Compromis de vente

Un compromis de vente, appelé également promesse synallagmatique de vente est un type de contrat utilisé dans le domaine immobilier.

La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix convenu, sous réserve notamment que l'acquéreur obtienne son prêt Le transfert de propriété intervient après la signature définitive chez le notaire, c'est-à-dire trois mois après le compromis de vente d'une manière générale. Si l'acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées (prêt, etc.), il peut perdre au minimum son chèque d'acompte qui est régulièrement versé à la signature du compromis. Le vendeur, quant à lui, est obligé de vendre et l'acquéreur peut l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance pour l'y contraindre.

l'acquéreur (et non le vendeur) dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la vente ou à compter du lendemain de la remise en main propre contre récépissé d'une copie de l'acte et de ses annexes.

Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à l'achat du bien sans justification. (article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) et recouvrer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation (article L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

• l’acquéreur verse à cette occasion un chèque d’acompte dont le montant varie généralement entre 5 et 10 % du prix de l'acquisition.

Cependant, s’agissant d’une négociation entre le vendeur et l’acquéreur, il peut n’être prévu aucun acompte.

• l’acquéreur dispose d’un délai légal minimum d'un mois après la signature pour obtenir son prêt immobilier : c’est une condition suspensive. En cas de non obtention, la vente est annulée.

• le vendeur doit fournir des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, performance énergétique etc. …) suivant le bien immobilier, sa date de construction et sa situation géographique.

• pour une copropriété telle que la vente d’un appartement, le vendeur doit fournir entre autres les trois dernières assemblées générales des copropriétaires et l'état descriptif de division-règlement de copropriété.

Les démarches à effecruer pour détacher une parcelle de son terrain

En premier lieu, il faut étudier la faisabilité de ce détachement. Il convient donc d'examiner votre terrain. Sa disposition permet-elle d'en détacher une parcelle sans nuire à la maison ? Restera-t-il suffisamment d'espace pour ne pas se sentir à l'étroit ni enclaver sa propriété au point de la rendre invendable ?
Une fois que vous aurez repéré la parcelle susceptible d'intéresser un acquéreur, il faut se renseigner sur les règles locales d'urbanisme. Le PLU de votre commune permet de déterminer la surface minimale sur laquelle il est possible de bâtir. Au besoin, les services de la Direction Départementale de l'Equipement vous aideront. Vérifiez également que le terrain est à proximité du réseau d'eau et d'électricité et qu'il est facilement accessible par une voie de circulation.

Le certificat d'urbanisme, un document indispensable

C'est le document indispensable pour débuter toute opération foncière. Il suffit de remplir un formulaire téléchargeable ici ou disponible en mairie.
L'administration décidera de la faisabilité de votre projet dans un délai d'1 mois. Si le certificat d'urbanisme est positif, c'est-à-dire que la construction d'une maison sur la parcelle que vous envisagez de vendre est possible, vous pouvez vous lancer dans le détachement de la parcelle.

Le bornage du terrain par un géomètre expert

Cette étape est indispensable au bon déroulement de l'opération et même si son coût est relativement élevé (compter entre 1500 et 2000€), il est impossible de s'en passer. Le géomètre expert est un professionnel dont le travail ne pourra être contesté. Il utilisera les plans du cadastre et viendra relever les mesures exactes du terrain que vous souhaitez détacher. Il posera les bornes qui délimiteront la nouvelle propriété et réalisera un plan précis de la parcelle à vendre. Il se chargera également d'obtenir de nouveaux numéros de parcelles au cadastre et pourra aussi faire la demande d'un certificat d'urbanisme si vous ne l'avez pas encore fait.
Une fois le détachement effectué, il ne vous restera plus qu'à mettre en vente votre terrain. Si vous ne souhaitez pas que la nouvelle construction se fasse en limite séparative, pensez à inclure une servitude de non aedificandi sur le compromis de vente. Cette servitude découragera sans doute certains acquéreurs éventuels mais vous préservera d'une construction trop proche de la vôtre.

Loi monuments historiques (MH) : défiscalisation dans les immeubles classés

Informations sur la loi Monument Historique 2012

Déduisez de votre revenu l'ensemble des charges liées à votre investissement immobilier Monument Historique.

Loi Monument Historique 2012 : pour qui ?

La loi Monument Historique s'adresse aux investisseurs situés dans les tranches d'imposition supérieures.

Loi défiscalisation Monument Historique, défiscalisation sans plafond : principaux avantages

Hormis le cas des immeubles Malraux encore régis par l’ancien régime de défiscalisation Malraux, la loi de défiscalisation Monument Historique est désormais la seule loi qui permette de déduire du revenu global de l'investisseur, sans plafond, les travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition.

Principe de la loi de défiscalisation " Monuments Historiques "2012

La loi de défiscalisation Monument Historique est entrée en vigueur en 1913. La défiscalisation Monument Historique concerne les propriétaires dans un immeuble classé à 100% Monument Historique (MH) ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des Monument Historique (ISMH), pour favoriser la restauration de biens présentant un intérêt historique ou artistique.
Les travaux de restauration et d'entretien (d'après la date de paiement) d’un bien immobilier Monument Historique, ainsi que les intérêts d'emprunt (murs et travaux), sont déductibles du revenu foncier. Le déficit ainsi créé est intégralement déductible du revenu imposable, sans limitation.
Par ailleurs, sous réserve de conclure une convention avec l'Etat, la transmission ou la donation de ces biens est exonérée de droits de succession.

Loi Monument Historique 2012 : conditions à respecter

Le bien immobilier Monument Historique classé MH, ou inscrit à l'ISMH, ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture. Le propriétaire doit être à l'initiative des études architecturales, des travaux et des démarches administratives d’un investissement Monument Historique. L'administration admet cependant que mandat soit donné à un professionnel. Ce mandat doit être confié avant que le professionnel n'ait entrepris la moindre démarche. S'il y a plusieurs investisseurs, ils doivent adhérer à une ASL (Association Syndicale Libre).

Le Permis de Construire est soumis à l'accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), qui en réfère à l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) départemental et l'Architecte en Chef des Monument Historique (ACMH) régional. A l'issue du paiement des travaux, le bien doit être conservé à la location 3 ans, non meublé.
Deux modifications sont intervenues en 2009 :
Obligation de conserver le bien 15 ans.
Il n’est plus possible de diviser un immeuble, sauf si la division a fait l’objet d’un agrément du ministère du Budget, après avis du ministère de la Culture. De ce fait, les biens disponibles divisés en appartements se trouvent considérablement raréfiés.

Plafonnement global – Défiscalisation loi Monuments Historiques, défiscalisation sans plafond

Le dispositif Monument Historique est (avec certains immeubles Malraux) le seul qui échappe au plafonnement global (soit 18 000 € de réduction d’impôt plus 4% du revenu imposable), permettant ainsi de gommer la totalité de sa tranche marginale d’imposition