Les effets pervers de la nouvelle imposition sur les plus-values immobilières

Pour dénoncer la nouvelle taxe sur les plus-values immobilières, les professionnels agitent le spectre d’une nouvelle hausse des prix.

Dix jours après avoir été adoptée par les parlementaires, la réforme de la plus-value immobilière continue de faire jaser. Et pour cause ! Les professionnels redoutent que l’alourdissement de la fiscalité plombe le marché du logement.
Jusqu’ici les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien (hors résidence principale) étaient totalement exonérées au bout de 15 ans de détention. Le nouveau barème, qui s’appliquera à toutes les ventes finalisées à compter du 1^er février 2012, repousse à 30 ans cette exonération totale.
A très court terme, la réforme pourrait faire le jeu des acheteurs. Pour échapper à la nouvelle imposition les propriétaires qui détiennent leurs biens depuis plus de 15 ans, seront tentés de vendre avant le 1^er février. « Or compte tenu du délai nécessaire pour réaliser une transaction, beaucoup devront baisser leurs prétentions pour trouver preneur », observe Jean-Michel Ciuch, directeur général d’ImmoGroup Consulting.
Passée cette période, il faut s’attendre à l’effet inverse. Les propriétaires pourraient retirer leurs biens de la vente, ce qui raréfiera l’offre sur le marché… « Résidences secondaires, marché locatif, parkings, terrains à bâtir… près de la moitié des biens immobiliers sont concernés par cette réforme fiscale. De nombreux marchés locaux vont se gripper, ce qui in fine alimentera la hausse des prix », pronostique Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des services immobiliers. Par ricochet, la construction neuve pourrait aussi faire les frais de la réforme. « La rétention de terrain risque de limiter le lancement de nouveaux programmes. Les constructeurs n’auront d’autres choix que d’augmenter leurs prix de vente pour compenser la flambée des tarifs du foncier », confie un promoteur parisien.
Et ce n’est pas tout. D’autres effets pervers sont prévisibles. « L’alourdissement de la fiscalité favorisera le développement des dessous-de-table afin de minorer les sommes déclarées à l’Etat », assure Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière. Les locataires pourraient aussi pâtir de cette réforme : « certains propriétaires-bailleurs pourraient augmenter leurs loyers pour accroître leurs rendements et ainsi compenser la taxe sur les plus-values », redoute Laurent Vimont, président du réseau Century 21. Ces craintes seront-elles vraiment suivies d’effet ? A voir…

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Indice INSEE

Indice INSEE des prix à la consommation

base 100 en 1998 (tous ménages)

2011	France entière Tabac inclus	France entière Hors tabac	INSEE
Août	124,04	122,59	13/09/11
Juillet	123,40	121,94	12/08/11
Juin	123,95	122,49	12/07/11
Mai	123,85	122,40	15/06/11
Avril	123,78	122,32	12/05/11
Mars	123,36	121,90	13/04/11
Février	122,36	120,90	15/03/11
Janvier	121,79	120,32	23/02/11

Détachement d'une parcelle

Dans le cadre du détachement d’une parcelle d’un terrain plus vaste comportant déjà une construction, une question essentielle pour l’acquéreur de ce terrain à bâtir est de savoir s’il va pouvoir construire, et pour quelle superficie.

La réponse était initialement fournie par l’article L.111-5 du code de l’urbanisme, qui a été abrogé par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Actuellement, les dispositions règlementant les droits à construire dans l’hypothèse susvisée sont codifiées sous l’article L.123-1-11 du code de l’urbanisme.

Principe :

Actuellement, la constructibilité d’une parcelle détachée d’un terrain déjà bâti est celle qui résulte du coefficient d’occupation des sols (COS) qui lui est applicable. On ne tient plus compte du bâti existant sur le terrain initial.

Exception :

Quand un COS est applicable, le plan local d’urbanisme (PLU) peut prévoir que si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du COS ont été partiellement ou totalement utilisés, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits non utilisés.

Ainsi, au bout de 10 ans, chaque parcelle retrouve sa pleine et entière constructibilité, dans la limite du COS applicable à la date de délivrance du permis de construire.

A noter :

Lorsque la division est suivie d’une vente, le vendeur devra fournir à l’acquéreur un certificat attestant de la SHON des bâtiments existants sur la ou les parcelles concernées. L’accomplissement de cette formalité devra être attesté dans l’acte de vente.

Question pratique :

- Si le COS est diminué dans les 10 ans de la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la division.

En résumé, les droits à construire sont accrus en cas d’augmentation du COS, mais ne sont pas diminués en cas de baisse.

