Plus-value immobilière : 11 % d'impôt en moins, à condition de vendre en 2013

Concrètement, les vendeurs de résidences secondaires ou encore de logements locatifs bénéficieront d'un abattement supplémentaire de 20 % sur la plus-value nette imposable. Grâce à cette ristourne, le vendeur profitera d'une baisse d'impôt effective d'un peu plus de 11 %.

Actuellement, la plus-value de cession d'un logement, autre qu'une résidence principale, est taxée à hauteur de 34,5 %. Ce taux global comprend 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 15,5 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et leurs déclinaisons). Avant l'application de ce taux, la base imposable est réduite d'un abattement progressif pour durée de détention. Grâce à cet abattement, après 30 ans de détention, la plus-value n'est pas imposable et l'exonération totale.
Pas de bonus fiscal sur les prélèvements sociaux
Si après examen des parlementaires le projet est adopté en l'état, l'abattement supplémentaire de 20 % sera appliqué à la plus-value nette imposable, c'est-à-dire après la prise en compte de l'abattement progressif pour durée de détention, mais viendra uniquement réduire l'imposition sur le revenu et ne jouera pas sur le calcul des prélèvements sociaux de 15,5 %.

Pour obtenir le montant imposable au taux de 19 %, il faudra donc dans un premier temps imputer l'abattement de 20 % sur la plus-value nette de l'abattement pour durée de détention. Puis, dans un second temps, calculer les prélèvements sociaux sur la plus-value nette sans l'abattement de 20 %.

Illustrations :
Vente d'un logement détenu depuis moins de 5 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 euros
En 2012 : (100.000 x 15,5 %) + (100.000 x 19 %) = 34.500 euros
En 2013 : (100.000 x 15,5 %) + 19 % (100.000 x 0,80 %) = 30 700 euros
Soit une différence de 3.800 euros

Vente d'un logement détenu depuis 15 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 20 %) = 80.000 euros
En 2012 : (80.000 x 15,5 %) + (80.000 x 19 %) = 27.600 euros
En 2013 : (80.000 x 15,5 %) + 19 % (80.000 x 0,80 %) = 24.560 euros
Soit une différence de 3.040 euros

Vente d'un logement détenu depuis 24 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 52 %) = 48.000 euros
En 2012 : (48.000 x 15,5 %) + (48.000 x 19 %) = 16.560 euros
En 2013 : (48.000 x 15,5 %) + 19 % (48.000 x 0,80 %) = 14.736 euros
Soit une différence de 1.824 euros

Vente d'un logement détenu depuis 27 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
Plus-value nette : 100.000 - (100.000 x 76 %) = 24.000 euros
En 2012 : (24.000 x 15,5 %) + (24.000 x 19 %) = 8.280 euros
En 2013 : (24.000 x 15,5 %) + 19 % (24.000 x 0,80 %) = 7.368 euros
Soit une différence de 912 euros

Vente d'un logement détenu depuis 30 ans. Plus-value réalisée 100.000 euros
La plus-value imposable est égale à 0. L'abattement pour durée de détention est de 100 % et la base imposable égale à 0, l'abattement de 20 % est donc inutile dans cette hypothèse.
Quelle que soit votre situation, il faut avoir à l'esprit que l'abattement temporaire de 20 % est applicable à toutes les ventes de biens immobiliers définitivement signées en 2013, à l'exception des cessions de terrain à bâtir et de résidence principale, cette dernière reste dans tous les cas exonérée d'impôt.
Source: Sicavonline

Les sénateurs ramènent l’abattement supplémentaire sur les plus-values immobilières à 15%

Samedi en début d’après-midi, les Sénateurs ont adopté l’amendement du rapporteur général de la commission des finances, François Marc ramenant de 20% à 15% l’abattement exceptionnel sur les plus-values nettes imposables portant sur les biens autres que les terrains à bâtir.
L’article 10 du PLF 2013 prévoit un aménagement du régime d’imposition des plus-values immobilières afin de luter contre la rétention foncière. Les mesures proposées diffèrent selon qu’il s’agit de terrains à bâtir ou de biens autres que des terrains à bâtir.

S’agissant plus particulièrement des plus-values immobilières de biens immobiliers autre que les terrains à bâtir, l’article 10 (Tel qu’adopté par l’Assemblée Nationale le 23 octobre dernier) institue, pour la seule année 2013, un abattement exceptionnel de 20% sur les plus-values nettes imposables (après prise en compte de l’abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun). Cet abattement sera applicable au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux.
Source : fiscalonline.com

Plus Values des terrains à bâtir

En l’état actuel des travaux parlementaires, la réforme du régime de taxation des plus-values immobilières a été débattue à l'Assemblée nationale. Le texte du projet de loi de finances pour 2013 est actuellement en cours de discussion devant le Sénat. Il devra ensuite passer en commission mixte paritaire, puis ne sera opposable que lorsqu’il sera publié au Journal officiel (dans les derniers jours du mois de décembre 2012).

L’article 10 de ce projet prévoit deux mesures essentielles en matière de plus-values immobilières qui distinguent entre les biens immobiliers autres que les terrains à bâtir d’une part, et les terrains à bâtir d’autre part.

· Plus-values immobilières sur des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir

Pour les cessions de biens autres que les terrains à bâtir, une mesure ciblée sur l’année 2013 permettra d’appliquer un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values nettes imposables au taux de 19 % après la prise en compte de l’abattement pour durée de détention (pour rappel depuis le 1er février 2012, ces abattements sont de 2 % chaque année au-delà de la cinquième ; 4 % chaque année au-delà de la dix-septième ; 8 % chaque année au-delà de la vingt-quatrième).

