Extention de constructions existantes de moins de 40m²

Décret N°2011-1771 du 5 Décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes.

Décret N°2011-1771 du 5 Décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes.

Extension de constructions existantes jusqu'à 40m²-Soumission à la procédure de déclaration préalable.
Publics concernés et objet du décret:
Sont concernés par le décret, les particuliers, les entreprises, les professionnels de la construction et les collectivités territoriales.
Le décret a pour objet de simplifier les formalités à accomplir pour certaines extensions de constructions existantes, qui ne sont plus soumises à la procédure de demande et d'obtention de permis de construire.
I°: Extensions de constructions existantes de moins de 40m²

Le décret porte de vingt à quarante mètre carré la surface hors d'oeuvre brute maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un plan local en tenant lieu. Ces extensions ne sont plus soumises à la procédure de demande et d'obtention de permis de construire mais à la simple déclaration préalable.

Opérations de restauration immobilière:
Les opérations de restauration immobilière qui consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles, ne seront plus soumises à la procédure de dépôt et d'obtention de permis de construire.
II°:Exceptions:

Les extensions comprises entre vingt et quarante mètres carré qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés par le code de l'urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte sont soumises à la procédure de permis de construire.
Sont ainsi concernées les constructions suivantes :
- Construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors d'oeuvre nette excède 170 m²
- Serres de production dont le pied -droit à une hauteur supérieure à 4m² et dont la surface de plancher hors d'oeuvre brute excède deux mille mètres carrés.

Lorsqu'il n'existe pas de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu, les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet la création d'une surface hors d'oeuvre brute supérieure à vingt mètre carré,sont soumis à permis de construire.

III°: Suppression de l'obligation de déposer un permis de construire.
Le décret supprime l'obligation de déposer un permis de construire pour toute modification d'un volume d'une construction entraînant le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface ainsi créée.
IV°:Entrée en vigueur:

Les disposition du décret entrent en vigueur au 1er Janvier 2012.

Plus values immobilières pour la vente de terrains à bâtir

L’Assemblée nationale s’est à nouveau penchée sur la fiscalité des plus-values immobilières vendredi, repoussant d’un an l’entrée en vigueur de la réforme pour les ventes de terrains à bâtir.

(LaVieImmo.com) - Validée au mois de septembre au terme de longues discussions, la réforme porte de 15 à 30 ans la durée de l’exonération d’impôt sur les plus-values réalisées sur la cession d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un terrain constructible. Les députés ont estimé que, dans ce dernier cas, le durcissement prévu risquait d’entraîner « un blocage des nouvelles transactions ».
Le problème se pose tout particulièrement pour les terrains constructibles ayant fait l’objet d’une promesse de vente avant le 25 août 2011, date de présentation de la réforme par François Fillon, mais qui, pour quelque raison que ce soit, ne pourraient pas faire l’objet d’une vente avant l’entrée en vigueur de la réforme, le 1er février prochain. De fait, ces terrains tomberaient « dans le nouveau régime de taxation des plus-values immobilières pour des raisons indépendantes de la volonté du vendeur comme de l’acquéreur », explique le texte de l’amendement voté cet après-midi.
Ce dernier stipule donc que les anciennes règles de calcul de l’abattement pour durée de détention du bien s’appliqueront aux cession de terrains constructibles pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 25 août 2011, ainsi qu’aux actes authentiques de vente relatifs à des terrains constructibles qui seront signés d’ici le 31 décembre 2012.

Source : LaVieImmo.com

Plus Value Immobilière

une nouvelle exonération de la plus-value immobilière en faveur de la cession des logements a été adoptée. Si la FNAIM accueille cette mesure avec satisfaction, il convient toutefois de noter qu’elle est soumise à une condition de remploi votée par les députés et limitée par les sénateurs sur son quantum.
Ainsi, sera exonérée la première cession d'un logement, y compris de ses dépendances immédiates et nécessaires si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
Cette exonération ne serait applicable que dans la limite de 300 000 € et pour la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement.

