Plus values du 29 décembre 2013

Dans une décision du 29 décembre 2013, le Conseil constitutionnel, saisi notamment sur l’article 27 de la loi de Finances pour 2014, censure les dispositions qui suppriment les abattements pour durée de détention pour les plus-values des cessions de terrains à bâtir. La loi de Finances pour 2014 a donc été publiée au Journal Officiel du 30 décembre 2013 en intégrant ces modifications.

Rappel :

Dans son article 27, la loi de Finances pour 2014 supprimait la prise en compte d’abattements pour durée de détention pour le calcul de la plus-value imposable issue d’une cession de terrain à bâtir.

Cette suppression devait intervenir pour toute cession (acte authentique de vente) passée à compter du 1er mars 2014.

Dans une décision du 29 décembre 2013(1), le Conseil constitutionnel a jugé que le fait d’assujettir les plus-values issues de la vente de terrains à bâtir à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (15,5%) sans tenir compte ni du délai écoulé depuis l’acquisition, ni de l’érosion monétaire, et en n’appliquant aucun abattement, « conduit à déterminer l’assiette de ces taxes dans des conditions qui méconnaissent l’exigence de prise en compte des facultés contributives des contribuables intéressés ; que dans ces conditions, les dispositions de l’article 27 contestées portent atteinte à l’égalité devant les charges publiques ».

Ainsi, les terrains à bâtir ne sont plus exclus de l’application des abattements pour durée de détention.

Par ailleurs, ce même article 27 modifiant l’application des abattements pour durée de détention pour les cessions de biens immobiliers, pour aboutir à une exonération au bout de vingt-deux années pour la partie impôt (19%) et de trente années pour les prélèvements sociaux (15,5%), ces dispositions semblent s’appliquer désormais également aux ventes de terrains à bâtir.

Par conséquent, il semblerait qu’à compter du 31 décembre 2013, date l’entrée en vigueur de la loi de Finances pour 2014(2), les abattements applicables aux ventes de terrains à bâtir soient les suivants :

- Pour la partie impôt (19%) :

      · 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème

      · 4 % au titre de la 22ème année de détention.

- Pour les prélèvements sociaux (15,5%) :

      · avant la 6ème année : 0%

      · de la 6ème à la 21ème année : 1,65% par année de détention

      · la 22ème année : 1,60%

      · de la 23ème à la 30ème année : 9% par année de détention

Plus values immobilières et abattements

Depuis le 1er janvier 2013, le régime d’imposition des plus-values générées par la cession d’un bien immobilier a été remanié à de nombreuses reprises, notamment concernant les abattements applicables. Ces nombreuses modifications ont fait l’objet de brèves parues sur ce site. Nous nous proposons ici de récapituler ces divers changements, avec des exemples de calcul.

I - Cessions intervenant au plus tard le 31 août 2013

Régime applicable aux immeubles bâtis

Depuis le 1er février 2012, les biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non, bénéficient pour le calcul de l’impôt sur les plus-values générées par leur cession d’abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération au bout de trente ans. Ce régime a fait l’objet d’une brève du 26 septembre 2011.

Ces abattements, calculés en fonction du nombre d’années de détention (à la date anniversaire), sont les suivants :

- 2 % par année de détention au-delà de la 5e

- 4 % par année de détention au-delà de la 17e

- 8 % par année de détention au-delà de la 24e

Exemple 1 (cession avant le 1er septembre 2013) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 avril 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 avril 2013 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 10 %. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 - (40 000 x 10 %) = 40 000 – 4 000 = 36 000 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 36 000 x 19 % = 6 840 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 36 000 x 15,5 % = 5 580 € Soit au total : 6 840 + 5  580 = 12 420 €

II - Cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013

Biens immobiliers autres que des terrains à bâtir

A compter du 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont modifiés, afin d’aboutir à une exonération d’impôt sur les plus-values (IR à 19 %) au bout de 22 ans. Étant précisé que concernant les prélèvements sociaux (15,5 %), cette exonération ne serait effective qu’au bout de trente ans, par le jeu d’un abattement spécifique. Ces dispositions ont fait l’objet d’une brève du 6 août 2013.

Ainsi, pour l’impôt sur les plus-values, l’abattement pour durée de détention est de :

- 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e

- 4 % pour la 22e année

En revanche, les prélèvements sociaux bénéficient de l’abattement suivant :

- 1,65 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e

- 1,60 % pour la 22e année

- 9 % par année de détention au-delà de la 22e

Important :

Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que les ventes de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir bénéficient en outre d’un abattement exceptionnel de 25 % lorsqu’elles sont signées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Cet abattement étant calculé sur la plus-value imposable, c’est-à-dire après application des abattements pour durée de détention.