Cet abattement supplémentaire ne bénéficiera pas au calcul de la plus-value soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Nota

: l’exonération des cessions de résidences principales n’est pas modifiée.

· Plus-values immobilières sur les terrains à bâtir

Pour lutter contre la rétention des ressources foncières, il est prévu de modifier le régime d’imposition des plus-values immobilières des cessions de terrains à bâtir comme suit :

- à compter du 1er janvier 2013, les abattements liés à la durée de détention seraient supprimés ;

- toutefois, à titre transitoire, les plus-values réalisées au titre des cessions engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013 resteront sous l’ancien régime à condition qu’elles soient réitérées par acte authentique de cession avant le 1er janvier 2014 ;

- à compter du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir seront soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’imposition au taux proportionnel de 19 % continuera d’être prélevée chez le notaire le jour de la cession et constituera un « acompte » sur l’impôt sur le revenu total qui sera dû. Il est prévu d’être restitué s’il excède l’impôt total qui serait ainsi dû.

 

Les députés ont reporté la date butoir de signature de l’acte authentique au 1er janvier 2015, le délai de douze mois étant apparu comme trop court au regard des délais inhérents à l’obtention des permis de construire ou d’aménager, des délais de recours, des fouilles archéologiques, des diagnostics ou de la dépollution du terrain s’ils doivent être réalisés.

 

 

La transformation d’une maison de ville en plusieurs appartements

Une réponse ministérielle parue au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 1er mai 2012 est venue rappeler qu’un projet de transformation d’une maison de ville en plusieurs appartements ne nécessite d’autorisation d’urbanisme que si　:

- les travaux entraînent une modification du bâti extérieur ;

- ou s’il y a création de plus de 5 m² de surface de plancher ;

- ou s’il y a changement de destination.

Si l’opération n’entre dans aucune de ces trois hypothèses, aucune autorisation d’urbanisme ne sera requise.

Conséquences fiscales

Si aucune autorisation n’urbanisme n’est requise, aucune taxe ni participation d’urbanisme n’est due.

Cependant, il est à noter que la participation d’assainissement collectif (PAC), qui a remplacé la participation pour raccordement à l’égout (PRE) depuis le 1er juillet 2012, a pour fait générateur le raccordement à l’égout et non pas l’autorisation d’urbanisme.

En conséquence, que l’opération de création de logements nécessite ou non une autorisation d’urbanisme :

- si la maison était déjà raccordée au réseau d’assainissement collectif : la PAC ne sera pas due　;

- dans le cas contraire, elle serait due.　

 

Source: FNAIM

La transmission du patrimoine

Le durcissement de la fiscalité des successions entre parents et enfants ne touche pas seulement les familles les plus aisées. Les classes moyennes, autrement dit la majorité des Français, sont en première ligne. Avec l'envolée des prix de la pierre au cours de la décennie écoulée (en particulier à Paris), leurs biens immobiliers, à commencer par la valeur de leur résidence principale (parfois leur unique bien), se sont sensiblement appréciés. Et de nombreux enfants vont hériter de patrimoines bien supérieurs aux 100.000 euros exonérés d'impôt (par parent). Même constat pour les donations, très répandues. Chaque année, près de 80 % des ménages font ainsi une donation à leur enfant ou lui apportent une aide financière. Le plus souvent pendant ses études (60 % des cas). Ou plus tard, pour l'aider à acheter son premier logement. Ce coup de pouce est d'ailleurs devenu quasiment indispensable compte tenu de la cherté de la pierre et des nouvelles exigences des banques. D'où les déceptions.Toutefois, «malgré la nouvelle donne fiscale, donner à ses enfants reste intéressant», estime Mai Trinh-Brunswick. Les solutions fiscales sont nombreuses. Pour les optimiser, «les parents ont intérêt à transmettre leur patrimoine plus tôt que par le passé en évitant toutefois de faire des donations à des enfants trop jeunes, à moins de prévoir des schémas les protégeant», conseille-t-elle. Ainsi, en s'y prenant à l'avance (aux alentours de 50 ans), il est possible de donner sans frais à chacun de ses enfants au mieux 300 000 euros en 30 ans (sur la base de trois donations à 50, 65 et 80 ans, par exemple), soit 600.000 euros pour un couple. Que donner en priorité? «Tout dépend du montant et de la composition de son patrimoine ainsi que des besoins des enfants que l'on souhaite aider. Car une donation doit avant tout répondre à un objectif familial et non purement fiscal», met en garde Sandrine Quilici.Pour aider un enfant à financer ses études, notamment à l'étranger, où les frais de scolarité sont élevés, les parents qui disposent de biens locatifs générant des revenus peuvent lui faire une donation temporaire d'usufruit. L'avantage est double. L'enfant devenu usufruitier bénéficie d'un coup de pouce financier non négligeable. Et les parents allègent leur imposition, car seul l'usufruitier d'un bien démembré paie l'ISF. En l'occurrence, le jeune étudiant sans patrimoine propre devrait lui aussi échapper à cet impôt. Mais attention, pour que l'administration fiscale ne remette pas en cause l'opération, «le bénéficiaire doit absolument avoir besoin des revenus liés au bien. Et la durée de la donation doit être en rapport avec celle des études: sa donation doit avoir lieu pour une durée significative de 4 ou 5 ans au minimum», souligne Sandrine Quilici. Il y aura toutefois des droits de donation à payer.De façon générale, le démembrement de propriété présente aujourd'hui de plus en plus d'avantages. Cela permet en effet de transmettre à moindres coûts des biens à ses enfants ou à ses petits-enfants. Le dispositif le plus classique consiste à donner la nue-propriété d'un bien - portefeuille titres, immobilier locatif, résidence secondaire - ou encore des parts de société civile immobilière (SCI), dont on conserve l'usufruit et donc la jouissance. Les droits de donation à payer sont minorés, car le calcul s'effectue sur la base de la valeur de la nue-propriété, plus faible que celui de la pleine propriété. «Plus l'usufruitier est jeune au moment de la transmission et moins les droits sont importants», souligne Sandrine Quilici. Au décès du donateur, les nus-propriétaires récupéreront la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession.
Source: Figaro

