Investissement locatif : le dispositif « Duflot »

Si le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif permet au contribuable de diminuer le montant de son imposition, puisqu’il propose une réduction d’impôt de 18 %, il a également pour objectif de créer des logements neufs destinés à renouveler l’offre locative dans des zones tendues loués à des loyers plafonds. Il est destiné à des locataires dont les ressources sont plafonnées. Ce dispositif, prévu par l’article 80 de la loi de finances pour 2013, est codifié à l’article 199 nonovices du code général des impôts. Il prend le pas sur le dispositif de réduction d’impôt Scellier et bénéficie aux contribuables domiciliés en France, qui acquièrent entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement qui respecte des normes de performances énergétiques. S’il concerne, au même titre que son prédécesseur, les contribuables qui s’engagent à louer le logement nu à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans, il présente toutefois plusieurs singularités : Assiette de la réduction d’impôt Pour une même année d’imposition, deux logements au plus sont éligibles à la réduction d’impôt, dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser la somme totale de 300 000 € par an et par contribuable. Ex. : un contribuable qui fait l’acquisition d’un logement de 50 m2 au prix de 300 000 € verra sa réduction d’impôt calculée sur un montant plafond de 275 000 € (50 m² ×5 500 €). Pour mémo, dans le dispositif Scellier, la réduction d’impôt est calculée sur la base d’un seul logement par an et par contribuable, dans la double de limite de 300 000 € et de 5 000 €/m² Immeuble d’au moins cinq logements : quota de logements non éligibles Par souci de mixité sociale, lorsqu’un immeuble neuf comporte au moins cinq logements, la personne (a priori le promoteur vendeur) qui commercialise les logements doit prendre l’engagement de limiter le nombre de logements éligibles au nouveau dispositif dans l’immeuble concerné. La loi indique qu’au moins 20 % des logements (pourcentage à confirmer par décret) ne pourront pas ouvrir droit à la réduction d’impôt. Le non-respect de cette disposition est passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire. Plafonds de loyers et « coefficient multiplicateur » La particularité de ce dispositif réside dans le mode de calcul des loyers. Au même titre que les investissements locatifs précédents, la loi prévoit des plafonds de loyers par mètre carré de surface fiscale, différenciés selon les zones éligibles. Il est prévu que les plafonds de loyer puissent être réduits par le préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret en définira les conditions d’application). Pour 2013, les plafonds de loyer s’établissent à : Zone A bis 16,52 € (contre 17,66 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone A 12,27 € (contre 13,10 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone B1 9,88 € (contre 10,58 en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Zone B2 8,59 € (contre 8,62 en Scellier intermédiaire - plafond 2012) Le « coefficient multiplicateur » Derrière cette terminologie se cache un outil destiné à rétablir la réalité du marché. Ce coefficient a pour objectif d’adapter le montant du loyer à la surface du logement car, en pratique, le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement. Le coefficient s’obtient en appliquant la formule suivante : 0,7 + 19/ S (S signifie « surface ») Si ce coefficient est supérieur à 1,2, alors il convient de le ramener à 1,2. Il s’agit d’appliquer le plus petit des deux montants entre le coefficient préétabli par la loi et le coefficient préétabli de 1,2. Ex. : 1. soit un logement de 50 m² situé en zone A où le plafond au mètre carré est de 12,27 €.Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/50) = 1,08. Après application du coefficient multiplicateur de 1,08, le loyer au mètre carré de surface éligible s’établit à : 12,27€ x 1,08 = 13,25 €, soit un loyer plafond de 662,50 € par mois (50 m² x 13,25€). 2. soit un logement de 100 m² situé en zone A où le plafond au m² est de 12,27 €. Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/100) = 0,89 Après application du coefficient multiplicateur de 0,89, le loyer au mètre carré de surface éligible s’évalue à : 12,27 € x 0,89 = 10,92 €, soit un loyer plafond de 1 092 € par mois (100 m² x 10,92 €). Le zonage géographique Un arrêté du 29 décembre 2012 détermine les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Ces communes s’entendent de celles classées en zones A bis, A et B1 telles que délimitées par l’arrêté du 29 avril 2009. Les communes situées en zone B2, telles que définies par cet arrêté, peuvent être éligibles sous réserve d’obtenir un agrément du préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat. Les autres communes, classées en zone C (le reste du territoire), ne sont pas éligibles. Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date, la réduction d'impôt s'applique indifféremment en zones A bis, A, B1 et B2. A noter que ce dispositif a vocation à s’appliquer à certains territoires d’outre-mer, à l’exception de Mayotte, selon certaines modalités à préciser par décret. Nous reviendrons sur l’ensemble du dispositif Duflot à l’occasion d’un article à paraître dans un prochain numéro de La Revue bleue. Comparatif dispositifs « DUFLOT » et « SCELLIER » « DUFLOT » « SCELLIER » Date investissement 1er.01.2013 au 31.12.2016 Jusqu’au 31.12.2012 Prorogé jusqu’au 31.03.2013 Sous condition engagement pris avant 31.12.2012 Logements éligibles Logements neufs achevés Logements acquis en VEFA Construction logements Acquisitions logements + travaux produisant logements neufs Acquisitions logements anciens + travaux réhabilitation Acquisitions locaux + transformations en logements IDEM Localisation des logements Zones A, A bis, B1 Zone B2 jusqu’au 30.06.2013 Après : sur agrément préfectoral Zones A, A bis, B1 et B2 Zone C : sur agrément ministériel Quota de logements dans un même immeuble 20% des logements par immeuble ne doivent pas être éligibles si immeuble comporte au moins 5 logements Sans Engagement de location Propriétaire personne physique Propriétaire personne morale non soumise à l’IS Location nue à usage de résidence principale Locataire personne physique Locataire personne morale sous condition de sous-louer à une personne physique IDEM Conditions de la location Plafonds de loyers + coefficient multiplicateur Plafonds de ressources des locataires (inférieurs aux plafonds Scellier) Scellier classique : néant Scellier intermédiaire : plafonds de loyers et de ressources des locataires Base de la réduction d’impôt Prix de revient dans la limitede : 5 500 € /m² Plafond annuel : 300 000 € Deux logements par an Prix de revient dans la limite de : 5 000 €/m² Plafond annuel : 300 000 € Un seul logement par an Taux de la réduction d’impôt 18% Etalée sur 9 ans Pas de prorogation Classique 9 ans 13% si BBC 6% sinon Intermédiaire 9 ans 13% si BBC 6% sinon + prorogeable 2 fois 3 ans à hauteur de 4%/ an Déduction spécifique revenus fonciers Non Non 30% Source : FNAIM