Exemple 2 (cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2013 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %) d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 30 %) = 40 000 – 12 000 = 28 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 8,25 %) = 40 000 – 3 300 = 36 700 € 3 ) Abattement exceptionnel de 25 % a ) Pour l’IR PVN – Abattement exceptionnel Soit : 28 000 – (28 000 x 25 %) = 28 000 – 7 000 = 21 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVN– Abattement exceptionnel Soit : 36 700 – (36 700 x 25 %) = 36 700 – 9 175 = 27 525 € 4 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN (après abattement exceptionnel) x 19 % Soit : 21 000 x 19 % = 3 990 € b ) Prélèvements sociaux PVN (après abattement exceptionnel) x 15,5 % Soit : 27 525 x 15,5 % = 4 266 € Soit au total : 3 990 + 4 266 = 8 256 €

　

Exemple 3 (cession à compter du 1er septembre 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2004 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2014 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 30 %) = 40 000 – 12 000 = 28 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 8,25 %) = 40 000 – 3 300 = 36 700 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 28 000 x 19 % = 5 320 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 36 700 x 15,5 % = 5 688 € Soit au total : 5 320  + 5 688  = 11 008 €

III - Surtaxe sur les plus-values importantes (supérieures à 50 000 €)

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe est applicable sur la fraction des plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Ce dispositif a été détaillé dans une brève du 19 juillet 2013. Elle se cumule avec les différents changements d’abattement pour durée de détention susvisés.

Exemple 4 (cession avant le 1er septembre 2013) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 avril 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 avril 2013 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 10 %. La plus-value imposable ainsi que la surtaxe se calculent comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 10 %) = 150 000 – 15 000 = 135 000 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 135 000 x 19 % = 25 650 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 135 000 x 15,5 % = 20 925 € 4 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable étant de 135 000 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 3 % Soit : 135 000 x 3 % = 4 050 € Soit au total : 25 650 + 20 925  + 4 050  = 50 625 €

　

Exemple 5 (cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2013 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 30 %) = 150 000 – 45 000 = 105 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 8,25 %) = 150 000 – 12 375 = 137 625 € 3 ) Abattement exceptionnel de 25 % a ) Pour l’IR PVN – Abattement exceptionnel Soit : 105 000 – (105 000 x 25 %) = 105 000 – 26 250 = 78 750 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVN – Abattement exceptionnel Soit : 137 625 – (137 625 x 25 %) = 137 625 – 34 406 = 103 219 € 4 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN (après abattement exceptionnel) x 19 % Soit : 78 750 x 19 % = 14 962 € b ) Prélèvements sociaux (15,5 %) PVN (après abattement exceptionnel) x 15,5 % Soit : 103 219 x 15,5 % = 16 000 € 5 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable pour l’impôt sur les plus-values (19 %) étant de 78 750 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 2 %. Soit : 78 750 x 2 % = 1 575 € Soit au total : 14 962 + 16 000 + 1 575 = 32 537 €

　

Exemple 6 (cession à compter du 1er septembre 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2004 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2014 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 30 %) = 150 000 – 45 000 = 105 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 8,25 %) = 150 000 – 12 375 = 13 625 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 105 000 x 19 % = 19 950 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 137 625 x 15,5 % = 21 332 € 4 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable pour l’impôt sur les plus-values (19 %) étant de 105 000 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 3 % auquel il convient d’appliquer un « lissage » : Plus-value imposable x 3 % – (110 000 – Plus-value imposable) x 1/10 Soit : 105 000 x 3 % – (110 000 – 105 000) x 1/10 = 2 650 € Soit au total : 19 950 + 21 332 + 2 650 = 43 932 €

Source: FNAIM

Nouveauté

Appartement vue mer

Dans copropriété avec gardien

 

 

 

Terrasse orientée Ouest

de 6m²

 Séjour salle à manger de 23m²

Très lumineux

Renseignement à l'agence au 02 99 88 92 70

ou sur notre site www.aabers .com



 

Rare  à la vente

 

Maison de 1997 à l'entrée du bourg de Saint Briac

Au Calme

Accessible par chemin privé

 

 

 

Terrain clos et arboré de 2500m²

 

250 m² Habitables

Grande pièce de vie

Renseignements à l'agence

au 02 99 88 92 70

ou sur notre site www.aabers.com



Quel régime fiscal pour votre société civile immobilière ?

En tant que propriétaire, vous avez peut-être créé (ou vous envisagez de créer) une société civile immobilière : cette structure juridique peut, en effet, se révéler appropriée pour préparer une transmission anticipée de votre patrimoine ou gérer un bien locatif en commun avec vos enfants. Gare toutefois à opter pour le bon régime fiscal.