Immobilier : tout ce qui va changer en 2013 en matière de fiscalité

D'après le détail du projet de loi des finances 2013 publié vendredi dernier par le Ministère de l'économie, afin de supprimer toute incitation à la rétention de terrains constructibles, l'abattement pour durée de détention applicable aux plus-values réalisées sur leur cession sera supprimé à compter du 1er janvier 2013.
Sous réserve du vote de cette loi d'ici la fin de l'année, il n'y aura donc plus d'avantage fiscal à différer la vente d'un terrain constructible. Ces plus-values seront par ailleurs soumises au barème progressif (à déclarer sur sa feuille d'imposition) à compter de 2015 et non plus au taux forfaitaire de 34,5% (19% + 15,5% de CSG et autres prélèvements sociaux).
Actuellement, il faut attendre 30 ans avant de bénéficier d'une exonération totale de taxation sur les plus-values de cession d'une résidence secondaire ou d'un terrain (au rythme de 2% par an par année de détention à compter de la 6ème année, puis 4% par année de détention à compter de la 18ème année et 8% à compter de la 25ème année). Ces plus-values de cession sont imposées au taux proportionnel de 34,5%.
Pour les résidences secondaires, le projet de loi des finances 2013 prévoit un abattement exceptionnel supplémentaire de 20% s'appliquant aux plus-values réalisées en 2013 afin d'inciter aux cessions.
S'agissant des terrains constructibles, cette réforme s'annonce donc très désavantageuse pour les détenteurs de terrains depuis de longues années. Toutefois, le ministère du Logement a confirmé à Boursier.com la mise en place d'une "mesure transitoire" pour les cessions qui seraient réalisées en 2013. Toute cession dont la promesse de vente serait signée avant le 1er janvier 2013 conserverait ainsi le bénéfice des abattements sur la durée de détention, sous réserve que l'acte authentique soit signé avant le 1er janvier 2014.
Idem pour l'abattement de 20% qui serait applicable à toute transaction d'un bien immeuble dont la promesse de vente serait signée jusqu'à la fin 2013 et actée en 2014. Ce projet de loi des finances 2013 va désormais entrer dans la phase des débats parlementaires d'octobre à décembre et pourrait donc connaître quelques ajustements avant son adoption définitive attendue fin décembre...
Source : Boursier.com

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Album des ventes 2012

Acheter une résidence secondaire : conseils

L'achat d'une résidence secondaire est un projet immobilier séduisant, si l'on dispose du budget. Pour son usage personnel, la location, ou dans une résidence de tourisme, l'emplacement est essentiel.
Un bien immobilier bien placé
Il est fréquent, lorsque l'on souhaite acquérir une résidence secondaire, de se tourner vers une région découverte au cours de vacances ou proche de sa famille. Mais comme tout achat immobilier, il est nécessaire d'effectuer une étude du marché local.
On sera particulièrement vigilant à l'emplacement : proximité des transports (gare, aéroport, route ou transports en commun), présence de commerces facilement accessibles, possibilités d'activités alentour. Ces critères sont importants pour l'acheteur, mais également dans la perspective d'une éventuelle revente. Ils constitueront une valeur ajoutée à la maison.
Définir son budget
Tout comme pour l'achat d'une résidence principale, il est impératif de définir son budget et ses possibilités de crédit. On n'oubliera pas de noter que l'investissement financier comprend des frais de notaire, à hauteur de 7 % du prix de vente pour un bien ancien et de 3 % dans le neuf.
Quelle résidence secondaire ?
On peut envisager une résidence en pleine propriété, pour son usage personnel. Le choix de la location peut être une alternative, notamment lors des périodes d'inhabitation.
Enfin, il est aussi possible d'investir dans une résidence de tourisme : une solution avantageuse financièrement et sans souci, puisque le bien est pris en charge et loué une partie de l'année.

Source: Boursorama

Cas d'exonération des plus-values immobilières : mentions devant figurer dans l'acte de cession

La plus-value réalisée lors de la première cession d'un logement, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, est exonérée d'impôt sur le revenu sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition (ou à la construction) de la résidence principale (article 5 de la loi de finances pour 2012). Un décret paru dimanche au Journal officiel précise les mentions qui doivent figurer dans l'acte de cession du bien bénéficiant de l'exonération : l'identité de chaque bénéficiaire de l'exonération, leurs droits sur le prix de cession, la fraction du prix correspondant à leurs droits destinée au remploi et le montant de la plus-value exonérée.
© Editions FRANCIS LEFEBVRE

Donations : les nouvelles règles

Depuis le 17 août dernier, les règles fiscales liées aux donations, ont changé. Si vous comptez entamer une transmission anticipée de votre patrimoine, il faudra donc en tenir compte pour ne pas devoir payer trop de droits de donation.