Source: FNAIM

L'album des ventes 2011

Vous faîtes construire, n'économisez pas sur l’assurance dommage-ouvrage

Permis de construire refusé, retard de livraison… lorsque vous faîtes construire votre maison, les mauvaises surprises peuvent vite s’accumuler. Si vous faîtes appel à un constructeur, ce dernier vous impose de souscrire une assurance dommage-ouvrage. Cette garantie prendra en charge le coût de tous les travaux liés aux malfaçons (fuites dans la toiture, fissures dans les fondations, etc, définies aux articles 1792 et 1792-2 du Code Civil) intervenant sur une période de dix ans après la fin du chantier.

En revanche, si vous décidez de monter seul votre projet (en faisant appel ou non à un architecte, obligatoire à partir de 170 mètres carrés de surface), vous n’êtes pas tenu de souscrire une assurance dommage-ouvrage. D'ailleurs, une écrasante majorité de particuliers décident de s’en passer et de s’appuyer sur les assurances décennales des différents artisans ayant travaillé sur le chantier.

Certes, l’assurance dommage-ouvrage alourdit le coût du projet immobilier. En moyenne, les primes s’échelonnent entre 2 et 5% du montant des travaux. Il n’empêche, vouloir faire l’économie de ce contrat n’est pas un bon calcul. Si votre maison flambant neuve révèle de graves problèmes de fabrication, vous risquez alors d’avoir à faire face à de longues procédures judiciaires : les assurances décennales respectives de l’architecte et des différents artisans ayant travaillé sur le chantier chercheront inévitablement à se rejeter la faute. Et plus le nombre d’intervenants est important, plus l’affaire risque de tourner au casse-tête.

En souscrivant une assurance dommage-ouvrage, vous gagnez du temps tout en étant certain d’être remboursé. En cas de pépin, elle vous garantira le paiement de la totalité des travaux en dehors de toute recherche de responsabilité des uns et des autres.

Source; Capital.fr

La taxation des plus-values immobilières assouplie

Un amendement voté à l'Assemblée exonère de taxe sur les plus-values certains propriétaires de résidences secondaires. La mesure doit encore être approuvée par le Sénat

Les députés ont entériné jeudi un amendement du rapporteur de la commission des Finances, Gilles Carrez, visant à assouplir la réforme des plus-values immobilières.

Désormais, les ménages qui vendent pour la première fois une résidence secondaire et qui utilisent le produit de cette vente pour acquérir leur résidence principale seront exonérés de taxe sur les plus-values réalisées.

Pour échapper à l’impôt, l’opération devra toutefois remplir d’autres conditions. La cession du bien devra être réalisée au moins cinq ans après son acquisition et l’achat de la résidence principale devra être effectué dans un délai de seulement 24 mois.

Dernière limite : le vendeur devra ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant l’opération.

Cette mesure entrera en vigueur à compter du 1er février 2012 en même que l’ensemble de la réforme des plus-values immobilières.

Source: Capital.fr

Acheter un bien immobilier à ses enfants

Comment aider ses enfants à acquérir un logement ? Face à l'envolée des prix de la pierre, de plus en plus de parents se posent la question. Pour les jeunes, sans un coup de pouce familial, acheter un bien immobilier est souvent difficile. Pourtant, la pierre est plus que jamais la clé de voûte de tout patrimoine bien construit.

UNE DONATION en guise de financement

Avec la récente réforme sur la fiscalité du patrimoine, chaque parent peut donner en totale franchise d'impôt, mais tous les dix ans désormais, jusqu'à 159.325 € (abattement en vigueur pour 2011) à chaque enfant, soit 318.650 € pour un couple. Et si l'enfant est majeur, il profite d'un abattement supplémentaire de 31 .865 € (par parent de moins de 80 ans), ce qui lui permet au final, même dans la capitale, d'acquérir un joli pied-à-terre... Une stratégie qui offre l'avantage de ne pas « gonfler » son propre patrimoine immobilier, puisque c'est votre enfant qui devient immédiatement unique propriétaire du bien. De ce fait, cela peut permettre aux parents d'échapper à l'impôt sur la fortune si la valeur de leur patrimoine net taxable reste en deçà de 1,3 million d'euros, ou de le minorer si celle-ci ne dépasse pas 3 millions d'euros.