> Des objectifs divers
Bon nombre de particuliers ont recours à une société civile immobilière pour organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes, notamment avec leurs enfants. Cette structure permet, en effet, d’éviter l’indivision, puisque chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.
A condition de rédiger des statuts adaptés, le gérant (en général l’un des deux parents) peut donc contrôler la société et vendre le patrimoine de la SCI comme il le souhaite, sans avoir besoin de l’unanimité pour chaque décision, comme dans une indivision.
Cette structure offre aussi des avantages en matière de transmission. La SCI permet d’étaler dans le temps la transmission de ses parts aux enfants, en bénéficiant du renouvellement tous les 15 ans de l’abattement de 100.000 euros sur les donations. Cerise sur les gâteaux : en tant que gérants, les parents peuvent même, en pareille situation, continuer à gérer (ou vendre) leurs biens immobiliers, comme ils l’entendent.
En terme fiscal, la SCI affiche un avantage en terme d’ISF, car l’administration fiscale admet que les associés peuvent minorer la valeur des parts de SCI, la décote pouvant atteindre 30%, car elles sont moins liquides qu’un logement détenu en direct.
> Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenus ?
Gare toutefois, à choisir le bon régime fiscal. Les revenus des SCI familiales peuvent être soumis soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés. Jusqu’ici l’écrasante majorité des contribuables optaient pour la première solution. Sauf que l’instauration d’une tranche marginale à 45% rend les calculs plus compliqués. De nombreuses familles commencent à donc s’interroger, d’autant qu’il est possible de changer de régime, y compris si vous avez déjà créé votre SCI. Nos explications pour comprendre ces enjeux fiscaux.
Les SCI soumise à l’impôt sur le revenu : dans ce cas, votre SCI est dite "transparente", cela signifie que tous les revenus locatifs nets de charges (intérêts d’emprunt, assurances, travaux de rénovation, frais de gestion locative, taxe foncière,…) encaissés par la SCI sont taxés, chaque année, au taux marginal d’imposition de chaque associé. Et ce, que ces revenus soient distribués, ou conservés dans la SCI, pour assurer sa trésorerie.
Les prélèvements sociaux de 15,5% sont dus en plus sur ces sommes. Le principal avantage de ce statut, est que la SCI bénéficie du régime fiscal des plus-values qui s’applique aux particuliers. Ainsi, si elle cède un bien après 30 ans de détention (ce délai devrait passer à 22 ans à partir du 1er septembre), elle ne paie aucun impôt de ce type. Et si elle le vend avant cette période, les plus-values bénéficient d’un abattement pour délai de détention (variable selon la durée) et sont ensuite imposées à 19% avec en plus 15,5% de prélèvements sociaux.

La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés : avec ce second régime fiscal, la SCI est dite « opaque », cela signifie que tous les revenus locatifs nets qu’elle encaisse sont imposés, chaque année, à l’impôt sur les sociétés. Avantage : une société imposée à l’IS peut déduire de ses recettes l’amortissement du bien immobilier (calculé selon des règles comptables, en général sur 25 ans) et les frais d’acquisition des biens (frais de notaire et éventuels frais d’agence si le logement a été acheté via un professionnel). Pour un montant de loyers encaissés équivalent, une SCI à l’IS dégagera donc un revenu net taxable plus faible qu’une SCI à l’IR, puisque le montant des charges déductibles est plus important. Jusqu’à 38.120 euros, le bénéfice annuel (qui correspond aux revenus locatifs une fois tous les frais déduits) est taxé à 15%, puis à 33,33% au-delà de ce plafond. Notez également que les associés des SCI ne paient d’impôt sur le revenu sur ces bénéfices que l’année où ils se les distribuent. Ils sont donc exonérés temporairement de cette taxation s’ils capitalisent les revenus sur leur compte courant d’associé dans la société.
Ce statut n’est toutefois pas la martingale absolue, d’abord parce que les associés devront payer l’impôt sur le revenu sur les sommes placées au moment où ils les récupèrent. Second désavantage de la SCI à l’IS : la taxation des plus-values est nettement moins favorable. Car si la SCI cède un bien immobilier, le montant de la plus-values se calcule sur une base comptable, c’est-à-dire une fois réintégrés tous les amortissements déduits les années précédentes des revenus locatifs… En outre, les plus-values sont taxées au barème de l’IS (à 15% jusqu’à 38.120 euros, puis à 33,33% au-delà), soit un taux plus élevé qu’à l’IR.
Alors quel régime fiscal choisir ? Il n’y a pas de réponse unique à cette question, tout dépend de vos objectifs, de votre âge et de la composition de votre patrimoine. Ainsi, si vous êtes très fortement imposé, mais que vous prévoyez une chute de vos revenus, le statut à l’IS peut être intéressant. En effet, durant votre période d’activité, vous être exonérés d’IR sur vos revenus locatifs : pour cela, il suffit de les conserver dans la SCI sur votre compte courant d’associé, sans vous les distribuer. Cette option est impossible avec une SCI imposée à l’IR, puisque dans cette structure, les revenus sont taxés chaque année à votre taux marginal d’imposition, qu’ils soient distribués ou non.
Autre intérêt d’engranger ces bénéfices sans y toucher : une fois que vos revenus auront chuté, au moment de votre retraite par exemple, vous pourrez puiser dans cette « tirelire » pour récupérer des revenus complémentaires. Ces derniers seront alors imposés à votre taux marginal d’imposition, plus faible.
Autre exemple : si vous êtes certain de ne pas conserver votre bien immobilier sur une longue période, mais de le revendre au bout de cinq ou dix ans, vous profiterez moins de l’avantage de la fiscalité des plus-values à l’IR, et aurez peut-être intérêt à passer à l’IS.
Si vous avez des doutes, consultez un avocat fiscaliste ou un expert comptable, qui pourra vous aider à faire des simulations et donc à mesurer l’impact du changement de taxation. Bon à savoir : si vous êtes déjà propriétaire d’une SCI imposée à l’IR, vous pouvez opter pour l’IS, mais dans ce cas le choix est irréversible