- Si le COS est augmenté dans les 10 ans de la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la délivrance du permis de construire ;comment prendre en compte une modification du COS qui interviendrait dans les 10 ans de la division ?

Carte Postale de l'Agence

Autorisation de lotir et donation-partage

Rappelons qu’aux termes de l’article R.315-1 du code de l’urbanisme, une

autorisation de lotir est nécessaire pour « toute division d’une propriété

foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui,

sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de

deux le nombre de terrains issus de ladite division ».

Un tempérament est apporté à cette règle, notamment pour les propriétaires

souhaitant organiser leur succession, l’alinéa 2 du texte prévoyant que ce

nombre peut être porté jusqu’à quatre lorsque la division résulte de

partages successoraux ou d’actes assimilés.

Une question s’est posée concernant la division d’un terrain en deux

parcelles dont une était conservée par le propriétaire originaire qui

ensuite souhaitait diviser à nouveau cette parcelle avant le délai de dix

ans.

Une nouvelle division aurait eu pour conséquence de porter à plus de deux

le nombre d’unités foncières issues de la division avant un délai de dix

ans (et aurait donc nécessité une autorisation de lotir). Mais qu’en

est–il si cette seconde division est la conséquence d’une donation-partage

?

C’est à cette interrogation que répond une réponse ministérielle du 10

novembre 2003 mettant fin ainsi à certaines incertitudes en ces termes :

« Lorsque le propriétaire d’un terrain d’origine a détaché un premier lot

en vue d’implanter un bâtiment, il peut par la suite procéder à un partage

successoral sur le reliquat de sa propriété, à la condition que cette

opération n’ait pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre de

lots issus de la propriété d’origine, dans le délai de dix ans mentionné à

l’article R.315-1 du code de l’urbanisme. Dans le cas exposé par

l’honorable parlementaire, la donation-partage effectuée après un premier

détachement dans ce délai ne pourra porter que sur trois lots ».

Cette réponse précise donc qu’après le détachement d’un terrain par vente,

il demeure possible au propriétaire de diviser le surplus en deux ou trois

terrains destinés à l’implantation de bâtiments par voie de partage

successoral ou d’acte assimilé.

Cette réponse a le mérite de permettre à un propriétaire de procéder à une

division foncière en vue de l’implantation de bâtiments sans pour autant

hypothéquer ses possibilités d’organiser sa succession.

Réforme des plus-values immobilières

• Qui est concerné par la réforme de la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale), annoncée hier dans le cadre du plan de rigueur gouvernemental? Combien faut-il payer? Réponses.

La modification de la taxation des plus values immobilières est la mesure du plan de rigueur présenté hier qui rapportera le plus en 2012, avec une économie estimée à 2,2 milliards d'euros. Elle touche les propriétaires de résidence secondaire, de biens locatifs, de terrains à bâtir ou de logements vacants.

Jusqu'à présent, les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers (hors résidence principal) étaient taxées à hauteur de 19 % (plus prélèvements sociaux). Mais la plus value subissait un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention. In fine, au-delà de 15 ans de détention les plus values réalisées lors de la vente de ces biens étaient donc exonérées de taxes. Le gouvernement a décidé de supprimer cet abattement dérogatoire de 10% et «de taxer les plus values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l'inflation».

• Suis-je concerné par cette hausse fiscale si je signe un compromis aujourd'hui?

Oui. La disparition des abattements fiscaux sur la plus value s'applique aux promesses et compromis de ventes signées après le 24 août 2011. En revanche, échappent au tour de vis les vendeurs qui ont signé une promesse ou un compromis avant le 24 août à minuit, même s'ils signent l'acte définitif dans les prochains jours.

• De combien serai-je taxé?

La plus-value dégagée lors de la vente subira un impôt de 19%, auquel s'ajouteront 13,5% de prélèvements sociaux. Soit une ponction totale de 32,5%. Car, entre autres mesures, le gouvernement vient de décider de relever de 12,3% à 13,5% les prélèvements sociaux portant sur les revenus de l'épargne de 2011.Seule bonne nouvelle, la plus-value sera taxée sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente déduite de l'inflation réellement constatée depuis l'acquisition.

• Si je suis locataire d'un appartement en ville, là où je travaille, et que je possède une maison à la campagne, cette maison peut-elle considérée comme ma résidence principale?

Non. Fiscalement, la résidence principale est définie comme le lieu d'habitation habituel, c'est-à-dire le lieu où le contribuable travaille, où il déclare ses impôts, où sont scolarisés ses enfants, etc. L'appartement en ville est donc la résidence principale. La maison de campagne,même si vous êtes locataire par ailleurs, est considérée comme résidence secondaire: elle est donc soumise à la taxation des plus-values lors de la revente.