Des avantages réduits…
Désormais, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100.000 euros en restant totalement exonéré de droits de donation, contre 159.325 euros auparavant. Cela permet à un couple de transmettre jusqu’à 200.000 euros à chaque enfant en totale franchise de droits.
Si vous êtes plus généreux, et que vous souhaitez donner au-delà de ces plafonds, cela reste parfaitement possible. Mais dans ce cas, vous devrez régler des droits, selon un barème progressif, qui taxe les sommes données entre 5 et 45%.
Droit de donation et de succession en ligne directe (1) :

Part nette taxable après abattement légal	Taux
inférieur ou égal à 8.072€	5%
de 8.073€ à 12.109€	10%
de 12.110€ à 15.932€	15%
de 15.933€ à 552.324€	20%
de 552.325€ à 902.838€	30%
de 902.839€ à 1.805.677€	40%
supérieur à 1.805.677€	45%

(1) parent à enfant, grand-parent à petit-enfant, arrière-grand-parent à arrière petit-enfant
Bon à savoir : la période durant laquelle l’abattement de 100.000 euros est valable a également évolué. Le délai est passé à 15 ans, contre 10 ans auparavant. Au bout de cette période, votre abattement sera entièrement reconstitué et vous pourrez donner à nouveau 100.000 euros à chacun de vos enfants sans payer aucun droit.

Fin des abattements pour les terrains constructibles

Le gouvernement va aussi réformer la fiscalité des terrains constructibles. Mais dans un sens assez différent de ce qui a été décidé pour le bâti. Dès le 1er janvier 2013, les abattements pour durée de détention (à 2%, 4% et 8%) seront supprimés pour les ventes de terrains à bâtir. En effet, le gouvernement souhaite encourager leurs cessions afin d'accélérer la construction de logements. Or les abattements, tels qu'ils sont conçus actuellement, incitent à retarder les ventes, la part taxable de la plus-value diminuant au fil des années.
L'exécutif a longtemps envisagé une autre piste pour lutter contre la rétention foncière: inverser le régime des abattements pour accroître la part taxable avec les années. Mais cette solution, plus complexe, a été abandonnée. Par ailleurs, à partir du 1er janvier 2015, la taxation à 19% sera supprimée pour les terrains constructibles et remplacée par une imposition au barème de l'IR. Les propriétaires aisés, imposés à l'IR à 30 et 41% sont donc prévenus: ils ont un peu plus d'un an pour vendre leurs terrains…
L'ensemble de ces mesures figureront dans le projet de Budget pour 2013. Toute comme la création d'une niche remplaçant le Scellier, mais ciblée sur des logements aux loyers plus bas.

Source : Le Figro

La taxation des plus-values immobilières sur le bâti sera allégée en 2013.

Les propriétaires de résidences secondaires et autres biens immobiliers vont pouvoir dire merci… au gouvernement de Jean-Marc Ayrault. Comme l'a annoncé l'entourage de Cécile Duflot, la ministre du Logement, la taxation des plus-values immobilières sur le bâti sera allégée en 2013 grâce à l'instauration d'un abattement supplémentaire de 20%. Pour calculer l'an prochain la part taxable de leur plus-value, les ménages appliqueront donc le régime d'abattement pour durée de détention en vigueur aujourd'hui (2% entre la sixième et seizième année de détention, 4% entre la dix-septième et la vingt-quatrième, 8% au delà), puis la ristourne de 20%. Le taux de la taxation restera, lui, à 19%, auquel il faudra ajouter, comme aujourd'hui, 15,5% de prélèvements sociaux. Par ailleurs, la résidence principale restera exonérée.
«Cet abattement supplémentaire vise à fluidifier le marché immobilier», explique-t-on au ministère du Logement. De fait, les ventes de résidences secondaires et autres biens locatifs se font rares depuis le 1er février, date de l'entrée en vigueur de la réforme voulue par l'équipe Fillon. Une réforme qui a tellement rogné les abattements qu'un contribuable doit désormais attendre 30 ans, et non plus quinze ans, pour voir exonérée d'impôt sa plus-value lors de la revente.
Bref, l'actuel gouvernement cherche à desserrer la contrainte d'une fiscalité de l'immobilier bâti devenue dissuasive et contre-productive: car qui dit absence de cession dit disparition des recettes fiscales pour les départements qui touchent les droits de mutation. C'est pour cette raison que l'exécutif laisse volontairement planer le doute sur un durcissement de la fiscalité en 2014. Sachant que le projet PS de campagne prévoyait de taxer les plus-values immobilières, non plus à 19%, mais au barème de l'impôt sur le revenu (IR), ce qui est pénalisant pour les ménages figurant dans les deux dernières tranches de l'IR (30% et 41%). «L'idée est de créer une fenêtre d'opportunité en 2013, pour qu'il y ait un sursaut de ventes», souligne l'entourage de Cécile Duflot.

Source: le Figaro

Compromis de vente

Un compromis de vente, appelé également promesse synallagmatique de vente est un type de contrat utilisé dans le domaine immobilier.

La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix convenu, sous réserve notamment que l'acquéreur obtienne son prêt Le transfert de propriété intervient après la signature définitive chez le notaire, c'est-à-dire trois mois après le compromis de vente d'une manière générale. Si l'acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées (prêt, etc.), il peut perdre au minimum son chèque d'acompte qui est régulièrement versé à la signature du compromis. Le vendeur, quant à lui, est obligé de vendre et l'acquéreur peut l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance pour l'y contraindre.

l'acquéreur (et non le vendeur) dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la vente ou à compter du lendemain de la remise en main propre contre récépissé d'une copie de l'acte et de ses annexes.

Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à l'achat du bien sans justification. (article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) et recouvrer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation (article L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

• l’acquéreur verse à cette occasion un chèque d’acompte dont le montant varie généralement entre 5 et 10 % du prix de l'acquisition.

Cependant, s’agissant d’une négociation entre le vendeur et l’acquéreur, il peut n’être prévu aucun acompte.

• l’acquéreur dispose d’un délai légal minimum d'un mois après la signature pour obtenir son prêt immobilier : c’est une condition suspensive. En cas de non obtention, la vente est annulée.

• le vendeur doit fournir des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, performance énergétique etc. …) suivant le bien immobilier, sa date de construction et sa situation géographique.