Source: Capital.fr

                

Autorisations d’urbanisme : ce qui change en cas de litige

L’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme définit les conditions nécessaires pour agir contre une autorisation d’urbanisme. Elle permettra au titulaire du permis attaqué de modifier sa demande en cours de procédure jusqu’à ce qu’elle soit conforme aux règles d’urbanisme. Le texte ouvre aussi la voie à une possible demande d’indemnité en cas de procédure abusive.

« Intérêt des personnes à agir »

Pour agir contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir, deux conditions devront être remplies :

• la construction, l’aménagement ou les travaux devront affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien de la personne qui conteste le permis,
• la personne qui conteste le permis doit posséder ou occuper régulièrement le bien concerné (le jour du recours ou plus tard).

Raccourcir les délais de procédure

L’ordonnance instaure un dispositif qui permettra au titulaire du permis d’apporter les modifications pour assurer la légalité de l’autorisation de permis, sans reprendre la procédure dans son ensemble.

Prévenir les recours abusifs

• si le recours est abusif et lui cause un préjudice excessif, le titulaire du permis pourra demander au juge administratif saisi du recours de condamner la personne qui conteste le permis à lui verser des dommages et intérêts,
• si, en contrepartie d’une somme d’argent ou d’un avantage en nature, la personne qui conteste le permis se désiste de son recours, la transaction devra faire l’objet d’un enregistrement auprès de l’administration fiscale.

Ces dispositions entreront en vigueur le 19 août 2013 et seront applicables aux procédures en cours.

 

Source: service-public.fr

Terrains à bâtir : l’imposition sur les plus-values promet d’être salée l’an prochain

Les propriétaires, détenant des terrains à bâtir depuis plusieurs années, sont dans le collimateur du gouvernement. Dès l’an prochain, les abattements sur les plus-values accordés en fonction de la durée de détention de foncier devraient être purement et simplement supprimés. De quoi faire flamber la note comme le montrent nos simulations.

Trois mois après avoir été retoquée par le Conseil constitutionnel, la mesure refait surface. En fin de semaine dernière, François Hollande a réitéré sa volonté de réformer en profondeur l’imposition des plus-values de terrains à bâtir. Dès le 1er janvier 2014, les abattements sur les plus-values accordés en fonction de la durée de détention de foncier seront supprimés. Seules les opérations dont la promesse de vente a été signée avant le 31 décembre 2013 conserveront le bénéfice du régime actuel. Objectif : inciter les propriétaires à vendre au plus vite pour libérer des terrains et favoriser la construction de logements.
Pour rappel, les plus-values réalisées sur les terrains à bâtir sont actuellement taxées à 19%. En y rajoutant les prélèvements sociaux (15,5%), le taux d’imposition atteint toujours 34,5%. Les propriétaires bénéficient, par ailleurs, d’un abattement sur la plus-value pour durée de détention : de 2% par an entre la sixième et la dix-septième année de détention, puis de 4% par an au-delà de la dix-septième année, et enfin de 8 % chaque année au-delà de vingt-quatre ans. Ce qui conduit donc à une exonération totale au bout de 30 ans.
Pour mesurer l’impact que pourrait avoir la suppression de ces abattements, nous avons réalisé plusieurs simulations. Cette réforme s’annonce comme un coup de massue pour les propriétaires de terrains à bâtir
Cas numéro 1 :
Terrain acheté 100.000 euros en mars 1998 et mis en vente aujourd’hui à 200.000 euros. La plus value est de 100.000 euros, et le bien est détenu depuis 15 ans.
> En vendant le terrain avant le 31 décembre 2013, le propriétaire paiera :
- Montant imposable au taux de 19% :
L’abattement pour durée de détention est de (15-5 ans) x 2 % = 20 %
La plus-value imposable est donc de 100.000 euros x (100 – 20) % = 80.000 euros
Les impôts dus après abattement un montant dû s’élève à : 80.000 euros x 19% = 15.200 euros
- Montant imposable aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % :
Abattement pour durée de détention : (15-5) x 2 % = 20 %
Le montant des prélèvements sociaux est donc de 100.000 x (100 - 20) % x 15,5 % = 12.400 euros.
Ce qui porte au global l’imposition sur la plus-value à : 15.200 + 12.400 = 27.600 euros
> En vendant le terrain à compter du 1er janvier 2014, le propriétaire paiera :
- Montant imposable au taux de 19% :
100.000 euros x 19% = 19.000 euros
- Montant imposable aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% :
100.000 euros x 15,5% = 15.500 euros
Ce qui porte au global l’imposition sur la plus-value à : 19.000 + 15.500 = 34.500 euros
=> Au total, le propriétaire paiera donc 6.900 euros d’impôt supplémentaire s’il cède son terrain en 2014.
Source: Capital.fr

