admet le bénéfice de l’exonération pour la vente sous réserve du respect des conditions suivantes : o La mise en vente du ogement doit avoir été antérieure à l’acquisition de la résidence principale. o La vente doit avoir lieu dans un délai normal après l’acquisition de la résidence principale (ce délai est soumis à l’appréciation du juge, mais est en principe d’un an). o Le prix de cession doit être effectivement employé à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale (notamment par le remboursement du prêt-relais). 2 - Cession d’un logement L’exonération ne peut porter que sur la vente d’un logement ou de droits réels démembrés portant sur ce dernier (usufruit ou nue-propriété) ainsi que sur ses dépendances immédiates et nécessaires à condition que leur cession intervienne simultanément avec celle du logement. > Précisions : - Changements d’affectation L’affectation à usage d’habitation s’apprécie à la date de cession de l’immeuble. Ainsi, un bien affecté antérieurement à un autre usage, mais qui a été transformé pour être cédé comme logement, peut entrer dans le champ de l’exonération. - Biens mixtes Il est admis que si le bien cédé est affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, l’exonération ne s’applique qu’à la plus-value afférente à la seule fraction à usage d’habitation. Ainsi, a contrario, sont expressément exclus du champ de l’exonération les ventes de : - terrains à bâtir ; - locaux à usage autre que d’habitation ; - parts de sociétés ou de groupements à prépondérance immobilière. - Cas de la vente en viager Dans ce type de vente, une partie du prix est payée comptant (bouquet) et le reste au moyen d’une rente versée durant la vie du crédirentier. Autrement dit, l’aléa inhérent à la nature de ce contrat ne permet pas de connaître précisément le prix de vente. En conséquence, l’administration fiscale considère que l’exonération ne pourra porter que sur le montant du bouquet. 3 - Le remploi, dans les vingt-quatre mois de la vente, de tout ou partie du prix L’exonération ne s’applique que si tout ou partie du prix de vente est remployée dans les vingt-quatre mois, à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale du cédant. Ce remploi peut alors prendre la forme soit d’une acquisition à titre onéreux, soit d’une acquisition à titre gratuit (paiement de droits d’enregistrement portant sur un bien reçu par donation ou succession). Cependant, il ne peut servir que pour l’acquisition du bien en pleine propriété, ou de droits indivis en pleine propriété mais en aucun cas pour acquérir des droits démembrés (usufruit ou nue-propriété). > A noter : Le remploi peut se faire pour l’acquisition de parts de sociétés transparentes. En revanche, pour l’acquisition de parts d’autres types de sociétés, telles que les SCI, il n’est pas accepté. Enfin, concernant la nature du remploi, il peut s’agir soit de l’acquisition, soit de la construction du logement. > Observations : - Acquisition d’un bien – Travaux Concernant les logements achevés, il est admis que le remploi puisse porter sur les travaux qui doivent y être effectués : o Pour des travaux d’amélioration, d’agrandissement ou encore ceux qui entraînent une modification importante du gros œuvre, dès lors qu’ils sont achevés et payés dans les douze mois de la signature de l’acte d’acquisition. o Pour des travaux de transformation d’un local en logement. Il faut qu’ils soient achevés et payés dans les vingt-quatre mois qui suivent la signature de l’acte d’acquisition. - Construction d’un logement Le remploi peut porter indifféremment sur l’acquisition du terrain et/ou sur les dépenses de construction. On entend par construction l’édification de l’immeuble proprement dite, mais aussi son extension par l’addition de constructions (il faut que le tout forme une seule unité d’habitation). Le vendeur devra être en mesure de justifier, au plus tard au terme des vingt-quatre mois de la cession, du remploi effectif de tout ou partie du prix de vente ainsi que de l’affectation du bien acquis ou construit à sa résidence principale. 4 - Application et remise en cause de l’exonération La plus-value n’est exonérée qu’à hauteur de la fraction du prix de vente remployée par le cédant. Ce dernier doit donc, au jour de la vente, évaluer la fraction du prix qu’il compte remployer. Cette fraction devra alors être mentionnée dans l’acte authentique de vente. Cette exonération sera remise en cause dans les cas suivants : - non-respect des conditions tenant au logement cédé (elles sont appréciées au jour de la vente) ; - non-respect des conditions tenant au cédant non propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années qui précèdent la vente (appréciées au jour de la cession) ; - non-respect des conditions de remploi du prix de cession ; - non-respect de la condition d’affectation du logement acquis ou construit à la résidence principale du contribuable. Source: FNAIM