Cette formule a toutefois ses revers. «A sa majorité, l'enfant qui détient de facto la pleine propriété, peut vendre à tout moment, même si ses parents s'y opposent», rappelle Michel Brillat, directeur de l'ingénierie patrimoniale de l'Union financière de France. Pour «bloquer toute velléité inappropriée», Louis Aussedat, notaire du réseau Althémis, conseille donc d'inclure dans l'acte de donation, ainsi que dans l'acte d'acquisition, une interdiction d'aliéner. Cette disposition soumet la vente à l'accord des parents.

Sachez encore qu'il est tout à fait possible d'effectuer cette opération au profit d'un mineur ; mais il faut dans ce cas l'aval du juge des tutelles. Et tant que l'enfant n'a pas 18 ans, son logement fait partie du patrimoine immobilier global de ses parents, avec d'éventuelles conséquences en termes d'ISF.

De façon plus marginale, si vous détenez un plan d'épargne logement, vous pouvez transmettre vos droits à prêt à votre enfant, à condition qu'il soit lui-même titulaire d'un tel plan (ouvert depuis au moins 3 ans). Enfin, donner au préalable de l'argent et non un bien immobilier dont vous seriez déjà propriétaire vous permet d'être exonéré de taxe de publicité foncière (0,715 %).

ACHETER ET TRANSMETTRE au sein d'une SCI

Ici, c'est la société civile immobilière (SCI) qui acquiert le logement et non vous et/ou vos enfants directement, ce qui permet, là aussi, de le financer et de le transmettre avec plus de facilité encore. Les parents sont associés et détiennent les parts de cette SCI. Un des grands avantages de cette structure juridique réside dans sa souplesse. A condition de s'appuyer sur un notaire ou un avocat pour en rédiger les statuts (compter 2.000 € environ), tous les schémas de gestion, ou presque, peuvent en effet être sereinement envisagés : pleine ou nue-propriété seulement donnée aux enfants, en totalité ou en partie, etc. Les parents peuvent se réserver le rôle de gérant pour avoir la main sur les décisions et pouvoir répondre aux formalités obligatoires (assemblée générale...). «Dans cette configuration, les enfants, même majeurs, ne peuvent vendre qu'avec votre accord», souligne Gilles Etienne, directeur associé chez Cyrus Conseil. La SCI peut d'ailleurs emprunter, y compris si les enfants mineurs sont associés. Seul impératif : bien fixer, avec l'aide d'un professionnel, leurs responsabilités vis-à-vis des dettes et obtenir l'accord du juge. Enfin, l'existence même d'une SCI n'est pas limitée dans le temps et la valeur, tout comme la désignation du patrimoine qui peut y être géré, n'est pas figée.

Source : Le Figaro

Les effets pervers de la nouvelle imposition sur les plus-values immobilières

Pour dénoncer la nouvelle taxe sur les plus-values immobilières, les professionnels agitent le spectre d’une nouvelle hausse des prix.