• pour une copropriété telle que la vente d’un appartement, le vendeur doit fournir entre autres les trois dernières assemblées générales des copropriétaires et l'état descriptif de division-règlement de copropriété.

Les démarches à effecruer pour détacher une parcelle de son terrain

En premier lieu, il faut étudier la faisabilité de ce détachement. Il convient donc d'examiner votre terrain. Sa disposition permet-elle d'en détacher une parcelle sans nuire à la maison ? Restera-t-il suffisamment d'espace pour ne pas se sentir à l'étroit ni enclaver sa propriété au point de la rendre invendable ?
Une fois que vous aurez repéré la parcelle susceptible d'intéresser un acquéreur, il faut se renseigner sur les règles locales d'urbanisme. Le PLU de votre commune permet de déterminer la surface minimale sur laquelle il est possible de bâtir. Au besoin, les services de la Direction Départementale de l'Equipement vous aideront. Vérifiez également que le terrain est à proximité du réseau d'eau et d'électricité et qu'il est facilement accessible par une voie de circulation.

Le certificat d'urbanisme, un document indispensable

C'est le document indispensable pour débuter toute opération foncière. Il suffit de remplir un formulaire téléchargeable ici ou disponible en mairie.
L'administration décidera de la faisabilité de votre projet dans un délai d'1 mois. Si le certificat d'urbanisme est positif, c'est-à-dire que la construction d'une maison sur la parcelle que vous envisagez de vendre est possible, vous pouvez vous lancer dans le détachement de la parcelle.

Le bornage du terrain par un géomètre expert

Cette étape est indispensable au bon déroulement de l'opération et même si son coût est relativement élevé (compter entre 1500 et 2000€), il est impossible de s'en passer. Le géomètre expert est un professionnel dont le travail ne pourra être contesté. Il utilisera les plans du cadastre et viendra relever les mesures exactes du terrain que vous souhaitez détacher. Il posera les bornes qui délimiteront la nouvelle propriété et réalisera un plan précis de la parcelle à vendre. Il se chargera également d'obtenir de nouveaux numéros de parcelles au cadastre et pourra aussi faire la demande d'un certificat d'urbanisme si vous ne l'avez pas encore fait.
Une fois le détachement effectué, il ne vous restera plus qu'à mettre en vente votre terrain. Si vous ne souhaitez pas que la nouvelle construction se fasse en limite séparative, pensez à inclure une servitude de non aedificandi sur le compromis de vente. Cette servitude découragera sans doute certains acquéreurs éventuels mais vous préservera d'une construction trop proche de la vôtre.

Loi monuments historiques (MH) : défiscalisation dans les immeubles classés

Informations sur la loi Monument Historique 2012

Déduisez de votre revenu l'ensemble des charges liées à votre investissement immobilier Monument Historique.

Loi Monument Historique 2012 : pour qui ?

La loi Monument Historique s'adresse aux investisseurs situés dans les tranches d'imposition supérieures.

Loi défiscalisation Monument Historique, défiscalisation sans plafond : principaux avantages

Hormis le cas des immeubles Malraux encore régis par l’ancien régime de défiscalisation Malraux, la loi de défiscalisation Monument Historique est désormais la seule loi qui permette de déduire du revenu global de l'investisseur, sans plafond, les travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition.

Principe de la loi de défiscalisation " Monuments Historiques "2012

La loi de défiscalisation Monument Historique est entrée en vigueur en 1913. La défiscalisation Monument Historique concerne les propriétaires dans un immeuble classé à 100% Monument Historique (MH) ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des Monument Historique (ISMH), pour favoriser la restauration de biens présentant un intérêt historique ou artistique.
Les travaux de restauration et d'entretien (d'après la date de paiement) d’un bien immobilier Monument Historique, ainsi que les intérêts d'emprunt (murs et travaux), sont déductibles du revenu foncier. Le déficit ainsi créé est intégralement déductible du revenu imposable, sans limitation.
Par ailleurs, sous réserve de conclure une convention avec l'Etat, la transmission ou la donation de ces biens est exonérée de droits de succession.

Loi Monument Historique 2012 : conditions à respecter

Le bien immobilier Monument Historique classé MH, ou inscrit à l'ISMH, ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture. Le propriétaire doit être à l'initiative des études architecturales, des travaux et des démarches administratives d’un investissement Monument Historique. L'administration admet cependant que mandat soit donné à un professionnel. Ce mandat doit être confié avant que le professionnel n'ait entrepris la moindre démarche. S'il y a plusieurs investisseurs, ils doivent adhérer à une ASL (Association Syndicale Libre).

Le Permis de Construire est soumis à l'accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), qui en réfère à l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) départemental et l'Architecte en Chef des Monument Historique (ACMH) régional. A l'issue du paiement des travaux, le bien doit être conservé à la location 3 ans, non meublé.
Deux modifications sont intervenues en 2009 :
Obligation de conserver le bien 15 ans.
Il n’est plus possible de diviser un immeuble, sauf si la division a fait l’objet d’un agrément du ministère du Budget, après avis du ministère de la Culture. De ce fait, les biens disponibles divisés en appartements se trouvent considérablement raréfiés.

