Détachement d'une parcelle

Dans le cadre du détachement d’une parcelle d’un terrain plus vaste comportant déjà une construction, une question essentielle pour l’acquéreur de ce terrain à bâtir est de savoir s’il va pouvoir construire, et pour quelle superficie.

La réponse était initialement fournie par l’article L.111-5 du code de l’urbanisme, qui a été abrogé par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Actuellement, les dispositions règlementant les droits à construire dans l’hypothèse susvisée sont codifiées sous l’article L.123-1-11 du code de l’urbanisme.

Principe :

Actuellement, la constructibilité d’une parcelle détachée d’un terrain déjà bâti est celle qui résulte du coefficient d’occupation des sols (COS) qui lui est applicable. On ne tient plus compte du bâti existant sur le terrain initial.

Exception :

Quand un COS est applicable, le plan local d’urbanisme (PLU) peut prévoir que si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du COS ont été partiellement ou totalement utilisés, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits non utilisés.

Ainsi, au bout de 10 ans, chaque parcelle retrouve sa pleine et entière constructibilité, dans la limite du COS applicable à la date de délivrance du permis de construire.

A noter :

Lorsque la division est suivie d’une vente, le vendeur devra fournir à l’acquéreur un certificat attestant de la SHON des bâtiments existants sur la ou les parcelles concernées. L’accomplissement de cette formalité devra être attesté dans l’acte de vente.

Question pratique :

- Si le COS est diminué dans les 10 ans de la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la division.

En résumé, les droits à construire sont accrus en cas d’augmentation du COS, mais ne sont pas diminués en cas de baisse.

- Si le COS est augmenté dans les 10 ans de la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la délivrance du permis de construire ;comment prendre en compte une modification du COS qui interviendrait dans les 10 ans de la division ?