Plus-Values: nouveau calcul

Comme attendu, le gouvernement vient de publier, dans le bulletin officiel des impôts , le nouveau barème fiscal des plus-values immobilières qui entrera en vigueur dès le 1er septembre prochain.  
Cette grande réforme concernera à la fois les ventes de résidences secondaires et les biens mis en location. Les résidences principales restant, quant à elles, exonérées.

 Les plus-values exonérées au-delà de 22 ans de détention
A compter de septembre, les plus-values immobilières resteront donc taxées à 19%. En revanche, les abattements pour durée de détention passeront à 6% par an à partir de la 6ème année de détention, puis à 4% la 22ème année pour aboutir à une exonération au terme de 22 ans (au lieu de 30 ans actuellement).

Un barème spécifique sur les prélèvements sociaux
Un barème différent sera, en outre, appliqué pour les prélèvements sociaux (15,5%) : à compter de la 6ème année de détention, l’assiette imposable sera ainsi réduite de 1,65% par an, puis de 1,60% la 22ème année et de 9% par an à partir de la 23ème année. Ce qui conduira à une exonération totale au terme de 30 ans.

Abattement exceptionnel pour les ventes entre le 1er septembre 2013 et 31 août 2014
Ce n’est pas tout. Une fois les abattements pour durée de détention retranchés, un abattement supplémentaire de 25% sera également accordé aux propriétaires qui vendent leur bien entre le 1er septembre 2013 et 31 août 2014. La bonne nouvelle pour ces propriétaires, c’est que celui-ci s’appliquera à la fois sur l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. De quoi largement dégonfler leur facture. Attention, cet abattement ne s'appliquera pas aux cessions réalisées au profit d'une personne liée au vendeur (conjoint, ascendant, descendant…).

La surtaxe pour les plus-values supérieures à 50.000 euros est maintenue
A noter toutefois, qu’après la prise en compte de ces abattements, les propriétaires réalisant des plus-values supérieures à 50.000 euros resteront soumis à une surtaxe dont le taux oscillera entre 2 et 6%.

Source: Capital.fr

Plus-values immobilières

La promesse de campagne du Président de la République qui ramène à 22 ans la durée de détention pour l’exonération de l’impôt de certaines plus-values entrera en application le 1er septembre 2013.
Pour en amplifier l’effet souhaité par le Gouvernement sur la fluidité du marché, la mesure sera doublée par un abattement supplémentaire et temporaire de 25% sur le montant de la plus-value nette imposable pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
Si la durée de possession pour l’exonération, doublée en 2012 n’a eu pour effet que de bloquer le marché de la transaction, situation que le Gouvernement souhaite corriger, la réforme annoncée se présente complexe et en demi-teinte. Elle est loin du régime que la FNAIM plaidait et que les contribuables pouvaient attendre d’un régime simple et semblable à celui appliqué jusqu’en 2004, avec ses 5% d’abattements constants par année de détention au-delà de la 2nde et une exonération au terme de 22 ans.
Elle est associée à un abattement de 6% par année de détention à partir de la 6ème, alors que la moyenne de la durée de détention des biens qui pourraient en bénéficier est de 7 à 10 ans.
Elle ne concernera pas la taxation des prélèvements sociaux qui suivront un autre régime d’abattement pour être exonérés au terme de 30 ans de détention. De ce fait, le calcul de l’impôt sera complexe et l’avantage fiscal attribué au contribuable contenu par l’effet de cette mesure.
En pratique, en cas de vente d’un bien autre qu’une résidence principale, pour le calcul de la plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19%, les abattements pour durée de détention seront de 6% par année à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.
En revanche, pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l’assiette de l’impôt sera réduite d’un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention.
En chiffres, pour une plus-value brute de 40 000€ réalisée au terme de 10 ans de détention :
- Jusqu’au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’évalue à 12.420€ (dont 6.840€ d’impôt sur la plus-value nette et 5.580€ de prélèvements sociaux).
- Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l’effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25% appliqué temporairement, le montant total de l’impôt sera de 9.700€ (dont 4 000€ d’impôt sur la plus-value et 5 700€ de prélèvements sociaux), soit un gain de 4.720€ d’impôt (dont 1.300€ au titre de l’abattement exceptionnel). A noter que dans l’hypothèse où le régime d’imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2.500€.
Si le Gouvernement a souhaité encourager le marché, le régime particulier réservé aux prélèvements sociaux, complexifie la réforme et en atténue les effets. Mais, cet encouragement ne produira ses effets que pour autant que le Gouvernement maintienne le taux de 19% d’imposition forfaitaire et ne décide pas d’imposer les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu, comme c’est déjà le cas pour les dividendes et les plus-values mobilières.
Quant aux ventes de terrains à bâtir, elles risquent de faire les frais de cette réforme : les propriétaires n’ont que jusqu’au 31 décembre 2013 pour bénéficier des abattements pour durée de détention qui seront supprimés à compter du 1er janvier 2014. Pour le Gouvernement cela réduira l’incitation à la rétention du foncier disponible. La FNAIM lance une alerte : cette mesure bloquera totalement les cessions de ces biens car, dans un environnement d’instabilité fiscale, les propriétaires préfèreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable. Le choc d’offre de terrains de bâtir ne se produira pas !