Dix jours après avoir été adoptée par les parlementaires, la réforme de la plus-value immobilière continue de faire jaser. Et pour cause ! Les professionnels redoutent que l’alourdissement de la fiscalité plombe le marché du logement.
Jusqu’ici les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien (hors résidence principale) étaient totalement exonérées au bout de 15 ans de détention. Le nouveau barème, qui s’appliquera à toutes les ventes finalisées à compter du 1^er février 2012, repousse à 30 ans cette exonération totale.
A très court terme, la réforme pourrait faire le jeu des acheteurs. Pour échapper à la nouvelle imposition les propriétaires qui détiennent leurs biens depuis plus de 15 ans, seront tentés de vendre avant le 1^er février. « Or compte tenu du délai nécessaire pour réaliser une transaction, beaucoup devront baisser leurs prétentions pour trouver preneur », observe Jean-Michel Ciuch, directeur général d’ImmoGroup Consulting.
Passée cette période, il faut s’attendre à l’effet inverse. Les propriétaires pourraient retirer leurs biens de la vente, ce qui raréfiera l’offre sur le marché… « Résidences secondaires, marché locatif, parkings, terrains à bâtir… près de la moitié des biens immobiliers sont concernés par cette réforme fiscale. De nombreux marchés locaux vont se gripper, ce qui in fine alimentera la hausse des prix », pronostique Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des services immobiliers. Par ricochet, la construction neuve pourrait aussi faire les frais de la réforme. « La rétention de terrain risque de limiter le lancement de nouveaux programmes. Les constructeurs n’auront d’autres choix que d’augmenter leurs prix de vente pour compenser la flambée des tarifs du foncier », confie un promoteur parisien.
Et ce n’est pas tout. D’autres effets pervers sont prévisibles. « L’alourdissement de la fiscalité favorisera le développement des dessous-de-table afin de minorer les sommes déclarées à l’Etat », assure Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière. Les locataires pourraient aussi pâtir de cette réforme : « certains propriétaires-bailleurs pourraient augmenter leurs loyers pour accroître leurs rendements et ainsi compenser la taxe sur les plus-values », redoute Laurent Vimont, président du réseau Century 21. Ces craintes seront-elles vraiment suivies d’effet ? A voir…

© Capital.fr

Indice INSEE

Indice INSEE des prix à la consommation

base 100 en 1998 (tous ménages)

2011	France entière Tabac inclus	France entière Hors tabac	INSEE
Août	124,04	122,59	13/09/11
Juillet	123,40	121,94	12/08/11
Juin	123,95	122,49	12/07/11
Mai	123,85	122,40	15/06/11
Avril	123,78	122,32	12/05/11
Mars	123,36	121,90	13/04/11
Février	122,36	120,90	15/03/11
Janvier	121,79	120,32	23/02/11

Détachement d'une parcelle

Dans le cadre du détachement d’une parcelle d’un terrain plus vaste comportant déjà une construction, une question essentielle pour l’acquéreur de ce terrain à bâtir est de savoir s’il va pouvoir construire, et pour quelle superficie.

La réponse était initialement fournie par l’article L.111-5 du code de l’urbanisme, qui a été abrogé par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Actuellement, les dispositions règlementant les droits à construire dans l’hypothèse susvisée sont codifiées sous l’article L.123-1-11 du code de l’urbanisme.

Principe :

Actuellement, la constructibilité d’une parcelle détachée d’un terrain déjà bâti est celle qui résulte du coefficient d’occupation des sols (COS) qui lui est applicable. On ne tient plus compte du bâti existant sur le terrain initial.

Exception :

Quand un COS est applicable, le plan local d’urbanisme (PLU) peut prévoir que si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du COS ont été partiellement ou totalement utilisés, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits non utilisés.

Ainsi, au bout de 10 ans, chaque parcelle retrouve sa pleine et entière constructibilité, dans la limite du COS applicable à la date de délivrance du permis de construire.

A noter :

Lorsque la division est suivie d’une vente, le vendeur devra fournir à l’acquéreur un certificat attestant de la SHON des bâtiments existants sur la ou les parcelles concernées. L’accomplissement de cette formalité devra être attesté dans l’acte de vente.

Question pratique :

- Si le COS est diminué dans les 10 ans de la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la division.

En résumé, les droits à construire sont accrus en cas d’augmentation du COS, mais ne sont pas diminués en cas de baisse.

- Si le COS est augmenté dans les 10 ans de la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la délivrance du permis de construire ;comment prendre en compte une modification du COS qui interviendrait dans les 10 ans de la division ?

Carte Postale de l'Agence

Autorisation de lotir et donation-partage

Rappelons qu’aux termes de l’article R.315-1 du code de l’urbanisme, une

autorisation de lotir est nécessaire pour « toute division d’une propriété

foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui,

sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de

deux le nombre de terrains issus de ladite division ».

Un tempérament est apporté à cette règle, notamment pour les propriétaires

souhaitant organiser leur succession, l’alinéa 2 du texte prévoyant que ce

nombre peut être porté jusqu’à quatre lorsque la division résulte de

partages successoraux ou d’actes assimilés.