Modification de régime fiscal :

Les cessions d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans acquis en VEFA par un vendeur non assujetti ne sont plus soumises à la TVA (article 64, I, F 1 de la loi de finances rectificative pour 2012 n° 2012-1510 du 29 décembre 2012).

Et comme annoncé, l’administration a effectivement et heureusement complété sa doctrine en précisant que les cessions concernées qui ont fait l’objet d’une promesse de vente signée avant le 31 décembre 2012 peuvent bénéficier de la mesure transitoire suivante :

« Ainsi, il est admis que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012 mais qui avaient fait l'objet d'une promesse de vente signée avant cette date demeurent soumises à la TVA et, corrélativement, aux droits de mutation au taux prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI.

La preuve de la date de cette promesse de vente peut être apportée par tout moyen.

Cette tolérance peut toutefois être écartée par les parties au profit des règles résultant des modifications entrées en vigueur au 31 décembre 2012. Lorsque les parties renoncent à l'application de ces mesures transitoires, la cession postérieure au 31 décembre 2012 d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans et acquis comme immeuble à construire par une personne non assujettie n'est pas soumise à la TVA et l'acquisition correspondante est soumise aux droits de mutation au taux de droit commun.

La même solution s'applique aux cessions de contrats par une personne non assujettie avant l'achèvement de l'immeuble lorsqu'un avant-contrat avait été signé avant le 31 décembre 2012. S'agissant du droit à déduction, lorsqu'un particulier est amené à céder son contrat, il peut déduire la taxe supportée sur les appels de fonds déjà payés dès lors qu'il soumet la cession à la TVA (sur le droit à déduction, se reporter à la remarque figurant au BOI-TVA-IMM-10-30 au II-D-3 § 370).

Il est aussi rappelé que :

« Quand bien même elle aurait fait l'objet d'une promesse de vente avant le 31 décembre 2012, la cession par un particulier d'un immeuble acquis comme neuf mais après achèvement n'est pas soumise à la TVA , y compris si elle intervient dans les cinq ans de l'achèvement ou que l'immeuble a été acquis auprès d'un cédant qui l'avait lui-même acquis au préalable comme immeuble à construire. De la même manière, et alors même qu'elle aurait fait l'objet d'une promesse de vente avant le 31 décembre 2012, la cession de l'immeuble pour la construction duquel le particulier a réalisé ou fait réaliser les travaux par un entrepreneur sur un terrain dont il disposait, n'est pas soumise à la TVA quand bien même elle interviendrait dans les cinq ans de son achèvement, à moins que l'intéressé ne réalise cette opération dans le cadre d’une activité économique. »

Source: FNAIM

Réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières

Pour l’année 2013, coup de théâtre ! Le conseil constitutionnel censure l’article 15 de la loi de finance : le barème dégressif pour durée de détention est maintenu, et le projet d’abattement supplémentaire exceptionnel de 20% sur les plus-values réalisées en 2013 est supprimé. Les Sages ont en effet retoqué l'article 15, qui prévoyait de modifier la taxation des plus-values des terrains à bâtir. Mais cet article contenait aussi la mise en place d'un abattement exceptionnel de 20 % sur les plus-values immobilières réalisées en 2013.
En revanche, la surtaxe sur les plus-values immobilières réalisées en 2013 est validée. Elle sera de 2% pour une plus-value de 50 000 à 100 000 €, et augmentera de 1 point par tranche de 50 000 €, pour atteindre un maximum de 6% pour une plus-value de 250 000 € et plus.

Source: Matin.fr