Plus-values immobilières : ces travaux qui vous permettent de réduire la facture

Pas de chance pour les propriétaires. La décote exceptionnelle de 20% que le gouvernement avait un temps envisagé d’appliquer en 2013 pour alléger l’imposition des plus-values immobilières ne verra jamais le jour. Les gains réalisés sur les ventes de propriétés (hors résidence principales et cession de moins de 15.000 euros) restent donc taxés à 19%. En y rajoutant les prélèvements sociaux (15,5%), le taux d’imposition atteint toujours 34,5%.
Pour diminuer la facture, vous pouvez bien sûr toujours compter sur l’abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération au bout de 30 ans. Mais tous les propriétaires n’ont pas les moyens de différer leurs ventes…
Dans ce cas, sachez que vous avez aussi la possibilité de diminuer le montant de la plus-value en intégrant au prix d’acquisition le coût des travaux réalisés pour rénover votre bien.
Lors de votre passage devant le notaire, celui-ci applique un premier calcul automatique : passé cinq ans de détention, le prix d’achat de votre bien immobilier est forfaitairement revalorisé de 15% au titre des travaux que vous êtes supposé avoir réalisé. Et ce sans justificatif. Mais dès lors que vous estimez que les dépenses investies dans votre logement dépassent cette somme ou que vous revendez avant ces cinq années, il vous est possible, factures à l’appui, de revaloriser le prix d’achat des investissements effectués.
La loi précise que seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d'acquisition pour leur montant réel. Par dépense d’amélioration, comprenez tout ce qui apporte un confort supplémentaire visible à l’habitat (installation d'un ascenseur, du chauffage central ou d'une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, réalisation de travaux d'isolation… )
Plusieurs exclusions sont toutefois prévues :
- Tout d’abord, seuls les travaux réalisés par une entreprise sont pris en compte dans le calcul. "Autrement dit, tous les chantiers que les propriétaires ont entrepris eux-mêmes ainsi que le coût des matériaux achetés ne sont pas éligibles ", note Pierre Bazaille, ex président de l’Institut notarial de l’immobilier.
- Impossible également d’intégrer le coût des travaux qui ont déjà été déduits de vos revenus fonciers (dans le cas des propriétaires-bailleurs), ou qui vous ont déjà permis de bénéficier d’un crédit d’impôts ou de l’Eco prêt à taux zéro.
- Sont enfin exclues toutes les dépenses d’entretien courantes ainsi que les menues réparations (changement de joints, remplacement des interrupteurs, raccords de peinture…) que l e propriétaire est légalement en droit d’exiger de son locataire (voir le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives). "A moins que ces petites dépenses ne soient indissociables de travaux de gros œuvre", souligne Gilles Etienne, directeur du pôle expertise chez Cyrus Conseil.