Plafonnement global – Défiscalisation loi Monuments Historiques, défiscalisation sans plafond

Le dispositif Monument Historique est (avec certains immeubles Malraux) le seul qui échappe au plafonnement global (soit 18 000 € de réduction d’impôt plus 4% du revenu imposable), permettant ainsi de gommer la totalité de sa tranche marginale d’imposition

Exonération de plus-values en cas de cession d'une résidence secondaire : précisions sur les modalités d'application

Dans le cadre de la réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, une instruction fiscale est venue préciser les modalités d’application de l’exonération en cas de première cession d’un bien autre que la résidence principale du cédant. Comme indiqué dans une brève du 1er février 2012, la loi de finances pour 2012 a instauré un nouveau cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières à l’occasion de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. Les modalités d’application de cette exonération ont été commentées dans une instruction fiscale du 19 avril 2012 (BOI 8 M-3-12). En premier lieu, il est rappelé que cette exonération ne s’applique qu’aux personnes résidant fiscalement en France. En outre, elle ne peut être utilisée qu’une fois par une même personne (première cession d’un logement). 1 - Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente Ensuite, il faut que le cédant n’ait pas été propriétaire, directement ou par personne interposée (par l’intermédiaire d’une société transparente), de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente. A cet égard, il est précisé que cette exonération ne s’applique pas : - lorsque le vendeur est propriétaire d’un droit indivis ou démembré portant sur un immeuble qu’il affecte à sa résidence principale ; - lorsque le vendeur détient directement ou indirectement des parts d’une société, d’un groupement ou d’un organisme qui est propriétaire du bien dans lequel il a fixé sa résidence principale et ce, quel que soit le nombre de parts qu’il possède. > A noter : Concernant les couples mariés, l’instruction précise que le fait qu’un des époux ait possédé comme un bien propre la résidence principale du couple, au cours des quatre années précédant la cession, n’est pas de nature à priver son conjoint du bénéfice de l’exonération sur la vente, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. > Précisions : - Notion de résidence principale Pour les personnes qui résident six mois de l’année dans un lieu et six mois de l’année dans un autre, est considérée comme résidence principale l’habitation pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation. De même, lorsqu’un époux bénéficie d’un logement de fonction et que sa famille (conjoint et enfants) réside effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme l’habitation principale du foyer. Toutefois, il est rappelé que l’appréciation de la résidence principale est avant tout une question de fait appréciée par le juge de l’impôt. - Prêt-relais Lorsque l’acquisition d’un bien destiné à être la résidence principale du contribuable est financée avec un prêt-relais, la vente du bien qui serait exonérée est postérieure à l’acquisition de la résidence principale. L’administration fiscale admet le bénéfice de l’exonération pour la vente sous réserve du respect des conditions suivantes : o La mise en vente du ogement doit avoir été antérieure à l’acquisition de la résidence principale. o La vente doit avoir lieu dans un délai normal après l’acquisition de la résidence principale (ce délai est soumis à l’appréciation du juge, mais est en principe d’un an). o Le prix de cession doit être effectivement employé à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale (notamment par le remboursement du prêt-relais). 2 - Cession d’un logement L’exonération ne peut porter que sur la vente d’un logement ou de droits réels démembrés portant sur ce dernier (usufruit ou nue-propriété) ainsi que sur ses dépendances immédiates et nécessaires à condition que leur cession intervienne simultanément avec celle du logement. > Précisions : - Changements d’affectation L’affectation à usage d’habitation s’apprécie à la date de cession de l’immeuble. Ainsi, un bien affecté antérieurement à un autre usage, mais qui a été transformé pour être cédé comme logement, peut entrer dans le champ de l’exonération. - Biens mixtes Il est admis que si le bien cédé est affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, l’exonération ne s’applique qu’à la plus-value afférente à la seule fraction à usage d’habitation. Ainsi, a contrario, sont expressément exclus du champ de l’exonération les ventes de : - terrains à bâtir ; - locaux à usage autre que d’habitation ; - parts de sociétés ou de groupements à prépondérance immobilière. - Cas de la vente en viager Dans ce type de vente, une partie du prix est payée comptant (bouquet) et le reste au moyen d’une rente versée durant la vie du crédirentier. Autrement dit, l’aléa inhérent à la nature de ce contrat ne permet pas de connaître précisément le prix de vente. En conséquence, l’administration fiscale considère que l’exonération ne pourra porter que sur le montant du bouquet. 3 - Le remploi, dans les vingt-quatre mois de la vente, de tout ou partie du prix L’exonération ne s’applique que si tout ou partie du prix de vente est remployée dans les vingt-quatre mois, à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale du cédant. Ce remploi peut alors prendre la forme soit d’une acquisition à titre onéreux, soit d’une acquisition à titre gratuit (paiement de droits d’enregistrement portant sur un bien reçu par donation ou succession). Cependant, il ne peut servir que pour l’acquisition du bien en pleine propriété, ou de droits indivis en pleine propriété mais en aucun cas pour acquérir des droits démembrés (usufruit ou nue-propriété). > A noter : Le remploi peut se faire pour l’acquisition de parts de sociétés transparentes. En revanche, pour l’acquisition de parts d’autres types de sociétés, telles que les SCI, il n’est pas accepté. Enfin, concernant la nature du remploi, il peut s’agir soit de l’acquisition, soit de la construction du logement. > Observations : - Acquisition d’un bien – Travaux Concernant les logements achevés, il est admis que le remploi puisse porter sur les travaux qui doivent y être effectués : o Pour des travaux d’amélioration, d’agrandissement ou encore ceux qui entraînent une modification importante du gros œuvre, dès lors qu’ils sont achevés et payés dans les douze mois de la signature de l’acte d’acquisition. o Pour des travaux de transformation d’un local en logement. Il faut qu’ils soient achevés et payés dans les vingt-quatre mois qui suivent la signature de l’acte d’acquisition. - Construction d’un logement Le remploi peut porter indifféremment sur l’acquisition du terrain et/ou sur les dépenses de construction. On entend par construction l’édification de l’immeuble proprement dite, mais aussi son extension par l’addition de constructions (il faut que le tout forme une seule unité d’habitation). Le vendeur devra être en mesure de justifier, au plus tard au terme des vingt-quatre mois de la cession, du remploi effectif de tout ou partie du prix de vente ainsi que de l’affectation du bien acquis ou construit à sa résidence principale. 4 - Application et remise en cause de l’exonération La plus-value n’est exonérée qu’à hauteur de la fraction du prix de vente remployée par le cédant. Ce dernier doit donc, au jour de la vente, évaluer la fraction du prix qu’il compte remployer. Cette fraction devra alors être mentionnée dans l’acte authentique de vente. Cette exonération sera remise en cause dans les cas suivants : - non-respect des conditions tenant au logement cédé (elles sont appréciées au jour de la vente) ; - non-respect des conditions tenant au cédant non propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années qui précèdent la vente (appréciées au jour de la cession) ; - non-respect des conditions de remploi du prix de cession ; - non-respect de la condition d’affectation du logement acquis ou construit à la résidence principale du contribuable. Source: FNAIM

