AGENCE des ABERS

jeudi 29 novembre 2012

Les sénateurs ramènent l’abattement supplémentaire sur les plus-values immobilières à 15%

Samedi en début d’après-midi, les Sénateurs ont adopté l’amendement du rapporteur général de la commission des finances, François Marc ramenant de 20% à 15% l’abattement exceptionnel sur les plus-values nettes imposables portant sur les biens autres que les terrains à bâtir.
L’article 10 du PLF 2013 prévoit un aménagement du régime d’imposition des plus-values immobilières afin de luter contre la rétention foncière. Les mesures proposées diffèrent selon qu’il s’agit de terrains à bâtir ou de biens autres que des terrains à bâtir.

S’agissant plus particulièrement des plus-values immobilières de biens immobiliers autre que les terrains à bâtir, l’article 10 (Tel qu’adopté par l’Assemblée Nationale le 23 octobre dernier) institue, pour la seule année 2013, un abattement exceptionnel de 20% sur les plus-values nettes imposables (après prise en compte de l’abattement pour durée de détention dans les conditions de droit commun). Cet abattement sera applicable au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux.
Source : fiscalonline.com

vendredi 2 novembre 2012

Plus Values des terrains à bâtir

En l’état actuel des travaux parlementaires, la réforme du régime de taxation des plus-values immobilières a été débattue à l'Assemblée nationale. Le texte du projet de loi de finances pour 2013 est actuellement en cours de discussion devant le Sénat. Il devra ensuite passer en commission mixte paritaire, puis ne sera opposable que lorsqu’il sera publié au Journal officiel (dans les derniers jours du mois de décembre 2012).

L’article 10 de ce projet prévoit deux mesures essentielles en matière de plus-values immobilières qui distinguent entre les biens immobiliers autres que les terrains à bâtir d’une part, et les terrains à bâtir d’autre part.

· Plus-values immobilières sur des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir

Pour les cessions de biens autres que les terrains à bâtir, une mesure ciblée sur l’année 2013 permettra d’appliquer un abattement supplémentaire de 20 % sur les plus-values nettes imposables au taux de 19 % après la prise en compte de l’abattement pour durée de détention (pour rappel depuis le 1er février 2012, ces abattements sont de 2 % chaque année au-delà de la cinquième ; 4 % chaque année au-delà de la dix-septième ; 8 % chaque année au-delà de la vingt-quatrième).

Cet abattement supplémentaire ne bénéficiera pas au calcul de la plus-value soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Nota

: l’exonération des cessions de résidences principales n’est pas modifiée.

· Plus-values immobilières sur les terrains à bâtir

Pour lutter contre la rétention des ressources foncières, il est prévu de modifier le régime d’imposition des plus-values immobilières des cessions de terrains à bâtir comme suit :

- à compter du 1er janvier 2013, les abattements liés à la durée de détention seraient supprimés ;

- toutefois, à titre transitoire, les plus-values réalisées au titre des cessions engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013 resteront sous l’ancien régime à condition qu’elles soient réitérées par acte authentique de cession avant le 1er janvier 2014 ;

- à compter du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir seront soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’imposition au taux proportionnel de 19 % continuera d’être prélevée chez le notaire le jour de la cession et constituera un « acompte » sur l’impôt sur le revenu total qui sera dû. Il est prévu d’être restitué s’il excède l’impôt total qui serait ainsi dû.

Les députés ont reporté la date butoir de signature de l’acte authentique au 1er janvier 2015, le délai de douze mois étant apparu comme trop court au regard des délais inhérents à l’obtention des permis de construire ou d’aménager, des délais de recours, des fouilles archéologiques, des diagnostics ou de la dépollution du terrain s’ils doivent être réalisés.

vendredi 12 octobre 2012

La transformation d’une maison de ville en plusieurs appartements

Une réponse ministérielle parue au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 1er mai 2012 est venue rappeler qu’un projet de transformation d’une maison de ville en plusieurs appartements ne nécessite d’autorisation d’urbanisme que si　:

- les travaux entraînent une modification du bâti extérieur ;

- ou s’il y a création de plus de 5 m² de surface de plancher ;

- ou s’il y a changement de destination.

Si l’opération n’entre dans aucune de ces trois hypothèses, aucune autorisation d’urbanisme ne sera requise.

Conséquences fiscales

Si aucune autorisation n’urbanisme n’est requise, aucune taxe ni participation d’urbanisme n’est due.

Cependant, il est à noter que la participation d’assainissement collectif (PAC), qui a remplacé la participation pour raccordement à l’égout (PRE) depuis le 1er juillet 2012, a pour fait générateur le raccordement à l’égout et non pas l’autorisation d’urbanisme.

En conséquence, que l’opération de création de logements nécessite ou non une autorisation d’urbanisme :

- si la maison était déjà raccordée au réseau d’assainissement collectif : la PAC ne sera pas due　;

- dans le cas contraire, elle serait due.　