Source: Capital.fr

Invitation

Investissement locatif : le dispositif « Duflot »

Si le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif permet au contribuable de diminuer le montant de son imposition, puisqu’il propose une réduction d’impôt de 18 %, il a également pour objectif de créer des logements neufs destinés à renouveler l’offre locative dans des zones tendues loués à des loyers plafonds. Il est destiné à des locataires dont les ressources sont plafonnées. Ce dispositif, prévu par l’article 80 de la loi de finances pour 2013, est codifié à l’article 199 nonovices du code général des impôts. Il prend le pas sur le dispositif de réduction d’impôt Scellier et bénéficie aux contribuables domiciliés en France, qui acquièrent entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement qui respecte des normes de performances énergétiques. S’il concerne, au même titre que son prédécesseur, les contribuables qui s’engagent à louer le logement nu à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans, il présente toutefois plusieurs singularités : Assiette de la réduction d’impôt Pour une même année d’imposition, deux logements au plus sont éligibles à la réduction d’impôt, dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser la somme totale de 300 000 € par an et par contribuable. Ex. : un contribuable qui fait l’acquisition d’un logement de 50 m2 au prix de 300 000 € verra sa réduction d’impôt calculée sur un montant plafond de 275 000 € (50 m² ×5 500 €). Pour mémo, dans le dispositif Scellier, la réduction d’impôt est calculée sur la base d’un seul logement par an et par contribuable, dans la double de limite de 300 000 € et de 5 000 €/m² Immeuble d’au moins cinq logements : quota de logements non éligibles Par souci de mixité sociale, lorsqu’un immeuble neuf comporte au moins cinq logements, la personne (a priori le promoteur vendeur) qui commercialise les logements doit prendre l’engagement de limiter le nombre de logements éligibles au nouveau dispositif dans l’immeuble concerné. La loi indique qu’au moins 20 % des logements (pourcentage à confirmer par décret) ne pourront pas ouvrir droit à la réduction d’impôt. Le non-respect de cette disposition est passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire. Plafonds de loyers et « coefficient multiplicateur » La particularité de ce dispositif réside dans le mode de calcul des loyers. Au même titre que les investissements locatifs précédents, la loi prévoit des plafonds de loyers par mètre carré de surface fiscale, différenciés selon les zones éligibles. Il est prévu que les plafonds de loyer puissent être réduits par le préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret en définira les conditions d’application). Pour 2013, les plafonds de loyer s’établissent à : Zone A bis 16,52 € (contre 17,66 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone A 12,27 € (contre 13,10 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone B1 9,88 € (contre 10,58 en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone B2 8,59 € (contre 8,62 en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Le « coefficient multiplicateur » Derrière cette terminologie se cache un outil destiné à rétablir la réalité du marché. Ce coefficient a pour objectif d’adapter le montant du loyer à la surface du logement car, en pratique, le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement. Le coefficient s’obtient en appliquant la formule suivante : 0,7 + 19/ S (S signifie « surface ») Si ce coefficient est supérieur à 1,2, alors il convient de le ramener à 1,2. Il s’agit d’appliquer le plus petit des deux montants entre le coefficient préétabli par la loi et le coefficient préétabli de 1,2. Ex. : 1. soit un logement de 50 m² situé en zone A où le plafond au mètre carré est de 12,27 €.Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/50) = 1,08. Après application du coefficient multiplicateur de 1,08, le loyer au mètre carré de surface éligible s’établit à : 12,27€ x 1,08 = 13,25 €, soit un loyer plafond de 662,50 € par mois (50 m² x 13,25€). 2. soit un logement de 100 m² situé en zone A où le plafond au m² est de 12,27 €. Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/100) = 0,89 Après application du coefficient multiplicateur de 0,89, le loyer au mètre carré de surface éligible s’évalue à : 12,27 € x 0,89 = 10,92 €, soit un loyer plafond de 1 092 € par mois (100 m² x 10,92 €). Le zonage géographique Un arrêté du 29 décembre 2012 détermine les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Ces communes s’entendent de celles classées en zones A bis, A et B1 telles que délimitées par l’arrêté du 29 avril 2009. Les communes situées en zone B2, telles que définies par cet arrêté, peuvent être éligibles sous réserve d’obtenir un agrément du préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat. Les autres communes, classées en zone C (le reste du territoire), ne sont pas éligibles. Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date, la réduction d'impôt s'applique indifféremment en zones A bis, A, B1 et B2. A noter que ce dispositif a vocation à s’appliquer à certains territoires d’outre-mer, à l’exception de Mayotte, selon certaines modalités à préciser par décret. Nous reviendrons sur l’ensemble du dispositif Duflot à l’occasion d’un article à paraître dans un prochain numéro de La Revue bleue. Comparatif dispositifs « DUFLOT » et « SCELLIER » « DUFLOT » « SCELLIER » Date investissement 1er.01.2013 au 31.12.2016 Jusqu’au 31.12.2012 Prorogé jusqu’au 31.03.2013 Sous condition engagement pris avant 31.12.2012 Logements éligibles Logements neufs achevés Logements acquis en VEFA Construction logements Acquisitions logements + travaux produisant logements neufs Acquisitions logements anciens + travaux réhabilitation Acquisitions locaux + transformations en logements IDEM Localisation des logements Zones A, A bis, B1 Zone B2 jusqu’au 30.06.2013 Après : sur agrément préfectoral Zones A, A bis, B1 et B2 Zone C : sur agrément ministériel Quota de logements dans un même immeuble 20% des logements par immeuble ne doivent pas être éligibles si immeuble comporte au moins 5 logements Sans Engagement de location Propriétaire personne physique Propriétaire personne morale non soumise à l’IS Location nue à usage de résidence principale Locataire personne physique Locataire personne morale sous condition de sous-louer à une personne physique IDEM Conditions de la location Plafonds de loyers + coefficient multiplicateur Plafonds de ressources des locataires (inférieurs aux plafonds Scellier) Scellier classique : néant Scellier intermédiaire : plafonds de loyers et de ressources des locataires Base de la réduction d’impôt Prix de revient dans la limitede : 5 500 € /m² Plafond annuel : 300 000 € Deux logements par an Prix de revient dans la limite de : 5 000 €/m² Plafond annuel : 300 000 € Un seul logement par an Taux de la réduction d’impôt 18% Etalée sur 9 ans Pas de prorogation Classique 9 ans 13% si BBC 6% sinon Intermédiaire 9 ans 13% si BBC 6% sinon + prorogeable 2 fois 3 ans à hauteur de 4%/ an Déduction spécifique revenus fonciers Non Non 30% Source : FNAIM