La surface de plancher

Après une période de concertation dans le cadre de la démarche en faveur d’un urbanisme de projet, la réforme de la surface de plancher a été adoptée par ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, publiée au JO du 17 novembre 2011.
Conformément aux objectifs fixés à l’article 25 de la loi « Grenelle » II, la « surface de plancher » se substitue à la fois à la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher hors œuvre nette (SHON).
Cette réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme entre en vigueur à compter du 1er mars 2012, soit en même temps que la réforme de la fiscalité de l’aménagement. A compter de cette date, la « surface de plancher » sera l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.
Les documents d’urbanisme et les plans de prévention des risques peuvent d’ores et déjà être modifiés, selon une procédure allégée, en vue de tenir compte en tant que de besoin du basculement de leurs dispositions exprimées en SHOB ou en SHON en « surface de plancher » au 1er mars 2012,
La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, publié au JO du 31 décembre 2011, fixe les conditions dans lesquelles pourront être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.
Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte ainsi de nombreux avantages par rapport à ceux de la SHOB et de la SHON.

• Le calcul des surfaces est simplifié et s’inscrit en filiation directe avec le calcul de la surface taxable à la la taxe d’aménagement :

La « surface de plancher » et la surface taxable adoptée en loi de finances rectificative pour 2010 pour arrêter la base d’imposition de la taxe d’aménagement partagent la même définition de base. La « surface de plancher » comporte uniquement quelques déductions supplémentaires par rapport aux déductions prévues pour la surface taxable.
Une seule déduction forfaitaire est par ailleurs maintenue par rapport au calcul des surfaces en SHON. Cette déduction forfaitaire ne concerne en outre que les immeubles collectifs.
Le calcul des surfaces en « surface de plancher » correspond de plus à l’espace réellement disponible pour les occupants des constructions, ce qui contribue à faciliter sa compréhension.

• L’absence d’intégration des murs extérieurs contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. :

Le recours à des techniques d’isolation faisant appel à des murs épais ou à des doubles parois ne se traduira plus par une perte en terme de droits à construire.

• Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain :

La non prise en compte des murs extérieurs permet de dégager un bonus en terme de constructibilité d’environ 10% en moyenne, par rapport au calcul des droits à construire en SHON. Ces gains de constructibilité pourront ainsi être mobilisés pour des projets de constructions nouvelles plus importants ou pour la réalisation d’extensions de constructions existantes. La « surface de plancher » a donc un impact positif sur la densification du tissu urbain.

Droit de préemption

Telle était la question posée au Ministre de l’Intérieur, de l’outre-mer et des collectivités territoriales qui répond par la négative et donne l’occasion de rappeler la jurisprudence administrative en matière d’unité foncière(1).

Si selon l’article R. 213-5 du code de l’urbanisme, la déclaration par laquelle le propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption manifeste son intention d’aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté ministériel, une déclaration d’intention d’aliéner est donc déposée par unité foncière vendue, précise le ministre.

Ainsi, si l’unité foncière se définit comme étant « un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision »(2), deux immeubles contigus appartenant à un même propriétaire constituent une même unité foncière et donnent lieu au dépôt d’une seule DIA, ne permettant pas au titulaire du droit de préemption de ne préempter qu’une seule partie de cette unité foncière.

Cette réponse ministérielle rappelle aussi que la jurisprudence considère que deux immeubles contigus appartenant à un même propriétaire et faisant l’objet de deux DIA, qui précisent que les deux biens sont englobés dans la même offre de vente, doivent être regardés comme concernant une même unité foncière : ils appellent donc une décision de préemption commune et la commune ne peut pas préempter un seul de ces deux immeubles(3).

Il est aussi précisé :

- que dans le cas où deux immeubles contigus ne constituent pas une unité foncière, la commune peut préempter un seul de ces immeubles ;

- qu’en application de l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme, si une unité foncière n’est incluse que partiellement dans le périmètre de préemption, le titulaire du droit de préemption ne peut préempter que la seule fraction de l’unité foncière incluse dans ledit périmètre ; toutefois, en réponse à l’offre qui lui est faite, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière.

Source:  FNAIM

Taux de TVA

La quatrième loi de finances rectificative pour 2011 et la loi de finances rectificative pour 2012 ont apporté des modifications concernant le taux de TVA applicable.

Le taux réduit est ainsi passé, pour un certain nombre d’opérations, de 5,5 % à 7 % et le taux de droit commun, qui était de 19,60 % est passé à 21,20 %.

Rappel

- Pour les livraisons de biens (meubles ou immeubles), l’exigibilité de la TVA coïncide avec le fait générateur de la taxe. La date retenue est celle de la livraison du bien, c’est-à-dire le moment du transfert du pouvoir de disposer du bien comme un propriétaire.

