Plus values immobilières et abattements

Depuis le 1er janvier 2013, le régime d’imposition des plus-values générées par la cession d’un bien immobilier a été remanié à de nombreuses reprises, notamment concernant les abattements applicables. Ces nombreuses modifications ont fait l’objet de brèves parues sur ce site. Nous nous proposons ici de récapituler ces divers changements, avec des exemples de calcul.

I - Cessions intervenant au plus tard le 31 août 2013

Régime applicable aux immeubles bâtis

Depuis le 1er février 2012, les biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non, bénéficient pour le calcul de l’impôt sur les plus-values générées par leur cession d’abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération au bout de trente ans. Ce régime a fait l’objet d’une brève du 26 septembre 2011.

Ces abattements, calculés en fonction du nombre d’années de détention (à la date anniversaire), sont les suivants :

- 2 % par année de détention au-delà de la 5e

- 4 % par année de détention au-delà de la 17e

- 8 % par année de détention au-delà de la 24e

Exemple 1 (cession avant le 1er septembre 2013) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 avril 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 avril 2013 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 10 %. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 - (40 000 x 10 %) = 40 000 – 4 000 = 36 000 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 36 000 x 19 % = 6 840 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 36 000 x 15,5 % = 5 580 € Soit au total : 6 840 + 5  580 = 12 420 €

II - Cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013

Biens immobiliers autres que des terrains à bâtir

A compter du 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont modifiés, afin d’aboutir à une exonération d’impôt sur les plus-values (IR à 19 %) au bout de 22 ans. Étant précisé que concernant les prélèvements sociaux (15,5 %), cette exonération ne serait effective qu’au bout de trente ans, par le jeu d’un abattement spécifique. Ces dispositions ont fait l’objet d’une brève du 6 août 2013.

Ainsi, pour l’impôt sur les plus-values, l’abattement pour durée de détention est de :

- 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e

- 4 % pour la 22e année

En revanche, les prélèvements sociaux bénéficient de l’abattement suivant :

- 1,65 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e

- 1,60 % pour la 22e année

- 9 % par année de détention au-delà de la 22e

Important :

Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que les ventes de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir bénéficient en outre d’un abattement exceptionnel de 25 % lorsqu’elles sont signées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Cet abattement étant calculé sur la plus-value imposable, c’est-à-dire après application des abattements pour durée de détention.

Exemple 2 (cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2013 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %) d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 30 %) = 40 000 – 12 000 = 28 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 8,25 %) = 40 000 – 3 300 = 36 700 € 3 ) Abattement exceptionnel de 25 % a ) Pour l’IR PVN – Abattement exceptionnel Soit : 28 000 – (28 000 x 25 %) = 28 000 – 7 000 = 21 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVN– Abattement exceptionnel Soit : 36 700 – (36 700 x 25 %) = 36 700 – 9 175 = 27 525 € 4 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN (après abattement exceptionnel) x 19 % Soit : 21 000 x 19 % = 3 990 € b ) Prélèvements sociaux PVN (après abattement exceptionnel) x 15,5 % Soit : 27 525 x 15,5 % = 4 266 € Soit au total : 3 990 + 4 266 = 8 256 €

　

Exemple 3 (cession à compter du 1er septembre 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2004 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2014 pour 140 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 140 000 – 100 000 = 40 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 30 %) = 40 000 – 12 000 = 28 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 40 000 – (40 000 x 8,25 %) = 40 000 – 3 300 = 36 700 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 28 000 x 19 % = 5 320 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 36 700 x 15,5 % = 5 688 € Soit au total : 5 320  + 5 688  = 11 008 €

III - Surtaxe sur les plus-values importantes (supérieures à 50 000 €)

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe est applicable sur la fraction des plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Ce dispositif a été détaillé dans une brève du 19 juillet 2013. Elle se cumule avec les différents changements d’abattement pour durée de détention susvisés.

Exemple 4 (cession avant le 1er septembre 2013) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 avril 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 avril 2013 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 10 %. La plus-value imposable ainsi que la surtaxe se calculent comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 10 %) = 150 000 – 15 000 = 135 000 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 135 000 x 19 % = 25 650 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 135 000 x 15,5 % = 20 925 € 4 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable étant de 135 000 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 3 % Soit : 135 000 x 3 % = 4 050 € Soit au total : 25 650 + 20 925  + 4 050  = 50 625 €

　

Exemple 5 (cession entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2003 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2013 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 30 %) = 150 000 – 45 000 = 105 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 8,25 %) = 150 000 – 12 375 = 137 625 € 3 ) Abattement exceptionnel de 25 % a ) Pour l’IR PVN – Abattement exceptionnel Soit : 105 000 – (105 000 x 25 %) = 105 000 – 26 250 = 78 750 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVN – Abattement exceptionnel Soit : 137 625 – (137 625 x 25 %) = 137 625 – 34 406 = 103 219 € 4 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN (après abattement exceptionnel) x 19 % Soit : 78 750 x 19 % = 14 962 € b ) Prélèvements sociaux (15,5 %) PVN (après abattement exceptionnel) x 15,5 % Soit : 103 219 x 15,5 % = 16 000 € 5 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable pour l’impôt sur les plus-values (19 %) étant de 78 750 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 2 %. Soit : 78 750 x 2 % = 1 575 € Soit au total : 14 962 + 16 000 + 1 575 = 32 537 €

　

Exemple 6 (cession à compter du 1er septembre 2014) Un bien a été acquis par le vendeur le 27 septembre 2004 pour un prix de 100 000 € et est revendu le 30 septembre 2014 pour 250 000 €. Il a donc possédé le bien pendant dix ans, ce qui revient à un abattement pour durée de détention de 30 % pour l’impôt (19 %), d’une part, et à un abattement pour durée de détention de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (15,5 %), d’autre part. La plus-value imposable se calcule comme suit : 1 ) Calcul de la plus-value brute (PVB) Prix de vente – Prix d’acquisition Soit : 250 000 – 100 000 = 150 000 € 2 ) Calcul de la plus-value nette (PVN) ou plus-value imposable a) Pour l’IR PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 30 %) = 150 000 – 45 000 = 105 000 € b ) Pour les prélèvements sociaux PVB – Abattement pour durée de détention Soit : 150 000 – (150 000 x 8,25 %) = 150 000 – 12 375 = 13 625 € 3 ) Calcul de l’imposition a ) IR PVN x 19 % Soit : 105 000 x 19 % = 19 950 € b ) Prélèvements sociaux PVN x 15,5 % Soit : 137 625 x 15,5 % = 21 332 € 4 ) Surtaxe sur les plus-values élevées La plus-value imposable pour l’impôt sur les plus-values (19 %) étant de 105 000 €, d’après le barème de la surtaxe, cette dernière est applicable au taux de 3 % auquel il convient d’appliquer un « lissage » : Plus-value imposable x 3 % – (110 000 – Plus-value imposable) x 1/10 Soit : 105 000 x 3 % – (110 000 – 105 000) x 1/10 = 2 650 € Soit au total : 19 950 + 21 332 + 2 650 = 43 932 €

Source: FNAIM