Modification de régime fiscal :

Les cessions d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans acquis en VEFA par un vendeur non assujetti ne sont plus soumises à la TVA (article 64, I, F 1 de la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012).

Et comme annoncé, l’administration a effectivement et heureusement complété sa doctrine en précisant que les cessions concernées qui ont fait l’objet d’une promesse de vente signée avant le 31 décembre 2012 peuvent bénéficier de la mesure transitoire suivante :

« Ainsi, il est admis que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012 mais qui avaient fait l'objet d'une promesse de vente signée avant cette date demeurent soumises à la TVA et, corrélativement, aux droits de mutation au taux prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI.

La preuve de la date de cette promesse de vente peut être apportée par tout moyen.

Cette tolérance peut toutefois être écartée par les parties au profit des règles résultant des modifications entrées en vigueur au 31 décembre 2012. Lorsque les parties renoncent à l'application de ces mesures transitoires, la cession postérieure au 31 décembre 2012 d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et acquis comme immeuble à construire par une personne non assujettie n'est pas soumise à la TVA et l'acquisition correspondante est soumise aux droits de mutation au taux de droit commun.

La même solution s'applique aux cessions de contrats par une personne non assujettie avant l'achèvement de l'immeuble lorsqu'un avant-contrat avait été signé avant le 31 décembre 2012. S'agissant du droit à déduction, lorsqu'un particulier est amené à céder son contrat, il peut déduire la taxe supportée sur les appels de fonds déjà payés dès lors qu'il soumet la cession à la TVA (sur le droit à déduction, se reporter à la remarque figurant au BOI-TVA-IMM-10-30 au II-D-3 § 370).

Il est aussi rappelé que :

« Quand bien même elle aurait fait l'objet d'une promesse de vente avant le 31 décembre 2012, la cession par un particulier d'un immeuble acquis comme neuf mais après achèvement n'est pas soumise à la TVA , y compris si elle intervient dans les cinq ans de l'achèvement ou que l'immeuble a été acquis auprès d'un cédant qui l'avait lui-même acquis au préalable comme immeuble à construire. De la même manière, et alors même qu'elle aurait fait l'objet d'une promesse de vente avant le 31 décembre 2012, la cession de l'immeuble pour la construction duquel le particulier a réalisé ou fait réaliser les travaux par un entrepreneur sur un terrain dont il disposait, n'est pas soumise à la TVA quand bien même elle interviendrait dans les cinq ans de son achèvement, à moins que l'intéressé ne réalise cette opération dans le cadre d’une activité économique. »

Source: FNAIM

Réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières

Pour l’année 2013, coup de théâtre ! Le conseil constitutionnel censure l’article 15 de la loi de finance : le barème dégressif pour durée de détention est maintenu, et le projet d’abattement supplémentaire exceptionnel de 20% sur les plus-values réalisées en 2013 est supprimé. Les Sages ont en effet retoqué l'article 15, qui prévoyait de modifier la taxation des plus-values des terrains à bâtir. Mais cet article contenait aussi la mise en place d'un abattement exceptionnel de 20 % sur les plus-values immobilières réalisées en 2013.
En revanche, la surtaxe sur les plus-values immobilières réalisées en 2013 est validée. Elle sera de 2% pour une plus-value de 50 000 à 100 000 €, et augmentera de 1 point par tranche de 50 000 €, pour atteindre un maximum de 6% pour une plus-value de 250 000 € et plus.

Source: Matin.fr