Une question s’est posée concernant la division d’un terrain en deux

parcelles dont une était conservée par le propriétaire originaire qui

ensuite souhaitait diviser à nouveau cette parcelle avant le délai de dix

ans.

Une nouvelle division aurait eu pour conséquence de porter à plus de deux

le nombre d’unités foncières issues de la division avant un délai de dix

ans (et aurait donc nécessité une autorisation de lotir). Mais qu’en

est–il si cette seconde division est la conséquence d’une donation-partage

?

C’est à cette interrogation que répond une réponse ministérielle du 10

novembre 2003 mettant fin ainsi à certaines incertitudes en ces termes :

« Lorsque le propriétaire d’un terrain d’origine a détaché un premier lot

en vue d’implanter un bâtiment, il peut par la suite procéder à un partage

successoral sur le reliquat de sa propriété, à la condition que cette

opération n’ait pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre de

lots issus de la propriété d’origine, dans le délai de dix ans mentionné à

l’article R.315-1 du code de l’urbanisme. Dans le cas exposé par

l’honorable parlementaire, la donation-partage effectuée après un premier

détachement dans ce délai ne pourra porter que sur trois lots ».

Cette réponse précise donc qu’après le détachement d’un terrain par vente,

il demeure possible au propriétaire de diviser le surplus en deux ou trois

terrains destinés à l’implantation de bâtiments par voie de partage

successoral ou d’acte assimilé.

Cette réponse a le mérite de permettre à un propriétaire de procéder à une

division foncière en vue de l’implantation de bâtiments sans pour autant

hypothéquer ses possibilités d’organiser sa succession.

Réforme des plus-values immobilières

• Qui est concerné par la réforme de la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale), annoncée hier dans le cadre du plan de rigueur gouvernemental? Combien faut-il payer? Réponses.

La modification de la taxation des plus values immobilières est la mesure du plan de rigueur présenté hier qui rapportera le plus en 2012, avec une économie estimée à 2,2 milliards d'euros. Elle touche les propriétaires de résidence secondaire, de biens locatifs, de terrains à bâtir ou de logements vacants.

Jusqu'à présent, les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers (hors résidence principal) étaient taxées à hauteur de 19 % (plus prélèvements sociaux). Mais la plus value subissait un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention. In fine, au-delà de 15 ans de détention les plus values réalisées lors de la vente de ces biens étaient donc exonérées de taxes. Le gouvernement a décidé de supprimer cet abattement dérogatoire de 10% et «de taxer les plus values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l'inflation».

• Suis-je concerné par cette hausse fiscale si je signe un compromis aujourd'hui?

Oui. La disparition des abattements fiscaux sur la plus value s'applique aux promesses et compromis de ventes signées après le 24 août 2011. En revanche, échappent au tour de vis les vendeurs qui ont signé une promesse ou un compromis avant le 24 août à minuit, même s'ils signent l'acte définitif dans les prochains jours.

• De combien serai-je taxé?

La plus-value dégagée lors de la vente subira un impôt de 19%, auquel s'ajouteront 13,5% de prélèvements sociaux. Soit une ponction totale de 32,5%. Car, entre autres mesures, le gouvernement vient de décider de relever de 12,3% à 13,5% les prélèvements sociaux portant sur les revenus de l'épargne de 2011.Seule bonne nouvelle, la plus-value sera taxée sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente déduite de l'inflation réellement constatée depuis l'acquisition.

• Si je suis locataire d'un appartement en ville, là où je travaille, et que je possède une maison à la campagne, cette maison peut-elle considérée comme ma résidence principale?

Non. Fiscalement, la résidence principale est définie comme le lieu d'habitation habituel, c'est-à-dire le lieu où le contribuable travaille, où il déclare ses impôts, où sont scolarisés ses enfants, etc. L'appartement en ville est donc la résidence principale. La maison de campagne,même si vous êtes locataire par ailleurs, est considérée comme résidence secondaire: elle est donc soumise à la taxation des plus-values lors de la revente.