Source: FNAIM

samedi 6 octobre 2012

La transmission du patrimoine

Le durcissement de la fiscalité des successions entre parents et enfants ne touche pas seulement les familles les plus aisées. Les classes moyennes, autrement dit la majorité des Français, sont en première ligne. Avec l'envolée des prix de la pierre au cours de la décennie écoulée (en particulier à Paris), leurs biens immobiliers, à commencer par la valeur de leur résidence principale (parfois leur unique bien), se sont sensiblement appréciés. Et de nombreux enfants vont hériter de patrimoines bien supérieurs aux 100.000 euros exonérés d'impôt (par parent). Même constat pour les donations, très répandues. Chaque année, près de 80 % des ménages font ainsi une donation à leur enfant ou lui apportent une aide financière. Le plus souvent pendant ses études (60 % des cas). Ou plus tard, pour l'aider à acheter son premier logement. Ce coup de pouce est d'ailleurs devenu quasiment indispensable compte tenu de la cherté de la pierre et des nouvelles exigences des banques. D'où les déceptions.Toutefois, «malgré la nouvelle donne fiscale, donner à ses enfants reste intéressant», estime Mai Trinh-Brunswick. Les solutions fiscales sont nombreuses. Pour les optimiser, «les parents ont intérêt à transmettre leur patrimoine plus tôt que par le passé en évitant toutefois de faire des donations à des enfants trop jeunes, à moins de prévoir des schémas les protégeant», conseille-t-elle. Ainsi, en s'y prenant à l'avance (aux alentours de 50 ans), il est possible de donner sans frais à chacun de ses enfants au mieux 300 000 euros en 30 ans (sur la base de trois donations à 50, 65 et 80 ans, par exemple), soit 600.000 euros pour un couple. Que donner en priorité? «Tout dépend du montant et de la composition de son patrimoine ainsi que des besoins des enfants que l'on souhaite aider. Car une donation doit avant tout répondre à un objectif familial et non purement fiscal», met en garde Sandrine Quilici.Pour aider un enfant à financer ses études, notamment à l'étranger, où les frais de scolarité sont élevés, les parents qui disposent de biens locatifs générant des revenus peuvent lui faire une donation temporaire d'usufruit. L'avantage est double. L'enfant devenu usufruitier bénéficie d'un coup de pouce financier non négligeable. Et les parents allègent leur imposition, car seul l'usufruitier d'un bien démembré paie l'ISF. En l'occurrence, le jeune étudiant sans patrimoine propre devrait lui aussi échapper à cet impôt. Mais attention, pour que l'administration fiscale ne remette pas en cause l'opération, «le bénéficiaire doit absolument avoir besoin des revenus liés au bien. Et la durée de la donation doit être en rapport avec celle des études: sa donation doit avoir lieu pour une durée significative de 4 ou 5 ans au minimum», souligne Sandrine Quilici. Il y aura toutefois des droits de donation à payer.De façon générale, le démembrement de propriété présente aujourd'hui de plus en plus d'avantages. Cela permet en effet de transmettre à moindres coûts des biens à ses enfants ou à ses petits-enfants. Le dispositif le plus classique consiste à donner la nue-propriété d'un bien - portefeuille titres, immobilier locatif, résidence secondaire - ou encore des parts de société civile immobilière (SCI), dont on conserve l'usufruit et donc la jouissance. Les droits de donation à payer sont minorés, car le calcul s'effectue sur la base de la valeur de la nue-propriété, plus faible que celui de la pleine propriété. «Plus l'usufruitier est jeune au moment de la transmission et moins les droits sont importants», souligne Sandrine Quilici. Au décès du donateur, les nus-propriétaires récupéreront la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession.
Source: Figaro

mercredi 3 octobre 2012

Immobilier : tout ce qui va changer en 2013 en matière de fiscalité

D'après le détail du projet de loi des finances 2013 publié vendredi dernier par le Ministère de l'économie, afin de supprimer toute incitation à la rétention de terrains constructibles, l'abattement pour durée de détention applicable aux plus-values réalisées sur leur cession sera supprimé à compter du 1er janvier 2013.
Sous réserve du vote de cette loi d'ici la fin de l'année, il n'y aura donc plus d'avantage fiscal à différer la vente d'un terrain constructible. Ces plus-values seront par ailleurs soumises au barème progressif (à déclarer sur sa feuille d'imposition) à compter de 2015 et non plus au taux forfaitaire de 34,5% (19% + 15,5% de CSG et autres prélèvements sociaux).
Actuellement, il faut attendre 30 ans avant de bénéficier d'une exonération totale de taxation sur les plus-values de cession d'une résidence secondaire ou d'un terrain (au rythme de 2% par an par année de détention à compter de la 6ème année, puis 4% par année de détention à compter de la 18ème année et 8% à compter de la 25ème année). Ces plus-values de cession sont imposées au taux proportionnel de 34,5%.
Pour les résidences secondaires, le projet de loi des finances 2013 prévoit un abattement exceptionnel supplémentaire de 20% s'appliquant aux plus-values réalisées en 2013 afin d'inciter aux cessions.
S'agissant des terrains constructibles, cette réforme s'annonce donc très désavantageuse pour les détenteurs de terrains depuis de longues années. Toutefois, le ministère du Logement a confirmé à Boursier.com la mise en place d'une "mesure transitoire" pour les cessions qui seraient réalisées en 2013. Toute cession dont la promesse de vente serait signée avant le 1er janvier 2013 conserverait ainsi le bénéfice des abattements sur la durée de détention, sous réserve que l'acte authentique soit signé avant le 1er janvier 2014.
Idem pour l'abattement de 20% qui serait applicable à toute transaction d'un bien immeuble dont la promesse de vente serait signée jusqu'à la fin 2013 et actée en 2014. Ce projet de loi des finances 2013 va désormais entrer dans la phase des débats parlementaires d'octobre à décembre et pourrait donc connaître quelques ajustements avant son adoption définitive attendue fin décembre...
Source : Boursier.com