- Pour les prestations de services, en revanche, exigibilité et fait générateur ne coïncident pas. Ainsi, la taxe est exigible lors de l’encaissement des acomptes, prix, rémunérations ou, sur option du redevable, d’après les débits.

1 - Le nouveau taux de droit commun de TVA

La loi de finances rectificative pour 2012 du 14 mars 2012 a modifié le taux normal de TVA : il passe de 19,60 % à 21,20 % pour les opérations dont le fait générateur interviendra à compter du 1er octobre 2012, sauf si l’exigibilité de la taxe est déjà intervenue à cette date.

Une disposition transitoire a toutefois été mise en place pour les ventes d’immeubles à construire (VIC), telles que les ventes en état futur d’achèvement(VEFA) et les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI). En effet, pour ces opérations, le taux de 19,60 % restera applicable aux sommes réclamées par le constructeur sous réserve que le contrat préliminaire ou le contrat de construction de maison individuelle ait été enregistré devant notaire ou au service des impôts avant le 15 mars 2012 (brève du 14 mars 2012).

2 - Le nouveau taux réduit de TVA

La quatrième loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a, quant à elle, ajouté un nouveau taux réduit de TVA de 7 % pour certaines opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1er janvier 2012 (sur la notion d’exigibilité, voir ci-dessus)　; sont notamment concernés les travaux relevant de l’article 279-0 bis du CGI (brève du 15 décembre 2011 et brève du 29 décembre 2011).

N.B. : les taux réduits de 2,10 % applicables en Guadeloupe, à la Martinique ou à la Réunion sont inchangés.

Pour la Corse, les taux particuliers sont aussi inchangés ; en revanche, le taux de 7 % s’applique aux opérations précédemment soumises au taux de 5,5 %.

Une instruction fiscale 3 C-1-12, publiée au Bulletin officiel des impôts n°14 du 10 février 2012, est venue apporter des précisions sur les modalités d’application de ce nouveau taux réduit de TVA.

Elle précise, notamment, concernant les travaux effectués dans les immeubles à usage d’habitation qui sont soumis au taux réduit de TVA (article 279-0 bis du CGI) :

Hypothèses	Taux réduit applicable
Devis daté accepté par les deux parties avant le 20/12/2011 + acompte encaissé (avec crédit bancaire) avant le 20/12/2011 + Travaux non débutés, en cours ou achevés au 31/12/2011	5,5 % sur l’intégralité de l’opération de travaux, y compris sur la retenue de garantie
Pas de devis signé et/ou d’acompte encaissé avant le 20/12/2011 + Travaux réalisés en 2012 (non débutés en 2011)	- 5,5 % sur les acomptes encaissés en 2011 - 7 % sur les acomptes, situations de travaux, factures encaissées en 2012
Pas de devis signé et/ou d’acompte encaissé avant le 20/12/2011 + Travaux débutés ou achevés en 2011 + Factures, situations ou acomptes émis à 5,5 % en 2011	- 5,5 % sur les acomptes encaissés en 2011 - 5,5 % sur les sommes facturées à 5,5 % en 2011 et encaissées en 2012 - 7 % sur les sommes facturées et encaissées en 2012
Contrat de travaux conclu avant le 20/12/2011 + acompte encaissé (avec crédit bancaire) avant le 20/12/2011 + Avenant signé après le 20/12/2011	- 5,5 % sur l’intégralité de l’opération de travaux prévue dans le contrat initial - 7 % sur les travaux réalisés en application de l’avenant s’ils sont payés à compter du 01/01/2012

Etape clé de la réussite d'un projet immobilier, une visite ne s'improvise pas.

En général, les acheteurs savent rapidement s'ils se sentiront bien dans le logement visité. Pourtant, se fier à ses premières impressions ne suffit pas. Un appartement en désordre, une peinture défraîchie ou une odeur de cigarette rebutent parfois le visiteur, mais il ne faut pas s'y arrêter. Ce qui compte, ce sont les qualités du logement. «Il faut avoir en tête ses priorités, confie Philippe Conté, membre de la Chambre des experts Fnaim, mais rares sont les acquéreurs qui ne font pas de concessions.» Dans une copropriété, prendre l'escalier au lieu de l'ascenseur renseigne sur l'état des parties communes et la façon dont la copropriété est tenue. Les caves et locaux communs en disent long sur l'entretien de l'immeuble.
Dans le logement, il faut tout inspecter. En maison, vérifier la toiture et les combles est une priorité. Des tuiles cassées ou couvertes de mousse provoquent des fuites à l'intérieur. Monter dans les combles permet de vérifier leur isolation. Beaucoup de maisons construites avant 1974 en sont dépourvues. A l'intérieur, les murs, les sols doivent être regardés de près. Une fissure est un défaut fréquent dans l'ancien. En revanche des traces d'humidité au plafond révèlent un défaut d'étanchéité ou une fuite chez le voisin. Même chose pour le balcon ou la terrasse. Vérifier aussi l'état des canalisations, de l'électricité, des fenêtres… En maison, il faut se renseigner auprès des services de l'urbanisme pour s'assurer qu'une construction ne viendra pas obstruer une jolie vue ou générer des nuisances.
Pour évaluer les charges de copropriété, «il faut aussi exiger les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, précise Philippe Conté. Si des travaux ont été votés, ils sont à la charge du vendeur». Autres vérifications: les diagnostics, la consommation énergétique ou l'âge de la chaudière. «Il ne faut pas acheter à la première visite, conseille Sébastien de Lafond. Il est indispensable de revenir deux ou trois fois, si possible accompagné.»

Source: Figaro

Prix de vente moyen

Voeux

Gwénaëlle Doublet et Adrien Mazan vous souhaitent une très bonne année 2012.